Savills: ‘Quy định về căn hộ 25 m2 còn thiếu đồng bộ’

Việc cho phép xây căn hộ 25 m2 gây thiếu đồng bộ trong các quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ. (Ảnh minh họa)

Giải pháp logic nhưng thiếu đồng bộ về mặt quy định

Báo cáo mới nhất của Savills đánh giá, việc Bộ Xây dựng (BXD) phê duyệt đề xuất xây dựng căn hộ 25 m2 của một doanh nghiệp tại TP HCM vào cuối tháng tư được coi là một định hướng mới của các cơ quan quản lý nhà nước đối với quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư thương mại. Luật Nhà ở năm 2005 có quy định diện tích này là 45 m2 nhưng Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 lại bỏ ngỏ vấn đề này.

Về vấn đề này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định đây có thể là một giải pháp logic khi nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ hiện đang bị thiếu. Giảm diện tích căn hộ dẫn đến giá thành của căn hộ cũng thấp hơn, phù hợp với túi tiền của khách hàng, nhờ vậy sẽ tăng tính thanh khoản tại các dự án chung cư…

Tuy nhiên, nội dung này lại thể hiện sự thiếu đồng bộ trong các văn bản quy định. Cụ thể, căn hộ 25 m2 không đi trái lại bất kỳ quy định hiện có nào về diện tích tối thiểu cho căn hộ chung cư thương mại. Trong khi đó, công văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24/6/2013 về chỉ tiêu kiến trúc của công trình nhà ở cao tầng lại đưa ra chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Như vậy theo nội dung công văn này, BXD chỉ cho phép một người ở trong căn hộ 25 m2.

Bà Hằng cũng nói thêm, nếu xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình mà tăng lên. Căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý khi việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ…

Theo Chương trình phát triển nhà ở thành phố, đến năm 2020, Hà Nội phấn đấu nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố lên 26,3 m2/người, diện tích nhà ở tối thiểu 8,5 m2/người. Việc cho phép xây dựng căn hộ 25 m2 có thể ảnh hưởng ở mức độ nào đó đến mục tiêu này nếu không được quản lý tốt về số lượng người ở trong căn hộ.

Chủ đầu tư nên tập trung đầu tư để cân bằng cung cầu

Thực tế hiện nay, phân khúc nhà giá rẻ với mức giá khoảng 500 triệu - 1 tỷ đồng/căn hộ luôn thu hút nguồn cầu lớn trên thị trường. Đối tượng khách hàng tiềm năng gồm người mua có thu nhập thấp, các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, sinh viên mới ra trường hoặc người mới đi làm, những người ngoại tỉnh đến làm việc, học tập trong thành phố…

Tuy nhiên, nguồn cung nhà giá rẻ lại đang rất hạn chế cả về chất và lượng. Nguyên nhân là bởi giá đất ở mức cao tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đặt ra thách thức lớn về chi phí. Với mức giá thấp, các dự án này vẫn phải được đặt tại các khu vực không quá xa trung tâm, có cơ sở hạ tầng cùng các tiện ích công cộng phát triển, đồng thời cung cấp đủ tiện ích nội khu cơ bản đáp ứng chất lượng cuộc sống của người dân… Đó là bài toán khó giải của các chủ đầu tư, bà Hằng nói.

Phó Giám đốc Savills lưu ý, chủ đầu tư cần thận trọng trong thiết kế, tận dụng không gian nhưng vẫn đảm bảo thuận tiện, gói gọn các tiện ích sinh hoạt của doàng sản phẩm bất động sản này. Họ có thể tham khảo các quốc gia đi trước về xây dựng căn hộ siêu nhỏ như Hồng Kông, Singapore hay Thái Lan.

Kết luận, đại diện Savills khẳng định: căn hộ 25 m2 không có lỗi. Việc BXD cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25 m2 có thể coi là tín hiệu đáng mừng cho cả người mua nhà thu nhập thấp và chủ đầu tư, là giải pháp cho nhà thương mại giá rẻ, tạo điều kiện cho nguồn cung phát triển bắt kịp với nguồn cầu.

Để căn hộ 25 m2 thành công đi vào thực tiễn, các cơ quan nhà nước cần đưa ra những quy định và hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án; các doanh nghiệp tham gia vào thị trường căn hộ siêu nhỏ cũng cần phối hợp với đơn vị chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án.