Phải siết việc xin thay đổi công năng cao ốc

Liên quan đến việc dự án chung cư Phúc Yên tại quận Tân Bình (TP.HCM) tăng thêm một tầng trong khi đã bàn giao nhà cho khách hàng mấy năm nay, nhiều người thắc mắc: Tại sao các chủ đầu tư (CĐT) cứ xin điều chỉnh dự án là được đồng ý. Bởi lẽ đây không phải là trường hợp hiếm hoi được cho thay đổi công năng, tăng tầng, thêm căn hộ…

Chủ đầu tư được lợi nhiều lần

Theo hồ sơ, dự án Phúc Yên đã nhiều lần xin điều chỉnh dự án, từ chuyển đổi công năng đến tăng tầng, tăng hệ số sử dụng đất, thêm số lượng căn hộ. Cụ thể, khối cao ốc này lúc đầu được phê duyệt với 17 tầng (chưa kể hai tầng hầm), chức năng là văn phòng - thương mại - dịch vụ. Sau đó CĐT xin chuyển đổi chức năng thành căn hộ - văn phòng - thương mại - dịch vụ và được UBND quận Tân Bình chấp thuận với quy mô 200 căn hộ.

Đến năm 2013, Sở QH-KT cấp giấy phép quy hoạch cho dự án, ghi rõ số tầng là không quá 18 tầng (tăng thêm một tầng so với ban đầu). Sau đó Sở Xây dựng phê duyệt lại dự án với chỉ tiêu trên, gồm 18 tầng, 200 căn hộ và tầng 18 được bố trí làm khu dịch vụ, căn tin, sân thượng. Tuy nhiên, dự án lại tiếp tục xin điều chỉnh. Kết quả, dự án từ 200 căn tăng lên 247 rồi cuối cùng là 252 căn hộ, tầng 18 từ công năng khu dịch vụ, căn tin và sân thượng được đổi thành khu văn phòng và sân thượng.

Tất cả sự thay đổi nói trên đều được sự đồng ý của UBND quận Tân Bình, sau đó là chấp thuận của Sở QH-KT, sự thống nhất của UBND TP và cuối cùng là sự phê duyệt của Sở Xây dựng. Trong những văn bản của UBND quận Tân Bình, nơi này chấp thuận đề xuất của CĐT với lý do: “Nhằm tạo điều kiện cho CĐT thực hiện theo đúng chủ trương nâng cấp, chỉnh trang đô thị của quận nên thống nhất tầng cao là 18 tầng” và “tốt hơn cho cư dân ở chung cư”. Sở QH-KT thì cho hay “các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất có thay đổi nhưng vẫn phù hợp quy định hiện hành nên có cơ sở xem xét”.

Chủ đầu tư chung cư Phúc Yên 2, quận Tân Bình, TP.HCM đã nhiều lần xin điều chỉnh quy mô dự án và đều được cơ quan chức năng chấp thuận. Ảnh: Hồng Trâm.

Không chỉ Phúc Yên, nhiều dự án khác cũng xin điều chỉnh ở các giai đoạn chưa thi công, đang triển khai hoặc đã bàn giao cho khách hàng. Chẳng hạn, chung cư Tân Bình Apartment năm 2014 được cấp phép 14 tầng (không kể hầm, mái che cầu thang). Năm 2016, các cơ quan chức năng phát hiện CĐT xây lố hai tầng. CĐT nộp đơn xin điều chỉnh dự án. Cùng với ý kiến của UBND quận, Sở QH-KT cho rằng quy mô 18 tầng là phù hợp, cuối cùng dự án được điều chỉnh tăng thêm bốn tầng. Hoặc chung cư Quang Thái ở quận Tân Phú xin điều chỉnh tầng 17 từ tầng penhouse thành chia nhỏ các căn hộ…

Dễ bị thắc mắc, so bì

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, một chuyên gia về quản lý quy hoạch kiến trúc cho rằng việc CĐT xin điều chỉnh dự án là điều bình thường và cơ quan chức năng xem xét cho điều chỉnh cũng không sai. Vấn đề quan trọng là cơ chế giải quyết phải công bằng, khách quan, minh bạch. “Muốn vậy, các căn cứ và tiêu chí quy hoạch kiến trúc phải được pháp lý hóa, mang tính khoa học, công khai và bình đẳng cho mọi trường hợp” - ông bày tỏ.

Theo ông, việc điều chỉnh chức năng của cao ốc hay thêm tầng, thêm căn hộ ảnh hưởng ra sao đến quyền lợi của cư dân hay khách hàng và hạ tầng kỹ thuật như giao thông, trường học, công viên… phải được đánh giá qua chứng minh bằng con số, chứng cứ. Những nhận xét như có cơ sở xem xét, tốt hơn cho cư dân, tạo điều kiện cho CĐT… sẽ rất dễ cảm tính. Nếu không có tiêu chí pháp lý và chứng cứ rõ ràng, minh bạch, tất yếu sẽ tạo cơ chế xin cho, gây ra sự so bì giữa các CĐT; nếu nơi này được cho điều chỉnh nơi kia lại không, nơi này được xây cao hơn nơi khác..., khi đó các cơ quan chức năng sẽ khó trả lời thuyết phục.

Chuyên gia này đánh giá gốc rễ của vấn đề là quy hoạch phải cụ thể, rõ ràng, đầy đủ và công khai. Chẳng hạn phải có quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch hoặc thiết kế đô thị để việc cấp phép xây dựng hay điều chỉnh dự án rõ ràng, minh bạch và thuận lợi cho CĐT lẫn cơ quan nhà nước . “Trong lúc công tác lập và quản lý quy hoạch chưa đáp ứng được yêu cầu này thì có thể tạm thời giải quyết bằng cơ chế hội đồng khi một dự án nào đó đề nghị điều chỉnh. Hội đồng không chỉ có các cơ quan chức năng như lâu nay mà phải có mặt của cư dân tại dự án và khu vực. Bởi việc điều chỉnh này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ” - ông góp ý.