Rủi ro từ các nút thắt pháp lý

Những tồn tại trong hệ thống pháp luật, chính sách liên quan đến bất động sản đã là một trong những tác nhân quan trọng nhất ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường trong năm 2018 và có lẽ cả những năm tiếp theo.

Thị trường bất động sản của Việt Nam vẫn còn khá non trẻ với một khuôn khổ pháp lý chưa hoàn chỉnh. Ảnh: Thành Hoa.

Vướng mắc khiến nguồn cung nhà ở gặp khó

Năm 2018 là một năm đặc biệt với thị trường căn hộ của TPHCM khi chứng kiến cán cân cung cầu nghiêng hẳn về phía cầu. Nguồn cung rất hạn chế đến từ số ít các dự án kịp hoàn thiện các giấy tờ pháp lý trong giai đoạn các năm trước. Theo thống kê trong 10 tháng đầu năm 2018 của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nguồn cung đưa ra thị trường giảm 39,2% so với cùng kỳ năm trước.

Việc thiếu hụt nguồn cung được cho là do nút thắt quy định về nguồn gốc đất để phê duyệt dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Theo quy định mới của Luật Nhà ở (có hiệu lực từ tháng 7-2015), chỉ có đất ở mới được cấp phép để phát triển các dự án nhà ở theo hình thức chỉ định chủ đầu tư. Theo thông tin từ Sở Xây dựng TPHCM, có đến trên 70% trong số 170 dự án nộp hồ sơ cấp phép sau thời điểm luật này có hiệu lực không đáp ứng được yêu cầu mà các nhà làm luật đề ra, trực tiếp dẫn tới việc thiếu hụt nguồn cung dự án nhà ở trên địa bàn thành phố

Hiện tại không rõ yêu cầu trên là do “sơ suất” của các nhà làm luật hay là biện pháp thắt chặt khâu cấp phép một cách có chủ đích. Tuy nhiên dù thế nào thì cũng đã ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường. Với một thị trường phát triển lành mạnh, lực cầu sẽ là lực lượng dẫn dắt nguồn cung. Và khi nguồn cung vì một lý do nào đó không thể đáp ứng, lực lượng đầu cơ sẽ xuất hiện để đẩy giá lên.

Điều đó hoàn toàn đúng với diễn biến của thị trường căn hộ tại TPHCM trong năm 2018. Nhiều dự án may mắn hoàn thiện được giấy tờ pháp lý đều mở bán với giá cao chót vót so với các dự án trong khu vực mặc dù không có lợi thế nào về vị trí hay chất lượng phát triển. Lý do được đồng tình chấp thuận bởi cả người bán và người mua là do thị trường khan hiếm. Sự tăng giá không dựa trên các yếu tố căn bản cho thấy lực cầu thị trường đang nghiêng hẳn về phía các nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn. Và điều này chắc chắn ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường, kể cả sau khi các nút thắt pháp lý có được tháo gỡ vì khi đó mặt bằng giá đã ở một mức mới.

Các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp thường được đánh giá năng lực tài chính và tiềm năng phát triển bằng việc sở hữu quỹ đất. Tuy nhiên điều đó không đúng trong bối cảnh hiện nay. Những người đã bỏ ra những nguồn lực tài chính khổng lồ để phát triển quỹ đất có lẽ đang ngồi trên đống lửa khi các nút thắt pháp lý hiện không cho phép họ triển khai dự án.

Kể cả nếu cơ quan quản lý có tính đến việc xử lý các nút thắt pháp lý cho lĩnh vực bất động sản thì cũng không phải một sớm một chiều có thể thực hiện với một văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền ban hành và sửa đổi của Quốc hội. Trong thời gian đó, áp lực tài chính sẽ là gánh nặng lớn dần trên vai các công ty phát triển bất động sản trong những năm tới. Cùng lúc đó, giá nhà sẽ bị tiếp tục đẩy lên cao, xa khỏi tầm tay phần lớn những người có nhu cầu ở thực.

Khoảng trống pháp lý cho các sản phẩm “lai”

Việc chậm đưa ra các hướng dẫn pháp luật với các loại hình sản phẩm mới, một mặt gây rủi ro cho cả người tiêu dùng và đơn vị phát triển dự án, mặt khác, thị trường và nói chung là xã hội không tận dụng được hết tiềm năng của các sản phẩm này cho quá trình phát triển.

Việc đi sau của hệ thống pháp luật đối với thực tiễn phát triển của thị trường là một điều dễ hiểu. Thị trường luôn có lý lẽ và hướng đi riêng của nó, điều đó khiến các nhà làm luật khó có thể dự phóng ngay tại thời điểm luật được ban hành. Tuy nhiên, việc quá chậm trễ trong sửa đổi để tiến gần với thực tiễn của thị trường lại gây sự khó hiểu lớn.

Theo số liệu từ công ty nghiên cứu thị trường CBRE, chỉ riêng trong ba năm gần đây, trên phạm vi cả nước, số lượng căn hộ officetel được phát triển đã vào khoảng 12.000 căn. Số lượng căn hộ condotel cũng lên đến trên dưới 30.000 căn, cùng với đó là khoảng trên 5.000 căn biệt thự nghỉ dưỡng. Đó hoàn toàn không phải là những con số nhỏ về nguồn cung.

Tuy nhiên, số này đang nằm trong khoảng trống quy định của pháp luật về bất động sản. Các quy định liên quan đất đai, tiêu chuẩn xây dựng, quy hoạch... đều chưa rõ ràng với những loại hình sản phẩm này. Đơn cử như việc người mua các sản phẩm này có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản không cũng đã là một câu hỏi rắc rối chưa có lời đáp.

Với một thị trường quy mô ước tính có thể đến cả chục tỉ đô la Mỹ như vậy, khoảng trống pháp lý rõ ràng là rất lớn. Các sản phẩm có thể tồn tại và phát triển với quy mô lớn như thế cho thấy chúng xuất phát từ các nhu cầu có thực của thị trường. Tuy nhiên, những nhu cầu có thực đó sẽ rất dễ biến tướng nếu như những khoảng trống pháp lý không được lấp đầy.

Một ví dụ dễ thấy là việc các căn hộ officetel thay vì phục vụ cho nhu cầu làm việc và lưu trú ngắn hạn, lại được chủ dự án thiết kế và bán cho mục đích cư trú dài hạn của người mua. Tất nhiên lỗi không thuộc về loại hình sản phẩm, lỗi thuộc về khung pháp lý và phương thức quản lý cho loại hình sản phẩm đó.

Việc chậm đưa ra các hướng dẫn pháp luật với các loại hình sản phẩm mới, một mặt gây rủi ro cho cả người tiêu dùng và đơn vị phát triển dự án, mặt khác, thị trường và nói chung là xã hội không tận dụng được hết tiềm năng của các sản phẩm này cho quá trình phát triển. Ví dụ, với khung pháp lý hoàn chỉnh, rất có thể nguồn cung condotel đã tăng trưởng hơn rất nhiều để đáp ứng cho sự bùng nổ của thị trường du lịch Việt Nam thời gian qua.

Sau giai đoạn khủng hoảng 2011-2012, một khung thể chế chính sách mới cho thị trường bất động sản đã được xác lập với hàng loạt luật quan trọng được ban hành trong hai năm 2013 và 2014 trong các lĩnh vực đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Đây là một trong những tác nhân quan trọng giúp thị trường phục hồi sau đó. Thiết nghĩ hệ thống pháp luật nêu trên cần liên tục được hoàn thiện, theo kịp với thực tiễn phát triển của thị trường và nhanh chóng được rà soát, gỡ bỏ những nút thắt.

Xem thêm Nền tảng giúp kiểm chứng pháp lý bất động sản trong 30 phút Nền tảng giúp kiểm chứng pháp lý bất động sản trong 30 phút