Siết diện tích tách thửa: Nhiều lỗ hổng cần lấp

Chủ trương tại các quy định của TP.HCM về tách thửa là hạn chế băm nhỏ đất ở, không phổ biến nhà diện tích nhỏ. Nhưng thực tế người dân đối phó bằng nhà “ba chung”, xây nhà tạm rồi đập để được tách thửa diện tích nhỏ. Dự thảo mới đây của Sở TN&MT chống “lách luật” bằng hướng dẫn thế nào là nhà ở. Nhưng pháp lý của hướng dẫn này và các diện tích tối thiểu được tách thửa có phù hợp thực tế hay không đang gây nhiều băn khoăn.

Không phải là nhà ở hiện hữu thì là nhà gì?

Theo hướng dẫn của Sở TN&MT tại dự thảo thay thế Quyết định (QĐ) 33/2014 về tách thửa của TP, muốn được tách thửa theo trường hợp đất ở có nhà hiện hữu thì nhà ở hiện hữu phải thỏa các điều kiện. Đó là “nhà phải hình thành trước ngày QĐ 33 có hiệu lực và phải được cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà ở hoặc đủ điều kiện cấp GCN”.

Điều đó có nghĩa là những trường hợp nhà ở xây dựng sau QĐ 33 không được xem là “nhà ở hiện hữu” và phải áp dụng quy định tách thửa đối với đất không có nhà. Tuy nhiên, đề xuất trên gặp phải sự phản đối của nhiều người.

Chị Lâm Bích Hồng, ngụ quận Bình Thạnh, giám đốc một công ty bất động sản, cho hay chị không đồng tình với hướng dẫn trên. “Cơ sở nào cho rằng nhà ở tạo lập trước QĐ 33 thì mới được xem là nhà hiện hữu, còn sau đó thì không? Nhà tôi có giấy phép xây dựng hẳn hoi, được xây đúng phép và đang tồn tại trên thực tế thì tại sao nói không phải là nhà ở hiện hữu chỉ vì nó được tạo lập sau QĐ 33? Nếu không phải là nhà ở hiện hữu thì đó là nhà gì?” - chị thắc mắc.

Chị Hồng cho rằng hướng dẫn của Sở TN&MT gây khó khăn cho người dân trong khi họ thực hiện đúng pháp luật. “Bộ Xây dựng có chủ trương cho phép căn hộ chung cư 25 m2 nhưng đối với đất thì cứ siết, làm sao người thu nhập thấp có nổi nhà!” - chị Hồng bày tỏ. Chị phản đối việc đầu tư lôm côm rồi phân nền bán để hậu quả cho người mua và Nhà nước phải gánh nhưng cũng không đồng tình những quy định không phù hợp, ảnh hưởng quyền lợi chính đáng của người dân. Thay vì đặt ra những quy định không có cơ sở nên quy định chặt chẽ về hạ tầng. Dù cá nhân hay doanh nghiệp thực hiện tách thửa thì cũng phải đảm bảo.

Góp ý nội dung trên, Sở Tư pháp đề nghị không đưa vào dự thảo. Nhiều quận, huyện khi được hỏi cũng đề nghị bỏ việc phân biệt đất trống hay đất có nhà, chỉ cần quy định một diện tích tối thiểu thống nhất khi tách thửa. Tuy nhiên, đó là diện tích nào thì cũng là vấn đề nan giải.

Đây là “căn nhà” được các đầu nậu phân lô dựng lên để làm cơ sở tách thửa với diện tích nhỏ hơn. Sau khi được tách thửa, những “căn nhà” này sẽ bị đập bỏ. (Ảnh chụp tại một khu đất đã được phân lô, tách thửa tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức). Ảnh: VIỆT HOA

Nhiều lỗ hổng chưa được lấp tại dự thảo

Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân Nguyễn Gia Thái Bình cho hay theo quy chuẩn xây dựng thì đất ở đô thị có diện tích trên 36 m2, đảm bảo chiều rộng không nhỏ hơn 3 m2 là đủ điều kiện được cấp phép xây dựng nhà ở.

“Tuy nhiên, QĐ 33 và dự thảo lần này khi đặt ra các quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa không dựa vào cơ sở quy chuẩn xây dựng nhưng cũng không rõ là dựa vào cơ sở nào” - ông Bình nhận xét. Khi hỏi ông có nghĩ quy định tại QĐ 33 có phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng của nhiều người dân, ông Bình cho rằng rất khó có câu trả lời chung cho tất cả trường hợp.

Lãnh đạo phòng TN&MT một huyện cho hay khi góp ý dự thảo QĐ 33, huyện này đã từng đề nghị con số tách thửa nhỏ hơn dự thảo (120 m2 đối với đất trống, 80 m2 đối với đất có nhà) nhưng cuối cùng con số này vẫn được chọn khi thông qua QĐ 33, đến dự thảo lần này cũng tiếp tục giữ nguyên.

Theo ông, chính vì đặt ra con số quá lớn nên nhiều người dân không có khả năng và họ phải lách bằng nhiều cách như nhà “ba chung”, nhà tạm xây đập để tách thửa diện tích nhỏ.