Quy hoạch không gian, khơi thông quỹ đất

Một góc TPHCM nhìn từ trên cao. Ảnh : HOÀNG HÙNG

Thực tế những ai quan tâm đến thị trường bất động sản sẽ nhận thấy lúc dôi dư, lúc thiếu hụt sản phẩm, hay giá cả lên xuống thất thường dễ tạo ra giá ảo. Tất cả phụ thuộc rất nhiều vào công tác quy hoạch không gian.

Quỹ đất ngày càng hạn hẹp

Cho đến nay, việc phát triển đô thị của 2 TP lớn Hà Nội và TPHCM theo mô hình lan tỏa từ một trung tâm. Điều này giống như nhỏ giọt dầu xuống nước, tự nó lan ra theo hình thái không đoán định trước. Trong khoảng thời gian 1990-2010, các chung cư, cao ốc văn phòng (đến hơn 90%) chủ yếu được nén trong khu vực trung tâm theo 2 hình thức cụm và móc lõm.

Các cụm chung cư mới khang trang kèm theo hệ thống dịch vụ tiện ích ở các quận 4, 5 và 10 phục vụ cho giải tỏa các cư dân sống quanh chợ đầu mối, dọc theo kênh rạch, các cụm dân cư nghèo, xập xệ. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư xây các chung cư đơn lẻ từ việc thuê, sang nhượng, mua lại các kho bãi, các mảnh đất trống và giải tỏa chung cư cũ nát. Những chung cư này hầu như không có các tiện ích kèm theo, chỉ có diện tích ở.

Nhưng rồi các quỹ đất ở vùng trung tâm TP bắt đầu khan hiếm, các nhà đầu tư chuyển dần sang các khu vực xung quanh. Bắt đầu từ năm 2010, đất đai các quận 4, 10, 11, Phú Nhuận và Bình Thạnh được khai thác rất mạnh.

Chỉ sau 7-8 năm, đến năm 2018, quỹ đất của các quận này cũng cạn, nhà đầu tư lớn bắt đầu lấn dần sang quận 2, Gò Vấp, Thủ Đức, nhưng trong trạng thái ngập ngừng, vì càng ra xa cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ chưa đồng bộ, khả năng thành công chưa cao.

Theo đó, ở hướng Đông Bắc các dự án lớn chủ yếu dừng lại ở quận 2, dọc theo Xa lộ Hà Nội và lấn sang khu vực Thạnh Mỹ Lợi. Ở hướng Tây và Tây Bắc, các chủ đầu tư không tiến xa hơn nữa mà dừng ở quận Gò Vấp. Còn hướng Nam cũng loanh quanh ở quận 7, chưa thật mặn mà với Bình Chánh, vì ở khu vực này các dự án lớn không sinh lời bằng các loại nhà xây dựng tự phát. Nếu tình hình này tiếp tục kéo dài rất có thể đến năm 2022, quỹ đất cho phát triển nhà ở quy mô lớn sẽ thiếu trầm trọng.

Một hiện tượng đáng chú ý, từ năm 2015 có khá nhiều tập đoàn, công ty lớn di chuyển địa bàn hoạt động sang các tỉnh lân cận, hoặc xuống ĐBSCL vì TPHCM hết đất kinh doanh. Ngay cả TPHCM, lãnh đạo TP xin chủ trương cho chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, thương mại, bất động sản.

Nhưng nếu không có quy hoạch không gian tốt, 26.000ha này có thể bị sử dụng manh mún, phân lô bán nền nhỏ lẻ, tức sức hấp dẫn và hiệu quả khai thác không cao. Bởi không nhà đầu tư nào mạo hiểm bỏ vốn lớn vào những vùng đất thiếu hệ thống giao thông đồng bộ, dịch vụ xã hội như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, các khu vui chơi giải trí.

Lời giải cho bài toán quỹ đất là tổ chức lại không gian, thay đổi quan điểm quy hoạch để đánh thức những vùng đất rộng lớn như Củ Chi, quận 9, Bình Tân.

Tư duy mới trong quy hoạch không gian

Chúng ta hình dung 2 hình thái đô thị cơ bản qua hình ảnh ném viên đá xuống hồ nước. Khi chúng ta ném 1 hòn đá thật lớn xuống giữa hồ, mặt nước xao động, tạo ra những vòng sóng hình tròn đồng tâm lan tỏa từ bên trong và yếu dần khi ra bên ngoài. Một kiểu khác chúng ta ném xuống hồ 5 hòn đá ở các góc khác nhau, 5 hòn đá tạo ra 5 vùng sóng nhỏ hơn, các vùng sóng này mở rộng ra và giao thoa nhau, làm cho toàn bộ mặt hồ đều có xung lực.

Cách thứ nhất chúng ta đang làm ở TPHCM, xung lực của vòng sóng trung tâm không vươn ra xa được, cho dù lực tác động vào trung tâm mặt hồ lớn đến đâu cũng không phủ kín được. Do vậy, quan điểm quy hoạch là tạo ra nhiều trung tâm theo mô hình “đa cực, phi tập trung hóa”, tức theo cách thứ 2.

Còn nhớ năm 1995, TPHCM đã đặt ra mục tiêu này và chủ trương phát triển 2 TP vệ tinh ở Tây Bắc Củ Chi và Hiệp Phước, nhưng không thành công do nhiều lý do. Trong đó lý do chính là đầu tư công chưa quyết liệt vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật, nên không hút được nhà đầu tư lớn nào. Từ trung tâm TP đến Củ Chi chỉ chừng 30km, nhưng thời gian di chuyển mất hơn 1 tiếng, thậm chí nhiều hơn nếu rơi vào giờ cao điểm kẹt xe. Vì vậy, đã có nhiều nhà đầu tư xúc tiến đầu tư ở đây nhưng rồi bỏ cuộc.

Củ Chi là vùng đất đầy tiềm năng. Diện tích gần 500km2 (bằng 1/4 tổng diện tích TP), dân số không đông chỉ chừng 400.000 người (bằng 3 phường trong nội thành). Vùng đất này có địa thế cao, nền đất cứng ổn định, tiếp giáp với tỉnh Bình Dương, một khu vực phát triển nhanh, năng động.

Từ Củ Chi có thể kết nối với khu vực Đông Nam Á qua cửa khẩu Mộc Bài, Tây Ninh. Để đánh thức những vùng đất như Củ Chi, hay sắp xếp lại cho căn cơ hơn như Bình Chánh, cách tốt nhất là tập trung phát triển bài bản, đồng bộ, đầu tư lớn theo tư duy quy hoạch mới.

Một câu hỏi đặt ra, là tại sao nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước chỉ thích loanh quanh các quận nội thành, cho dù suất đầu tư rất cao, lãi lớn nhưng rủi ro cũng lớn. Thậm chí, không ít nhà đầu tư theo đuổi những dự án xây dựng mất hàng chục năm và trắng tay, nhưng họ vẫn cố theo đuổi. Lý do, khu vực trung tâm có hạ tầng cơ sở kỹ thuật rất tốt, hạ tầng xã hội, hệ thống dịch vụ hoàn chỉnh, đầu tư vào đây nhà đầu tư dễ gây thanh thế, tạo thương hiệu.

Từ đây đặt tiếp câu hỏi, tại sao TPHCM không nghĩ đến việc tạo ra 1, 2 trung tâm mới hiện đại hơn, tiện ích hơn cách trung tâm hiện hữu chừng 20-30km. Làm được điều này, chắc chắn diện mạo, sức sống của TP sẽ khác đi rất nhiều. Và nhà đầu tư sẽ rất vui vẻ đến Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ… là những vùng lõi xung quanh trung tâm.

Nếu nói các vùng đất như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Bình Tân đang trong trạng thái tĩnh lặng thì không đúng. Bởi lẽ, các vùng đất này sôi động theo đợt (như Củ Chi), lúc nào cũng ồn ào (như Bình Chánh xây dựng không phép bất kể ngày đêm). Nhưng rất tiếc sự sôi động, ồn ào này lại quá nhỏ bé, vụn vặt làm nát bộ mặt đô thị, quỹ đất bị băm nát và không mang lại hiệu quả kinh tế.