Sẽ bỏ phân chia đất trống, đất có nhà

Tại khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, đất đã tách thửa có diện tích tối thiểu là 50 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4 m.

Sở TN&MT TP.HCM lại vừa hoàn chỉnh dự thảo quyết định thay thế Quyết định 33/2014 của TP về diện tích tối thiểu để tách thửa sau khi đã được Sở Tư pháp góp ý. Một nội dung mới tại dự thảo là không phân biệt đất trống và đất có nhà, chỉ quy định diện tích tối thiểu để tách thửa. Tuy nhiên, có ý kiến đánh giá quy định này còn “siết” hơn do con số sở này đưa ra.

Chọn diện tích lớn nhất trong nhiều đề xuất

Tại các dự thảo trước, Sở TN&MT chủ trương phân biệt tách thửa “đất có nhà ở hiện hữu” và “tách thửa đất trống”.

Theo đó, diện tích tối thiểu của đất trống lớn hơn đất có nhà hiện hữu. Cũng theo Sở, “đất có nhà ở hiện hữu” là trường hợp “nhà ở tạo lập trước khi Quyết định 33 có hiệu lực thi hành (tức trước ngày 15-10-2014) và phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận”.

Góp ý cho dự thảo, Sở Tư pháp cho hay quy định này chưa rõ về cơ sở pháp lý: “Luật Đất đai không quy định nội dung này. Theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì quy định trên không thuộc thẩm quyền UBND TP quy định chi tiết”.

Do đó Sở Tư pháp đề nghị bỏ nội dung này, đồng thời điều chỉnh theo hướng chỉ quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở, không phân thành hai trường hợp đất có nhà ở và đất trống như dự thảo.

Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM đồng tình góp ý trên và đề xuất diện tích tối thiểu khi tách thửa tại khu vực 1 là 36 m² và 45 m² (tùy thuộc lộ giới đường nhỏ hay lớn hơn 20 m). Tại khu vực 2 thì con số này là 50 m², không phân biệt đất trống hay đất có nhà.

“Như vậy sẽ đơn giản thủ tục hành chính, giảm bớt quy trình xét duyệt của cơ quan nhà nước, chấm dứt tình trạng đối phó xây nhà tạm để được tách thửa diện tích nhỏ hơn trong thời gian qua” - hiệp hội phân tích.

Tại dự thảo mới nhất ngày 8-9, Sở TN&MT cho hay điều chỉnh không phân biệt đất ở có nhà hay đất trống và chỉ quy định diện tích tối thiểu của từng khu vực. Nhưng Sở “lựa chọn diện tích tách thửa theo trường hợp tách thửa đất trống”.

Cụ thể, tại khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú) diện tích tối thiểu là 50 m² (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4 m). Tại khu vực 2 gồm các quận/huyện còn lại, diện tích thửa đất tách ra và còn lại phải tối thiểu là 80 m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5 m.

Giải thích cho việc chọn diện tích tối thiểu theo đất trống thay vì theo “đất ở có nhà hiện hữu” (45 m² với khu vực 1 và 50 m² với khu vực 2) hoặc đề xuất của Hiệp hội BĐS để có con số nhỏ hơn, Sở TN&MT cho rằng: “Thực tế địa bàn TP đông dân cư, hạ tầng đã quá tải, việc hình thành nhiều căn nhà nhỏ làm gia tăng tốc độ phát triển dân cư, gây áp lực cho TP”.

Điểm mới của dự thảo về tách thửa thay thế Quyết định 33/2014 của TP là không phân biệt đất trống và đất có nhà, chỉ quy định diện tích tối thiểu để tách thửa. Trong ảnh: Một khu đất đã phân lô, tách thửa tại huyện Hóc Môn. Ảnh: HOÀNG GIANG

Chỉ tách thửa đất ở dưới 2.000 m²

Về trường hợp tách thửa đất ở có diện tích dưới 2.000 m², trước đó Sở TN&MT đề nghị “phải lập dự án theo quy định Luật Nhà ở”.

Sau đó, Sở Tư pháp cho hay quy định này chưa rõ cơ sở pháp lý để bắt buộc người sử dụng đất thực hiện.

Tại dự thảo vừa rồi, Sở TN&MT không đưa quy định trên vào nhưng dự thảo lại quy định giới hạn diện tích được tách thửa “dưới 2.000 m²”.

Theo ý kiến của Sở Tư pháp, chưa có cơ sở để giới hạn diện tích thửa đất tách thửa là dưới 2.000 m², việc quy định này cũng không thuộc thẩm quyền của UBND TP chỉ được quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa. Sở Tư pháp đề nghị bỏ nội dung trên.

“Để hạn chế tình trạng lợi dụng việc tách thửa để chuyển nhượng thu gom đất để lập phương án tách thửa nhỏ, kinh doanh BĐS hình thành các khu dân cư chưa đảm bảo hạ tầng, đề nghị UBND TP giao Sở TN&MT có văn bản đề xuất Bộ TN&MT sửa đổi, bổ sung các văn bản ở trung ương để TP có cơ sở thực hiện” - Sở Tư pháp kiến nghị.

Tôi thấy Sở TN&MT cho rằng tiếp thu góp ý nhưng nội dung mới có thể gây khó khăn hơn cho người dân. Nếu theo sự lựa chọn của Sở, một thửa đất xin tách làm hai thì diện tích ban đầu phải có ít nhất là 100 m2 và chiều rộng hơn 6 m (tại khu vực 1), 160 m2 và chiều rộng hơn 10 m (tại khu vực 2). Đây là con số khá lớn, không nhiều trường hợp đáp ứng nổi ở cả hai khu vực.

Ông Đào Công Tuyến, phường Thạnh Lộc, quận 12, TP.HCM

Tuy nhiên, Sở TN&MT cho rằng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) ủng hộ nội dung này. Cơ sở để quy định đất ở trên 2.000 m² phải lập dự án là xuất phát từ thực tế, điều kiện của TP có nhiều khu đất diện tích từ 2.000 m² đã tách thửa đều hình thành đường giao thông và khu nhà ở không đồng bộ, chưa kết nối hạ tầng không đảm bảo chỉ tiêu quy hoạch như đường giao thông nhỏ, không có cây xanh, công trình xã hội.

“Luật Đất đai cho phép UBND TP quy định diện tích tối thiểu được tách thửa phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Qua rà soát thực tế, Sở dự thảo theo hướng chỉ giải quyết tách thửa đất ở có diện tích dưới 2.000 m² là phù hợp với điều kiện, tập quán và yêu cầu đặt ra cần phải quản lý của TP” - Sở TN&MT trình bày.

Sở Tư pháp đề nghị đất “xây dựng mới” được tách thửa

Với trường hợp đất ở thuộc quy hoạch “dân cư xây dựng mới” đang gây nhiều ách tắc, Sở Tư pháp đề nghị giải quyết cho tách thửa để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Theo Sở Tư pháp, về bản chất thì đất ở thuộc các quy hoạch này vẫn là đất ở. Nếu không cho phép người dân tách thửa thì chưa đảm bảo về cơ sở pháp lý và hạn chế quyền lợi của người dân.

Trong khi đó, Sở TN&MT cho hay Luật Đất đai quy định đất được quy hoạch chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn thì Nhà nước chủ động thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư thực hiện.

“Theo quy định trên thì quy định không cho tách thửa đất ở thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới là phù hợp” - sở này lý giải. Tuy nhiên, Sở TN&MT cho hay để đảm bảo quyền lợi người dân, Sở đã nghiên cứu, bổ sung quy định “trường hợp đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp mà sau ba năm không thực hiện quy hoạch thì được tách thửa”.