Nhiều thương vụ M&A đang diễn ra âm thầm, bất động sản sắp đón dòng tiền lớn?

Thông tin mới đây từ Colliers Việt Nam cho biết, phân khúc căn hộ và nhà liền thổ trên cả nước trong thời gian vừa qua trông có vẻ yên ắng ở bề nổi do giao dịch chững lại. Tuy nhiên, thực chất thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ với các thương vụ M&A giá trị lớn, kỳ vọng hoàn tất trong thời gian tới.

Điều này là kết quả sau thời gian các chủ đầu tư trong nước tái thẩm định nguồn lực và chiến lược phù hợp, dẫn đến tái cấu trúc danh mục dự án hướng đến tính khả thi và nhu cầu thực. Điểm rơi của các quá trình đàm phán này dự đoán sẽ từ quý III/2023 trở đi, tùy thuộc vào tính chất phức tạp của thương vụ.

Theo đánh giá của ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers Vietnam, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận một vài tín hiệu tích cực trong ba tháng đầu năm 2023 khi tình hình lãi suất dần ổn định nhờ nỗ lực của Chính phủ. Điều này cải thiện tâm lý thị trường, đặc biệt với nhà đầu tư trong và ngoài nước có vốn mạnh tận dụng lúc “giao thời” này để đẩy nhanh quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch.

Vị này nói thêm, trong vài quý tới, thị trường kỳ vọng sẽ chứng kiến các thương vụ đầu tư quy mô lớn. Các phân khúc hồi phục tốt nhất là nhà ở, công nghiệp và bán lẻ, nhờ duy trì sức cầu và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn.

“Xét trên tổng thể, điều này cho thấy Việt Nam vẫn là một trong những thị trường bất động sản được săn đón nhất trong khu vực nhờ được hậu thuẫn bởi các nền tảng vững chắc”, Tổng Giám Đốc Colliers nói.

Lý do các thương vụ chưa thể sớm hoàn tất

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, trong 3 tháng đầu năm 2023, các nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước, thậm chí nhiều hơn cả giai đoạn trước khi xảy ra dịch COVID-19. Đáng chú ý, 50% trong số nhà đầu tư là các tên tuổi mới trên thị trường, trước đây là Hong Kong, Singapore, Mỹ, Nhật nhưng nay còn có cả Nam Phi, Ả Rập,…

“Sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đến thị trường bất động sản Việt Nam nhưng chúng ta vẫn chưa huy động được nguồn vốn này. Một trong những nguyên nhân là do không phải doanh doanh nghiệp Việt Nam nào cũng mặn mà và sẵn sàng đón nhận dòng vốn này”, bà Dung nói.

Đại diện CBRE cho rằng, FDI không phải là một nguồn vốn rẻ bởi lãi vay của nhà đầu tư nước ngoài đưa ra khá cao, lên đến 18 - 20% một năm. Các doanh nghiệp Việt Nam chắc chắn sẽ không chấp nhận và mức lãi vay cao nhất mà một số chủ đầu tư chấp nhận được là 13 - 15% một năm. Đây là một trong những lý do khiến hai bên chưa gặp được nhau.

Ngoài ra, còn một lý do nữa là các doanh nghiệp địa ốc trong nước đang gặp nhiều khó khăn, muốn huy động vốn cho những dự án đang bị mắc kẹt nhưng dự án đó lại được mang đi thế chấp ở ngân hàng và các nhà đầu tư ngoại không chấp nhận điều này. Mặt khác, bản thân các doanh nghiệp trong nước cũng chưa sẵn sàng minh bạch dòng tiền (phương án trả vốn vay,…).

Bà Dung tiết lộ, thị trường đã ghi nhận các thương vụ M&A giữa doanh nghiệp Việt Nam và nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, đây chỉ là một số thương vụ nhỏ, từ đầu năm đến nay vẫn chưa có giao dịch lớn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Công Ái, Phó Tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam, cho biết nhiều doanh nghiệp ngoại đã chủ động tìm kiếm cơ hội những vẫn chưa xuất hiện giao dịch lớn nào thành công.

“Một bên là các doanh nghiệp Việt Nam là chủ sở hữu các tài sản đã bỏ ra một khoản chi phí rất lớn để mua các dự án với giá rất cao, bây giờ để tồn tại thì buộc phải bán với giá rẻ và phải bán rất đau. Vấn đề ở đây là các chủ đầu tư vẫn muốn giữ giá cao trong khi các nhà đầu tư nước ngoài lại đưa ra giá rất thấp do họ là người được lựa chọn.

Do đó, chúng tôi có khuyên các doanh nghiệp bây giờ nếu bán được tài sản với giá phù hợp thì quyết định bán luôn bởi nếu cứ dằng dai thương lượng mức giá phù hợp thì tương lai có thể còn xấu hơn”, vị này cho hay.

Theo Phó Tổng giám đốc KPMG Việt Nam, đơn vị đã chốt được một số giao dịch ở Hà Nội và TP HCM nhưng giá trị thương vụ rất nhỏ. Nhà đầu tư nước ngoài trước đây có xu hướng chuyển về Bình Dương và các tỉnh khác nhưng bây giờ họ ở vị thế được lựa chọn nên họ chỉ muốn vào Hà Nội và TP HCM.

“Ở thời điểm hiện tại, khối ngoại chủ yếu lựa chọn đầu tư vào một số miếng đất hay một số dự án vừa và nhỏ. Khả năng dự án lớn lên tới 1,5 tỷ USD bị thâu tóm là rất khó, có thể phải mất hàng năm để thực hiện. Và các nhà đầu tư nước ngoài cũng không phải lúc nào cũng sẵn 1,5 tỷ USD để đầu tư”, vị này chia sẻ.

Ông Ái dự báo, thị trường mua bán sáp nhập bất động sản những tháng còn lại của năm 2023 vẫn tiếp tục khó khăn, chỉ có thể hy vọng cuối quý IV hoặc đầu năm 2024, các thương vụ M&A mới chốt được giao dịch.