Phân khúc bất động sản này dự báo còn tiềm năng rất lớn

Tại Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2022 diễn ra mới đây, hầu hết các diễn giả đều cho rằng tiềm năng bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam vẫn còn rất lớn. Trong đó, hai phân khúc chính sẽ được khai thác bao gồm cho thuê đất và cho thuê nhà xưởng xây sẵn.

Chuyên gia của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) kỳ vọng mặt bằng giá cho thuê đất sẽ tiếp tục tăng, không chỉ bởi nhu cầu vẫn đang tăng trong khi nguồn cung có phần hạn chế. Mà một cách tự nhiên, chi phí đền bù cũng như tiền thuê đất phải nộp tăng hàng năm cũng góp phần đẩy mặt bằng giá cho thuê tăng.

Trong bối cảnh này, VDSC cho rằng các chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp có sẵn quỹ đất đã đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất sẽ hưởng lợi nhiều hơn, nhờ chi phí thấp trong khi giá thuê tăng dần.

Cũng theo đơn vị này, tiềm năng phát triển thương mại điện tử của Việt Nam còn rất lớn, với tỷ lệ thâm nhập thấp và tăng trưởng cao. Hiện tại tỷ lệ thâm nhập của thương mại điện tử trong tổng mức bán lẻ chỉ đạt mức 5,5%, tức chỉ ở mức của Trung Quốc cách đây 10 năm. Do vậy, các chuyên gia đánh giá cao những doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có định hướng phát triển mảng nhà xưởng xây sẵn, và có sẵn quỹ đất ở khu vực lân cận thành thị.

Theo số liệu từ CBRE, giá thuê bình quân tại một số khu vực đều ghi nhận tăng trên 10%trong quý 4/2021. Các dự án khu công nghiệp trong phạm vi 1 giờ di chuyển tới trung tâm thành phố có mức giá thuê tăng từ 17% tới 32%. Tương tự, việc thiếu hụt nguồn cung cũng xảy ra trong khu vực miền Bắc. Trong dài hạn, khu vực miền Bắc dự báo sẽ tiếp tục hưởng lợi từ chính sách “Trung Quốc +1” của các tập đoàn sản xuất đa quốc gia.

Trong báo cáo mới đây, nhóm phân tích của CTCP Chứng khoán BIDV (BSC) cũng kỳ vọng thị trường bất động sản khu công nghiệp miền Nam kỳ vọng sẽ tiếp tục được đẩy mạnh “mở khóa” trong năm nay. Đặc biệt là Bình Dương và Đồng Nai khi tỷ lệ lấp đầy tại khu vực này đã trên 90% và không có thêm khu công nghiệp nào được thông qua chủ trương đầu tư trong giai đoạn 2020 - 2021.

BSC dự báo, việc Việt Nam nối lại đường bay quốc tế và áp dụng hộ chiếu vắc xin bên cạnh nỗ lực thu hút FDI từ các địa phương sẽ giúp ngành khu công nghiệp tiếp tục hưởng lợi và tăng trưởng mạnh hơn trong năm 2022.

Cụ thể, thị trường sẽ vẫn khả quan nhờ một số yếu tố như nguồn cung hạn chế và nhu cầu phục hồi vẫn là yếu tố giúp giá cho thuê đất khu công nghiệp duy trì ở mức cao; hoạt động sản xuất kinh doanh không còn bị gián đoạn do dịch bệnh; vấn đề pháp lý được giải quyết giúp các doanh nghiệp có thể triển khai để đáp ứng nhu cầu và cuối cùng là triển vọng về cải thiện hạ tầng giao thông được đẩy nhanh trong trung hạn.

Kỳ vọng vào dòng vốn ngoại hàng tỷ USD

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, giai đoạn 2017 – 2018, dòng vốn ngoại đổ vào ngành bất động sản (BĐS) Việt Nam tập trung chủ yếu vào BĐS nhà ở. Tuy nhiên, trong hai năm vừa qua, dòng vốn này đã có dịch chuyển rất rõ nét sang phân khúc bất động sản công nghiệp. Đơn cử như trong quý I/2022, tổng giá trị giao dịch BĐS công nghiệp ở Hà Nội đã chiếm đến 28% trong tổng giá trị của giao dịch của các phân khúc.

Vị này cho biết thêm, trong 5 năm vừa qua, TOP 5 lĩnh vực có giao dịch lớn về đầu tư có BĐS công nghiệp. Trong đó, Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An hiện đang là 5 tỉnh có đầu tư mạnh vào BĐS công nghiệp và các trung tâm loggistics. 

Các nhà phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam cũng ghi nhận tăng mạnh trong thời gian vừa qua. Hiện nay đã có dòng vốn khoảng 2 tỷ USD đổ vào Việt Nam để xây dựng hạ tầng khu công nghiệp và logistics. Sự ổn định của đồng tiền nội tệ Việt Nam so với các nước trong khu vực cũng là một trong những yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo bà Trang, các nhà đầu tư hiện đang tập trung chủ yếu ở miền Nam và miền Bắc. Trong đó, miền Bắc đang được hưởng lợi nhờ vị trí nằm gần Trung Quốc. Với hệ thống hạ tầng phát triển vượt bậc và đặc biệt là hệ thống giao thông ở Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và đặc biệt là kết nối sang Trung Quốc rất nhanh. Có rất nhiều nhà sản xuất lớn như Foxconn đang đặt nhà máy và sẽ tiếp tục đầu tư tại Việt Nam. Ngoài ra, ở phía Bắc có một xu hướng là sự hình thành của các chuỗi cung ứng, các chuỗi sản xuất có giá trị rất cao. 

Tại khu vực miền Nam, các thị trường chính như TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương không còn nhiều quỹ đất để thu hút các nhà sản xuất lớn. Tuy nhiên, các thị trường khác như Tây Ninh, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn nhiều đất và tiềm năng để tiếp tục phát triển. 

Cũng theo vị chuyên gia này, vốn FDI đầu tư vào Việt Nam chủ yếu thuộc hai lĩnh vực, một là sản xuất và hai là bất động sản. Trong đó, có nhiều nguồn vốn đến từ Singapore và các nhà đầu tư của Châu Âu hiện nay cũng rất quan tâm đến Việt Nam. 

“Với Hiệp định EVFTA thì hàng tỷ USD đã được cam kết đầu tư vào Việt Nam. Một số nhà đầu tư lớn đang đóng ở Trung Quốc có thể sắp tới sẽ mở rộng sang Việt Nam”, bà Trang cho biết.