Nhiều nội dung quan trọng của Dự thảo Luật Đất đai được kiến nghị sửa đổi ngay trước thềm kỳ họp bất thường

Sáng nay 15/1, Quốc hội khóa 15 khai mạc kỳ họp bất thường. Theo dự kiến chương trình, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Sau phần thảo luận của đại biểu Quốc hội, Cơ quan trình và cơ quan thẩm tra phối hợp giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu.

Sau khi được tiếp thu, chỉnh lý, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất gồm 16 chương, 260 điều, bỏ 5 điều, sửa đổi, bổ sung tại 250 điều so với dự thảo trình Quốc hội tại kỳ họp 6.  

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) ngày 14/1 đã có văn bản đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội quan tâm xem xét, cân nhắc để hoàn thiện một số quy định của Dự thảo Luật này.

Cụ thể, HoREA đề nghị tiếp tục mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác. Đồng thời đề nghị bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở. gồm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoặc đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, Hiệp hội này đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau: “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung khoản 16 Điều 259 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau: "Đối với trường hợp tổ chức kinh tế đã nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan”.

Thứ hai, HoREA đề nghị bổ sung người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài trong thời gian được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Hiệp hội này cho rằng, điểm c khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định "Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: (…) c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam" nên rất cần thiết bổ sung người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài trong thời gian được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

Do đó, HoREA đề nghị bổ sung thêm khoản 8 Điều 4 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với nội dung chi tiết: "Cá nhân nước ngoài trong thời gian được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở".

Trước đó, tại phiên họp sáng 9/1, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết báo cáo số 710/BC-CP thiết kế phương án thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79) như sau: "Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận phù hợp với quy hoạch nhằm tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để đấu giá quyền sử dụng đất hoặc để giao cho nhà đầu tư trúng thầu dự án sử dụng đất, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn”.

Theo phương án này, phạm vi đối tượng dự án thu hồi đất là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” đã trùng và bao gồm “dự án chỉnh trang khu đô thị” theo khoản 15a Điều 3 Luật Xây dựng; đồng thời trùng với khoản 21 Điều 79 dự thảo Luật đã quy định trường hợp thu hồi đất đối với dự án khu dân cư nông thôn.

Bên cạnh đó, phương án trên chưa rõ mối quan hệ với quy định tại khoản 3 Điều 198 về “Sử dụng đất để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn” và quy định tại Điều 219 về “Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai”.

Ngoài ra, đối với tiêu chí “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất”, đây chỉ là hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất không chỉ áp dụng riêng với các dự án quy định tại khoản 27 Điều 79. Đối với tiêu chí “phù hợp với quy hoạch”, đây là điều kiện chung đối với các hoạt động, dự án đầu tư được thực hiện và công trình được xây dựng.

Trên cơ sở các ý kiến thảo luận, dự thảo Luật thiết kế 2 phương án. Cụ thể, phương án 1: “Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mà không thuộc trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất”.Phương án 2: Như phương án tại báo cáo số 710/BC-CP.

Về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 122 và Điều 127), báo cáo số 710/BC-CP tiếp tục đề nghị mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác”.

Thực hiện kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ông Thanh cho biết dự thảo Luật giữ như quy định của Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung theo Luật số 03/2022/QH15. Theo đó, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở.