Nhiều chính sách mới, liệu giá bất động sản Hà Nội có hạ nhiệt?

Tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội đã thông qua ba luật liên quan tới thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó.

Chính phủ cũng khẳng định có đầy đủ cơ sở cho các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành được ban hành bảo đảm tiến độ, chất lượng. Với động thái trợ lực đặc biệt này sẽ tạo hành lang pháp lý đồng bộ, thúc đẩy thị trường bất động sản cả nước nói chung và Thủ đô nói riêng phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Dự báo, năm 2025 sẽ có sự phục hồi rõ rệt cả về nguồn cung, chất lượng sản phẩm và giá bán.

Gỡ điểm nghẽn về chính sách

Dõi theo các thông tin nghị trường hơn một tháng qua, ông Lê Mạnh Đức (huyện Thạch Thất, Hà Nội) bày tỏ sự phấn khởi vì Luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm cho phép ông hy vọng sớm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn nhà hiện tại của gia đình ông Đức do cha ông để lại, đã tồn tại từ năm 1980 nhưng chưa được cấp sổ đỏ vì giấy tờ cũ thất lạc, những cán bộ địa chính có thể chứng minh nguồn gốc mảnh đất đều không còn.

Điều 138, 139 và 140 của Luật Đất đai 2024 quy định cấp sổ đỏ cho 3 trường hợp với những tiêu chí cụ thể, nhưng tựu trung, những người dân có đất ở ổn định từ năm 2014 trở về trước như ông Đức, không thuộc trường hợp đất có tranh chấp, thì đều có hy vọng được hợp thức hóa giấy tờ về quyền sử dụng đất. Điều này không chỉ giúp tài sản đất đai của nhiều người dân được công nhận giá trị pháp lý mà còn khiến giá trị bất động sản của họ gia tăng, tăng tính thanh khoản trên thị trường.

Chị Phương Hằng Linh, một người Việt Nam định cư ở Cộng hoà Liên bang Đức phấn khởi, với Luật Đất đai 2024, những Việt kiều sinh sống ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam như chị sẽ được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước (Khoản 3 Điều 4). "Luật này có hiệu lực sớm đồng nghĩa với việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thêm cơ hội tiếp cận đất đai, thuận lợi trong sinh hoạt và đầu tư kinh doanh ở Việt Nam. Chắc chắn sẽ có một lượng tiền lớn đổ vào kích thích thị trường tăng trở lại", chị Phương Hằng Linh nhận định.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường đại học Luật phân tích, Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới ưu việt như bỏ bớt các tầng lớp trung gian trong giao đất, cho thuê đất, tạo môi trường pháp lý thông thoáng để doanh nghiệp và người dân dễ dàng tiếp cận đất đai. Trong đó, Nhà nước với vai trò thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện giao đất thông qua hai cơ chế là đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, tạo nên sự minh bạch trong tiếp cận đất đai. Ngoài ra, Luật mới bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất mỗi năm một lần đảm bảo sát với giá thị trường…

Hay những điểm mới trong Luật Nhà ở sửa đổi 2023 được kỳ vọng sẽ tạo sức bật cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng. Điểm mới đáng chú ý là quy định về tỷ lệ người dân đồng thuận để phá dỡ công trình, lập dự án đầu tư xây dựng lại. Nếu như trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà nhưng theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đủ điều kiện. Theo đó, các quy định, chính sách về đền bù cũng rõ ràng hơn, bảo đảm lợi ích của các bên.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, những quy định mới tại Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 liên quan đến cải tạo chung cư cũ có tính thực tế, chi tiết, rõ ràng hơn trong khi các văn bản luật hiện hành chưa có hoặc chưa đầy đủ, nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp…

Các chuyên gia cho rằng, việc Quốc hội cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm cùng với nhiều chính sách có thể thực hiện được ngay mà không cần phải đợi văn bản hướng dẫn chi tiết sẽ góp phần củng cố tâm lý của nhà đầu tư, khơi thông các vướng mắc về mặt pháp lý.

Hạ nhiệt giá bất động sản

Ghi nhận nỗ lực, quyết tâm của Chính phủ và các bộ, ngành chức năng khi liên tiếp đưa ra những giải pháp tích cực, quyết liệt nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định, đặc biệt là nhà ở xã hội phục vụ người dân thu nhập thấp; song, theo các chuyên gia, giá bất động sản Hà Nội, đặc biệt là nhà chung cư đang bị đẩy lên quá cao.

Đáng chú ý, dù ngân hàng giảm lãi suất cho vay xuống mức thấp, có nhiều chính sách ưu đãi, có thể gọi là thời điểm vàng để mua nhà nhưng người dân vẫn không mặn mà.

Chị Lê Kim Anh (trú tại phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy) cho rằng, với mức giá từ 3 - 5 tỷ đồng để mua một căn chung cư bình dân 50 - 80m2 hiện nay không phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân có nhu cầu về nhà ở. Với số tiền lên đến vài tỷ trong khi thu nhập không cải thiện, người dân khó có khả năng chi trả nợ gốc và lãi hàng tháng, bởi theo hợp đồng vay từ năm thứ 2 - 3 trở đi sẽ áp dụng mức lãi suất cao.

Hiện tại, giá nhà chung cư Hà Nội có dấu hiệu chững lại sau thời gian tăng nóng; song, theo dự báo, loại hình nhà ở này có thể đi ngang trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới.

Số liệu thống kê quý II/2024 cho thấy, tổng số căn hộ đã bán đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán được ở quý I nhưng chủ yếu là phân khúc cao cấp, tập trung ở khu vực phía Đông và Tây thành phố. Nguồn cung căn hộ giá bình dân, hạng trung gần như không có trên thị trường.

Theo đó, giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội ở mức 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với giá trung bình tại Tp. Hồ Chí Minh; tăng 6,5% so với quý trước và tăng gần 25% theo năm. Tại thị trường thứ cấp, nguồn cung dồi dào hơn đã khiến mặt bằng giá bán đi vào chu kỳ ổn định, đạt khoảng 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 22% theo năm.

Nhiều ý kiến đánh giá, khi cả sản phẩm bán mới và chuyển nhượng đều tăng giá, nguồn cung quá thấp so với lượng tiêu thụ, đó là lúc thị trường đã chấp nhận mặt bằng giá mới ở mức đã tăng mạnh. Tuy nhiên, giá bán liên tục leo thang khiến nhiều người có nhu cầu ở thực nhưng tài chính chưa đủ cần tiếp tục chờ đợi. Dự báo, trong thời gian ngắn hạn (2 - 3 năm tới), chung cư khó giảm giá khi cung - cầu chênh lệch rất lớn.

Nhận định về thị trường chung cư thời gian tới, lãnh đạo một doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản ở Hà Nội cho biết, mặt bằng giá khó giảm sâu do sản phẩm nhà ở thiếu hụt quá lớn, nhất là phân khúc hạng trung, bình dân. Quỹ đất hạn hẹp, nhiều dự án vướng pháp lý, chưa kể chi phí sử dụng đất và xây dựng tăng nhiều so với trước đây nên chủ đầu tư khó đưa ra mức giá sơ cấp dưới 30 - 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, có chủ đầu tư lợi dụng lợi thế sở hữu quỹ đất lớn, dự án còn "hàng" đã nâng giá bán khiến thị trường biến động mạnh.

"Rất khó để dò đáy hay định giá chung cư, người mua và nhà đầu tư cần xác định rõ nhu cầu, theo dõi thị trường và đưa ra quyết định đúng. Ngoài yếu tố về giá nên xem xét uy tín chủ đầu tư, vị trí và tiện ích có phục vụ tốt cuộc sống hoặc đảm bảo thanh khoản, cho thuê hiệu quả", chị Nguyễn Thu Mai, một nhà đầu tư chuyên nghiệp cho hay.

Còn đối với thị trường đất nền, dù chưa sôi động trở lại, nhưng vẫn là mục tiêu đầu tư chính của các nhà đầu tư do tiềm năng sinh lời cao. Các dự án mới khó được phê duyệt hơn; những dự án tự phát phân lô, bán nền không còn nhiều nên khan hiếm. Quan hệ cung cầu sẽ làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm. Theo dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường đất nền sẽ hồi phục, song cũng cần thêm thời gian để bước vào chu kỳ tăng giá.

Theo số liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, 6 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản tại Hà Nội ghi nhận những biến động mạnh về mức độ quan tâm. Điển hình là phân khúc đất nền, thổ cư đang trên đà phục hồi sau khi chạm đáy năm 2023 với số lượt tìm kiếm tăng 118% so với cùng kỳ năm trước; nhà riêng, nhà phố và biệt thự tăng lần lượt 33%, 27% và 9%. Tại những huyện ven đô, Đông Anh có mức độ quan tâm tăng mạnh nhất 104%, Quốc Oai tăng 101%, Gia Lâm 95%, Hoài Đức 79%, Thạch Thất 48%...

Lý giải điều này, các chuyên gia cho rằng, có thể do tâm lý lo lắng bất động sản sẽ tăng giá sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực. Đặc biệt, khi quy định cấm phân lô bán nền của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu năm 2025. Mặt khác, thông tin Hà Nội phấn đấu đến năm 2030 có thêm 5 quận mới (Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì và Đan Phượng) cũng khiến đất nền tại các địa phương này thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Anh Nguyễn Thái Dũng (quận Đống Đa, Hà Nội) đang tìm mua đất nền tại huyện Thạch Thất cho biết, thời gian tới, nguồn cung đất nền sẽ khan hiếm, giá sẽ tăng khi quy định siết chặt phân lô bán nền có hiệu lực. Đây là lý do anh Dũng đi tìm mua đất nền thời điểm này để chờ "sóng" mới của thị trường. \

Người dân kỳ vọng giá nhà đất sẽ giảm xuống mức phù hợp khi các chính sách điều hành cũng như những quy định mới của luật có hiệu lực. Đây chính là giải pháp để người dân sớm có cơ hội sở hữu nhà ở đúng như mục tiêu của Chính phủ đề ra.