Quyết định 60 đang làm 'đóng băng' hoạt động phân lô, tách thửa

Hoạt động phân lô, tách thửa đất nền dân cư tại TP.HCM đang gần như bất động.

Mòn mỏi chờ hướng dẫn

Với thị trường đất nền, hoạt động phân lô, tách thửa có ý nghĩa rất lớn, bởi thực tế rất nhiều người dân có nhu cầu tách thửa đất để làm nhà, chia tài sản.

Trước đây, khi thực hiện tách thửa theo Quyết định 33/2014, tại một số địa phương ở TP.HCM, một số doanh nghiệp bất động sản và đầu nậu đã lợi dụng tách thửa để phân lô bán nền, kinh doanh bất động sản không đúng quy định. Để khắc phục tình trạng này, Quyết định 60/2017 đã được ban hành thay thế Quyết định 33. Tuy nhiên, việc làm thủ tục tách thửa theo Quyết định 60 bị nhiều trở ngại do thiếu hướng dẫn, khiến nhiều gia đình rơi vào cảnh khó khăn.

Ông Nguyễn Hoàng Kha, ngụ tại quận 9, TP.HCM cho biết, khi người dân xin phân lô tách thửa theo Quyết định 60 đã không được giải quyết, khiến họ không thể thực hiện quyền lợi hợp pháp của mình, dù thửa đất của họ đã được chuyển thành đất ở và đã nộp tiền sử dụng đất đầy đủ cho Nhà nước. Theo ông Kha, tại quận 9, có nhiều hộ dân đã vay mượn tiền để san lấp mặt bằng, đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất…, nhưng vẫn không thể thực hiện việc tách thửa với lý do "đất không thuộc quy hoạch khu dân cư hiện hữu".

"Chúng tôi đề nghị, đối với các khu vực trước đây đã được phân định trong quy hoạch, dù là đất ở xây dựng mới hay đất ở chỉnh trang... nhưng sau 5 năm sau khi công bố quy hoạch theo quy định, nếu thực tế hiện trạng đã có nhà ở và cư dân sinh sống đúng luật pháp, nay phải được coi là đất ở hiện hữu để việc triển thực hiện Quyết định 60 đi vào cuộc sống, không làm khó người dân khi đi làm thủ tục", ông Kha kiến nghị.

Một dự án phân lô tại quận 9.

Một trường hợp khác là ông Châu Anh Dũng (phường Tăng Nhơn Phú B, quận 9) cho biết, gia đình ông có khu đất ở rộng gần 1.000m2, muốn chia cho 3 người trong gia đình, nhưng 2 lần nộp hồ sơ vẫn chưa tách được vì những quy định không hợp lý. Lần đầu nộp hồ sơ giữa năm 2017, các đơn vị liên quan đã xuống kiểm tra thực tế nhưng không giải quyết vì lý do "theo Tài liệu 203, đường đi hiện hữu là bờ".

Đến năm 2018, khi Quyết định 60 có hiệu lực, gia đình ông tiếp tục làm hồ sơ và đã được cán bộ tiếp nhận, đi kiểm tra thực tế, nhưng rồi lại bị từ chối giải quyết, vì "đường do người dân tự làm không có nghiệm thu, tiếp nhận".

Nhiều người dân kiến nghị, đối với các khu vực trước đây đã được phân định trong quy hoạch dù là đất ở xây dựng mới hay đất ở chỉnh trang, nhưng sau 5 năm sau khi công bố quy hoạch theo quy định, nếu thực tế hiện trạng đã có nhà ở và cư dân sinh sống đúng luật pháp, nay phải được coi là đất ở hiện hữu như tinh thần của Luật Quy hoạch và Quyết định 60.

Tương tự, tại nhiều quận, huyện khác, người dân cũng gặp khó khăn xin tách thửa, cán bộ thụ lý hồ sơ nói phải chờ hướng dẫn của các sở ngành liên quan nhưng chờ đến khi nào… chưa biết. Song song với việc này, công khai các trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

Chú trọng kiểm soát chặt công tác phê duyệt cũng như thực hiện thi công đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật phù hợp và đồng bộ, tránh tạo ra các khu ở ổ chuột mới trong Thành phố. Thành phố  cũng cần có hướng giải quyết về việc tách thửa đối với các thửa đất không được coi là đất ở hiện hữu theo Quyết định 60 để tháo gỡ các khó khăn cho người dân.

Những "nút thắt" làm tê liệt hoạt động phân lô, tách thửa

Trước đây, khi Quyết định 60 vừa có hiệu lực, tại cuộc họp với các sở, ngành, quận, huyện về tình hình thực hiện Quyết định này, lãnh đạo Thành phố có chỉ đạo các quận, huyện chủ động trong giải quyết tách thửa cho người dân. Theo đó, chỉ đạo trách nhiệm của từng sở, ngành, quận, huyện và các đơn vị liên quan, phải ban hành hướng dẫn để triển khai quyết định này.

Có nhiều nguyên nhân khiến Quyết định 60 chưa thể đi vào cuộc sống. Trong đó, nguyên nhân rõ nhất cho thấy hiện nay là để thực thi Quyết định 60 cần phải có hướng dẫn chi tiết của các sở, ngành liên quan, nhưng hiện nay các văn bản hướng dẫn vừa thiếu vừa rối rắm, làm khó người dân.

Bên cạnh đó, một trong những nút thắt nữa là điều kiện đầu tiên để được tách thửa là đất phải nằm trong quy hoạch "khu dân cư hiện hữu". Đây là điều kiện khó với nhiều người dân, vì thực tế hiện nay, nhiều khu dân cư đã ổn định nhưng trong quy hoạch tỷ lệ 1/2000 lại thể hiện "đất ở hiện hữu cải tạo", "khu dân cư xây dựng mới".

Những loại đất này không có trong khái niệm của Luật Đất đai, nhưng lại được quy định trong Quyết định 60. Do vậy, nhiều trường hợp sinh sống trong các khu dân cư ổn định lâu năm nhưng không đủ điều kiện để làm thủ tục tách thửa.

Thêm một nguyên nhân nữa là để được tách thửa, khu đất phải có quy hoạch 1/500. Song trên thực tế, quy hoạch 1/500 do Nhà nước thực hiện hoặc doanh nghiệp triển khai khi đầu tư xây dựng dự án bất động sản. Còn đối với hộ gia đình, yêu cầu này rất khó thực hiện, vì người dân chỉ có nhu cầu chia miếng đất thành vài ba phần, với diện tích chỉ vài trăm mét vuông, nên rất khó khi đầu tư xây dựng quy hoạch tỷ lệ 1/500.

Theo hướng dẫn của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, khu đất chỉ được thực hiện các thủ tục tách thửa sau khi người sử dụng đất đã thực hiện hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và được cơ quan chức năng nghiệm thu, tiếp nhận. Quy định này đang thực sự đánh đố các hộ gia đình.

Như vậy, để được tách thửa, người dân phải đầu tư làm hạ tầng như điện, đường, thoát nước và được kết nối. Điều này chỉ phù hợp đối với những dự án phân lô, đầu tư lớn, do doanh nghiệp đầu tư. Còn hộ gia đình, khi chia tách khu đất cho thành viên trong nhà, rất khó để lập dự án, xây dựng hệ thống hạ tầng, mà chỉ đấu nối đường đi, hệ thống thoát nước khi xây dựng nhà ở.

Theo ông Huỳnh Văn Hạnh, Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM, các hướng dẫn thực hiện Quyết định 60 về tách thửa hiện nay khá nhiều ban, ngành đảm nhiệm như Sở Quy hoạch - Kiến trúc hướng dẫn về điều kiện hạ tầng, nghiệm thu hệ thống hạ tầng; Sở Xây dựng hướng dẫn cấp phép xây dựng; Tổng công ty Điện lực Thành phố hướng dẫn cấp điện...

Do đó, nên tập trung về một đầu mối sẽ thuận tiện hơn cho người dân và cơ quan quản lý. Không nên phân biệt việc tách thửa để ở hay tách thửa để bán, chỉ cần các yếu tố về mặt kỹ thuật, quy hoạch nếu đảm bảo theo quy định nên giải quyết.

"Trên thực tế, một số người dân sau khi tách thửa chia cho con, số lô đất còn lại bán để lo cho gia đình là chính đáng. Do đó, chúng ta không nên quá máy móc về việc này. Vấn đề là giám sát trong quá trình thực hiện, nếu không đảm bảo hạ tầng hay hạ tầng không kết nối, không giải quyết", ông Hạnh bày tỏ.