Thị trường bất động sản sàng lọc đến bao giờ?

Thị trường địa ốc bước vào đợt sàng lọc mạnh kể từ cuối năm ngoái đến nay sau hàng loạt những khó khăn, bế tắc đến từ cả những nguyên nhân khách quan và chủ quan. 

Giới chuyên môn cho rằng, giai đoạn này diễn ra là cần thiết giúp thị trường giảm bỏ các nhân tố yếu kém để phát triển bền vững hơn trong tương lai. Tuy nhiên, tình trạng trầm lắng kéo dài, giao dịch "đóng băng" và thị trường vẫn chưa thấy rõ tín hiệu phục hồi đang khiến cả các chủ đầu tư và nhà đầu tư đứng ngồi không yên.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, thị trường bất động bị ách tắc chính về pháp lý và nguồn vốn; còn câu chuyện quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và đầu tư công năm nào cũng thế, chỉ có từ năm ngoái đến nay đầu tư công được chú trọng đẩy mạnh hơn.

Thêm một nguyên nhân nữa là bản thân các doanh nghiệp bất động sản thời gian vừa qua gặp vấn đề trong việc quản trị rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đầu tư dàn trải. Trong khi đó, giá bán bị đẩy lên mức quá cao (thế giới tăng 20%, Việt Nam tăng đến 50 - 60%) và đây là một điểm bất thường.

Ngoài ra, theo ông Lực, lạm phát và lãi suất cũng đang là một vấn đề đáng lưu tâm. Lạm phát thế giới cao chưa từng có, bình quân 7,6%, lãi suất trên thế giới cũng đẩy lên cao chưa từng có. Việt Nam cũng chịu tác động là lạm phát có xu hướng tăng lên và môi trường lãi suất cũng tương đối cao và rõ ràng điều này đã tác động lớn đến thị trường bất động sản.

"Thống kê của chúng tôi cho thấy lãi suất cao, bất động sản sẽ giảm và chắc chắn là như thế", vị này nhấn mạnh.

Trong bối cảnh trên, vị chuyên gia này đưa ra một nhận định khá lạc quan rằng đà phục hồi sẽ được thể hiện rõ nét hơn từ cuối năm 2023 và những khó khăn sẽ được tháo gỡ nhiều hơn. Ngoài ra, những sửa đổi luật cũng được tiến hành để phù hợp hơn với thực tiễn, qua đó giải quyết được những khó khăn của thị trường. 

Củng cố cho dự báo, ông Lực nhấn mạnh, chưa bao giờ trong vòng một tháng, Chính phủ có 4 quyết sách vô cùng quan trọng.

Đó là Nghị định 08 tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp, trong đó cho phép doanh nghiệp bất động sản đáo hạn và bây giờ doanh nghiệp mới có cơ sở pháp lý để đã và đang đàm phán cùng trái chủ.

Tiếp theo là Nghị quyết 33 cực kỳ toàn diện tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường hiện nay bao gồm ba nhóm vấn đề là pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Đề án 338 về phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 tạo cơ sở pháp lý vững chắc để doanh nghiệp và địa phương phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, Nghị định số 10 bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, officetel).

Trên cơ sở đó, các địa phương như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng cũng bắt đầu nhúc nhích rà soát lại các dự án vướng mắc để tháo gỡ.  

"Chưa bao giờ chúng ta có cơ hội tuyệt vời để sửa đổi cùng lúc các luật liên quan đến thị trường bất động sản gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất Đai và Luật Tổ chức tín dụng như hiện tại. Tôi nghĩ như vậy những điểm nghẽn về pháp lý cơ bản đã được tháo gỡ", ông Lực cho hay.

Liên quan đến nguồn vốn, Chính phủ đã chỉ đạo tháo gỡ hai thị trường vốn cơ bản là thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng. Sau khi có Nghị định 08, riêng tháng 3 vừa qua đã có khoảng 24.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành mới - trong đó hơn 80% là doanh nghiệp bất động sản cho thấy chính sách đã đi vào thực tế.

"Tôi cho rằng kênh trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn tốt hơn trong thời gian tới. Còn kênh tín dụng, năm nay Ngân hàng Nhà nước vẫn định hướng tăng trưởng tín dụng 14 - 15%. Tôi nghĩ chắc chắn tăng trưởng tín dụng vào bất động sản sẽ cao hơn 14 - 15%. Trên thực tế trong quý I/2023, tín dụng bất động sản đã tăng 3% trong khi tín dụng toàn nền kinh tế chỉ tăng 2,06%.

Lãi suất cả thế giới đang có xu hướng giảm, tỷ giá cũng đang giảm mạnh, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng thị trường bất động sản sẽ phục hồi", chuyên gia nhận định.

Quá trình "rã đông" tự nhiên

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, ba điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và pháp lý đang đã được Chính phủ nhìn nhận và đang vào cuộc một cách quyết liệt. Niềm tin của các nhà đầu tư đang được củng cố khi Chính phủ liên tiếp ban hành các chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.

Đơn cử, theo vị này, nhận thấy Nghị định 65 sửa đổi ra đời vẫn gây khó khăn cho doanh nghiệp, sau đó Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 để tháo gỡ điểm nghẽn.

Bên cạnh đó, để hỗ trợ thị trường, được sự chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Đặc biệt, chỉ trong tháng 3 vừa qua, NHNN đã quyết định giảm lãi suất điều hành hai lần liên tiếp.

Liên quan đến điểm nghẽn pháp lý, ông Đính cho biết, các bộ ngành, địa phương cũng đang vào cuộc rất quyết liệt. Cách đây hai ngày, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được ban hành. Có thể nói Nghị định này là “phát súng” đầu tiên trực tiếp giải quyết một số vấn đề của Luật Đất đai, tháo gỡ những điểm nghẽn rất lớn của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Đặc biệt, Nghị định đã tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài lâu nay của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tới đây, căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) nếu xây trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Đây là điều mà hàng nghìn nhà đầu tư đang mong đợi, các chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng cũng sẽ vui mừng.

“Niềm tin của các nhà đầu tư được củng cố sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi và phát triển. Tới đây sẽ có nhiều hơn những văn bản ra đời và theo đó, sẽ có nhiều dự án trong hàng nghìn dự án đang nằm đắp chiếu chờ đợi chính sách sẽ được cởi trói, cung cấp nguồn cung mới cho thị trường”, Chủ tịch VARS nói.

Ông Đính nhận định, khi các chính sách ngấm dần cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình “rã đông”. Tuy nhiên, chu trình này là “rã đông” tự nhiên, cần thời gian và sẽ diễn ra rất từ từ.

Quý I/2023 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên”. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt các đối tượng không phù hợp từ doanh nghiệp đến môi giới ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn và chắc chắn hơn.

“Thị trường chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng, cũng là nút thắt quan trọng nhất đó là điều chỉnh các quy định pháp luật, để có thể phê duyệt hàng ngàn dự án đang án binh bất động đợi luật mới”, vị này cho hay.