Quy định cấm biến chung cư thành homestay: Cư dân thở phào, dân kinh doanh Airbnb tìm lối thoát

“Mình thanh lý hợp đồng rồi”, Minh Nguyệt - chủ một homestay trên nền tảng Airbnb thông báo trong một nhóm có hơn 60.000 thành viên những người kinh doanh như cô. Nguyệt bắt đầu kinh doanh homestay từ 5 năm trước bằng cách thuê và cải tạo lại các căn chung cư trong thành phố.

“Khách thuê phần nhiều là du khách nước ngoài ngắn ngày. Họ chọn ở homestay thay vì khách sạn bởi có thể tự nấu nướng, trải nghiệm cuộc sống thực tế ở đất nước họ tới, chi phí cũng rẻ hơn”, Nguyệt nói.

Tuy nhiên, hai năm trở lại đây, mọi thứ dường như không còn thuận lợi cho mô hình này khi những phàn nàn của cư dân sống tại những khu chung cư này một nhiều, và những quy định về lưu trú càng trở nên khắt khe hơn.

Ngày 3/3, TP HCM ban hành quy định cấm cho thuê lưu trú du lịch trong chung cư. Thành phố quy định chỉ các dự án căn hộ du lịch mới được khai thác cho thuê lưu trú ngắn ngày, căn hộ để ở không được kinh doanh loại hình này.

Với căn hộ chung cư, quy định nêu rõ chỉ được sử dụng vào mục đích cho thuê để ở, tuyệt đối không sử dụng căn hộ vào mục đích khác (lưu trú du lịch ngắn ngày, airbnb...). Việc cho thuê phải có hợp đồng ký kết giữa chủ nhà và bên đi thuê.

Không chỉ TP HCM, nhiều thành phố khác cũng đã siết chặt hoặc cấm hẳn loại hình cho thuê này. Ngày 21/6 năm ngoái, thị trưởng Barcelona (Tây Ban Nha), ông Jaume Collboni, tuyên bố thành phố cấm cho thuê nhà ngắn hạn từ tháng 11/2028. 

Quyết định này nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở, vấn đề mà ông Collboni gọi là “lớn nhất của Barcelona”. Hiện tại, khoảng 10.000 căn hộ đang được cho thuê trên Airbnb và các nền tảng khác. Khi lệnh cấm có hiệu lực, những căn hộ này sẽ quay trở lại thị trường nhà ở cho người dân.

Từ tháng 9/2023, New York (Mỹ) yêu cầu người cho thuê phải đăng ký với chính quyền và có mặt tại căn hộ khi khách ở. Điều này nhằm kiểm soát giá nhà và đảm bảo chỗ ở cho người dân. Berlin (Đức) từng cấm Airbnb và các dịch vụ cho thuê ngắn hạn từ năm 2014, sau đó nới lỏng nhưng vẫn duy trì các quy định nghiêm ngặt vào năm 2018. Tại nhiều thành phố ven biển ở California (Mỹ) như Santa Monica, loại hình này cũng bị hạn chế hoặc cấm hoàn toàn.

Xu hướng kiểm soát dịch vụ cho thuê ngắn hạn đang diễn ra trên toàn cầu. Theo BBC, Airbnb hiện chiếm hơn 50% thị phần đặt phòng trực tuyến và cùng với các nền tảng khác như Booking.com hay Expedia.com, đang bị giám sát chặt chẽ.

Từ khi ra mắt năm 2007, Airbnb đã thay đổi ngành du lịch. Dịch vụ này mang đến chỗ ở linh hoạt và giúp du khách có trải nghiệm “sống như người bản địa”. Tuy nhiên, ngày càng có nhiều ý kiến phản đối, cho rằng Airbnb làm giá nhà tăng cao và ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân. Nhiều người cảm thấy bị ép phải sống cạnh những “khách sạn tự phát” không được kiểm soát. Nhưng nếu không có loại hình cho thuê ngắn hạn, chúng ta sẽ được gì và mất gì?

“Homestay mang tới cảm giác chân thực hơn cho khách du lịch ở mỗi địa điểm họ tới”, Nguyễn Văn Tiến - Giám đốc điều hành một công ty lữ hành ở Hà Nội cho hay. “Trải nghiệm này thường gần gũi với cuộc sống bản địa hơn, bớt cảm giác công nghiệp như ở khách sạn. Giá cả cũng thường mềm hơn. Hình thức này phù hợp với các gia đình, nhóm bạn hoặc những du khách thích trải nghiệm”.

“Việc cấm cho thuê ngắn hạn có thể khiến giá phòng khách sạn tăng cao. Tôi nghĩ các khách sạn sẽ tận dụng cơ hội này”, anh nói thêm. 

Vậy tại sao cơ quan chức năng lại đưa ra lệnh cấm này? TP HCM không giải thích gì thêm khi đưa ra quy định nêu trên. Trong khi đó, ở một số thành phố trên thế giới, việc cấm hoặc siết chặt hình thức thuê ngắn hạn có mục đích hạ nhiệt giá nhà và tăng nguồn cung nhà ở cho các cư dân địa phương.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Harvard Business Review công bố đầu năm 2024, qua xem xét tác động của lệnh cấm ở New York, cho thấy các hình thức lưu trú ngắn ngày không phải là nguyên nhân chính khiến giá thuê nhà tăng cao. Ngược lại, lệnh cấm tại New York khiến giá khách sạn tăng kỷ lục, trung bình 300 USD/đêm (khoảng 7,6 triệu đồng/đêm).

Tuy nhiên, một nguyên nhân khác hợp lý hơn khiến cơ quan chức năng ban hành lệnh cấm. Đó là những trải nghiệm không đẹp của chính những cư dân sống lẫn các căn hộ cho thuê ngắn ngày tại chung cư và an ninh trật tự.

Trịnh Khánh Hoà tại Vũng Tàu cho biết chung cư anh sống nhiều năm trước hơn một nửa số căn hộ làm dịch vụ homestay. “Cứ cuối tuần và dịp lễ, người ra vào đông nghịt. Có lúc phải đợi thang máy 10 phút mới có. Ồn áo suốt ngày, ăn nhậu, chử thề, hò hét, karaoke,… Hành lang lúc nào cũng nồng nặc mùi khói thuốc và mùi hải sản”, Hoà kể.

“Cư dân phản đối mãi, bản thân tôi nhiều lần gọi báo công an vì mất an ninh trật tự”, anh cho biết thêm.

Ngoài ra, việc này cũng tương tự vấn đề “bất động sản thứ hai” được thảo luận nhiều thời gian qua. Năm ngoái, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhằm hạn chế đầu cơ. 

Tại những thành phố du lịch nổi tiếng và mật độ dân cư đông như Hà Nội và TP HCM, giá nhà tăng cao khiến người dân không thể mua được nhà. Trong khi đó, nhiều căn nhà lại bị biến thành chỗ nghỉ dưỡng hoặc bị bỏ trống phần lớn thời gian trong năm. Dù đây không phải là nguyên nhân chính dẫn đến thiếu nhà ở và giá nhà tăng co, song lại là yếu tố dễ thấy nhất.

Dù có hiệu quả hay không, những lệnh cấm này vẫn gửi đi thông điệp: Cơ quan chức năng đang lắng nghe người dân. 

Tuy nhiên, cấm hoàn toàn không phải cách duy nhất. Nhiều thành phố như Berlin giới hạn thời gian cho thuê ngắn hạn tối đa 90 ngày mỗi năm. Điều này giúp chủ nhà kiếm thêm thu nhập nhưng không để các nhà đầu tư mua quá nhiều nhà để kinh doanh. Vương quốc Anh cũng đang đề xuất một quy định tương tự.

Hiện Nguyệt trong câu chuyện kể trên đã từ bỏ mô hình kinh doanh này, nhưng dưới bài đăng của cô rất nhiều chủ homestay có mô hình tương tự cho biết sẽ vẫn bám trụ vì nhu cầu thị trường cao và thành phố chưa ban hành chế tài cụ thể.