Sau 'lệnh' tạm dừng phân lô, tách thửa tại Hà Nội: Bất động sản ven đô trầm lắng

Giao dịch trầm lắng

Không khó để "điểm mặt" hàng loạt địa phương gần đây xuất hiện tình trạng giới đầu cơ tìm gom mua những mảnh đất lớn (diện tích từ 1.000 - 2.000 m2), sau đó tách thửa, phân chia thành các lô nhỏ từ 60 - 100 m2 để bán. Loại hình bất động sản này tăng đột biến vào năm 2021, tập trung chủ yếu ở một số địa bàn "có tin" về các đại dự án hạ tầng sẽ được triển khai như: Vành đai 3,5; vành đai 4; các dự án đô thị của các tập đoàn lớn hay việc thúc tiến độ xây dựng Khu Công nghệ cao Hoà Lạc; việc Đại học Quốc gia Hà Nội chuẩn bị đưa sinh viên lên học tại cơ sở Láng - Hoà Lạc… 

Khảo sát tại xã Bình Yên (huyện Thạch Thất), trường hợp xin tách thửa và số lượng đất ở trên địa bàn tăng mạnh. Nếu như năm 2018, tổng diện tích đất ở của xã là 245,88 ha thì sang năm 2020 đã tăng thêm 5,9 ha; năm 2021 thêm 6,42 ha (tăng 2,6%). Dự kiến năm 2022, đất ở tại xã Bình Yên sẽ tăng thêm 10 ha. Hay tại xã Cổ Đông (Thị xã Sơn Tây), năm 2021, toàn xã có hơn 120 hồ sơ xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, số hồ sơ được duyệt khoảng 100 với tổng diện tích hơn 7ha…

Theo anh Hùng "mốc" - một môi giới bất động sản thâm niên khu vực Quốc Oai, Hoài Đức, Thạch Thất, Ba Vì chia sẻ, vào thời điểm cuối năm 2020 và năm 2021, những mảnh đất diện tích từ trên 1.000 m2 liên tiếp được chủ đất làm thủ tục chuyển đổi thêm diện tích đất ở để phân lô, tách thửa với mục đích dễ giao dịch và tăng giá bán của mỗi suất đất.

Thông thường, với hoạt động này, các chủ đất thường "bắt tay" với các sàn bất động sản để tiện làm thủ tục và tận dụng kinh nghiệm chào hàng của các sàn cho khâu bán hàng. Và mỗi lô đất sau khi xong thủ tục được phân lô, các chủ sàn lập tức cho làm đường nhựa xuyên tâm để phân định các vị trí đất.

Chuyên nghiệp hơn, có nơi còn làm pano, áp phích như kiểu dự án nhà ở, cung cấp đầy đủ thông tin về lợi thế địa lý, tiện ích hạ tầng đường, trường, trạm gần nhất để hút khách. Cứ đến dịp cuối tuần, hàng chục lượt xe ô tô lớn, nhỏ từ trung tâm Hà Nội tấp nập được các chủ sàn đưa về xem đất. 

Thế nhưng, sau "lệnh" tạm dừng phân lô, tách thửa cùng với việc ngân hàng thắt chặt cho vay kinh doanh bất động sản và cơ quan thuế áp giá chuyển nhượng sát giá trị thực khiến thị trường bất động sản ven Hà Nội rơi vào tình trạng trầm lắng, lượng giao dịch giảm mạnh.

Đơn cử, lô đất 500 m2 tại Tân Xã (huyện Thạch Thất), mặt tiền 10 m, đường to, vỉa hè 2 m, chào bán 18 triệu đồng/m2 cuối năm ngoái thì những ngày tháng 4 năm nay, gần như không còn khách liên hệ. Anh Long, chủ mảnh đất chia sẻ: Mình mua lại hồi trước Tết, đang làm thủ tục tách thửa thì bị tạm dừng, đúng vào lúc cần tiền nên khả năng thời gian tới phải giảm giá để thanh khoản tốt hơn.

Tương tự, chị Bùi Thị Mến (quận Cầu Giấy, Hà Nội) cũng đang rơi vào tình trạng lỡ dở với mảnh đất hơn 600 m2 ở Sơn Tây vì lúc mua vào giá đã cao, mục đích phân lô, tách thửa, giờ thành phố tạm dừng, chị chưa xác định được mức giá nào để "đẩy hàng".

Anh H.M.H, một môi giới nhà đất tại huyện Thạch Thất cho biết, thời điểm này, giao dịch bất động sản tại đây khá im ắng. Giá đất không còn hiện tượng tăng nữa, thậm chí một số người mua lại giá cao giờ lo lắng, không chịu được áp lực tài chính đã bắt đầu bán cắt lỗ. Trong khi đó, cuối năm 2021, mỗi ngày anh H thực hiện vài giao dịch mua bán cho khách. "Từ cuối tháng 3 đến nay gần như không có giao dịch nào. Trong khi đó, số lượng chủ đất nhờ bán tăng vọt mà người hỏi mua thì rất ít", anh H chia sẻ.

Theo khảo sát, giá đất tại nhiều khu vực từng là điểm nóng hồi đầu năm 2021 hiện đã chững lại, không có dấu hiệu tăng lên. Cụ thể: Khu vực gần đường 420 Hòa Lạc, giá đất dao động từ 9 - 12 triệu đồng/m2; khu vực Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) giá khoảng trên dưới 10 triệu đồng/m2; đất thổ cư khu Mỹ Lộc (Phúc Thọ) khoảng 9 triệu đồng/m2; khu vực thôn Yên Mỹ, xã Bình Yên (Thạch Thất) giá từ 14 -18tr/m2 tuỳ từng vị trí…

Báo cáo của bộ phận nghiên cứu thị trường batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong quý I/2022, mức độ quan tâm đến đất nền ở Hà Nội có sự suy giảm do ảnh hưởng từ thông tin tạm dừng phân lô, bán đất nền. Một số huyện như Đông Anh giảm 25%, Gia Lâm 14% và khu vực phía Tây như Thạch Thất, Quốc Oai cũng suy giảm nhẹ. 

Tạo lập thị trường phát triển  lành mạnh hơn

Mặc dù mức độ quan tâm giảm nhưng cũng theo batdongsan.com.vn, giá rao bán đất thổ cư trong quý I/2022 vẫn tăng đồng loạt tại các huyện vùng ven Hà Nội như Chương Mỹ (74%), Quốc Oai (26%), Gia Lâm (21%), Đông Anh (20%), Thạch Thất 11%...

Vì vậy, theo nhận định của nhiều chuyên gia, sự giảm nhiệt này chỉ trong ngắn hạn, về lâu dài vẫn có tiềm năng tăng trưởng do nhu cầu tích trữ tài sản của người dân vẫn còn lớn, đặc biệt với việc đầu tư xây dựng các dự án cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy sự phát triển ở các khu vực ven đô này.

Bày tỏ ý kiến về việc Hà Nội và một số địa phương liên tiếp tạm dừng phân lô, tách thửa, một số chuyên gia cho rằng, đây là điều cần thiết để giảm cơn "khát" đất của giới đầu cơ, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Bởi nếu để phát triển theo hướng tràn lan, tùy tiện sẽ tạo nên tình trạng "sốt" ảo. Song, về lâu dài, các cơ quan chức năng cần có những quy định cụ thể, rõ ràng đối với đất đai để ngăn chặn tình trạng "bong bóng" trong thị trường bất động sản.

"Việc "siết" chặt phân lô, tách thửa chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình và không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước. Để tạo ra sản phẩm bất động sản hợp pháp các địa phương cần phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn, có dự án bài bản rồi công khai để người dân biết", Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.

Ghi nhận thực tế cho thấy, đây cũng đang là vấn đề bất hợp lý của Hà Nội do "lệnh" tạm dừng phân lô, tách thửa. Trường hợp như gia đình anh N.M.H (huyện Thạch Thất) là một ví dụ. Gia đình anh có 3 anh em, ở cùng mẹ đẻ trên diện tích hơn 1.000 m2, trong đó có khoảng 400m2 đất ở, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Sau nhiều năm chưa thực hiện việc phân chia cho các con, giờ sức khỏe đã yếu, mẹ anh dự định lên kế hoạch chuyển đổi thêm diện tích đất ở để tách thửa chia cho các con.

Tuy nhiên, dự định này của gia đình anh H chưa biết đến bao giờ mới làm được vì hồ sơ chưa được các phòng ban chức năng của huyện tiếp nhận.

"Quy định tạm dừng này của Hà Nội chưa thực sự hợp lý, chưa tính đến nhu cầu thực tế của người dân như gia đình tôi. Bởi đây là tài sản hợp pháp, thuộc sở hữu của gia đình tôi, chúng tôi có quyền phân chia theo nhu cầu, vừa đảm bảo thực hiện ý nguyện của cha mẹ, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho những người liên quan", anh H bức xúc nói.

Từ những bất cập trên, Luật sư Nguyễn Thái Hòa, Văn phòng Luật sư Sông Hương cũng cho rằng, để có giải pháp tối ưu giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cần nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản thì mới có cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương có thể quản lý và quy hoạch đất đai một cách hợp lý và ổn định. Đặc biệt, tránh tình trạng đầu cơ tràn lan, đảm bảo quyền lợi chính đáng cũng như nhu cầu thực tế của người dân.