Nhận diện kịch bản thị trường bất động sản năm 2021

Năm 2020 là một năm đầy thách thức do đại dịch COVID-19 tác động lên cả nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường chứng kiến sự phát triển khá tốt ở một số phân khúc. 

Cụ thể, với phân khúc nhà ở, theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, tình hình hoạt động của các chủ đầu tư và việc ra mắt các dự án nhà ở mới vẫn diễn ra tương đối đều đặn. 

Theo vị này, nhu cầu đối với phân khúc nhà ở vẫn cao là do một bộ phận tại Việt Nam có tài sản tích luỹ dưới dạng vàng, ngoại tệ đang có nhu cầu chuyển hoá các loại tài sản trên sang bất động sản luôn cao. 

Điều này cũng luôn đúng với các nhà đầu tư, tổ chức trên thế giới. Khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, chính trị bất ổn hoặc chiến tranh, dịch bệnh,... thì ngay lập tức họ sẽ đưa dòng tiền của mình sang kênh trú ẩn an toàn, trong đó có bất động sản. 

"Mặt khác, khi càng thiếu hụt những dự án ở mức trung bình thì nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư càng lớn. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ vẫn đi mua những nhà phố, nhà lẻ, đây chính là cách mà họ đầu tư tiền. Như vậy, đối với các nhà phát triển bất động sản thì khó khăn ở đây không phải là thị trường không có nguồn cầu mà là do các thủ tục pháp lý", ông Khương nói.

Với phân khúc bất động sản công nghiệp, theo đại diện Savills, nguồn lực chính vẫn là các nhà đầu tư trong nước. Còn các nhà đầu tư nước ngoài giống như một điểm kích ở trung tâm thị trường, vì bản thân của các doanh nghiệp trong nước cũng có thể đầu tư và phát triển. 

TS. Sử Ngọc Khương nhận định, đến năm 2021, nếu dịch bệnh vẫn kéo dài thì những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục.

Còn đối với các tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng không cần phải bán đi vì các nhà đầu tư tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời, trong vòng 1 - 2 năm tới và họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022, 2023. 

Điểm tích cực theo ông Khương chính là những sản phẩm này không nhiều trên thị trường, nếu các chủ đầu tư buộc phải bán các bất động sản này đi thì vẫn có cơ hội để mua lại những sản phẩm như vậy. 

Đối với các nhà đầu tư thì các khách sạn năm sao, trung tâm thương mại, những cao ốc hạng A ở trung tâm thành phố là những bất động sản có nguồn thu đều. 

"Mặc dù biên độ lợi nhuận có thể không cao, chỉ ở mức 6 - 7%/năm, nhưng khi nắm giữ một thời gian dài để chuyển nhượng thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn. Đó là lý do tại sao Việt Nam vẫn là thị trường thu hút các nhà đầu tư nước ngoài", vị chuyên gia này cho hay.

Về mặt khó khăn, các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải nhìn tới những vướng mắc về pháp lý, đặc biệt là tại các đô thị lớn. 

TS Khương cho rằng, đối với các tài sản tạo ra dòng tiền thì các nhà đầu tư nên chú ý đến chi phí tài chính, tỷ suất sinh lợi hàng năm trong khoảng 6 - 7 năm gần nhất và chỉ số vốn khi chuyển nhượng. Đây sẽ là một cơ hội cho những nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường, do dịch bệnh sẽ không thể kéo dài.

Thị trường sẽ bùng nổ nhiều dự án mới

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, năm 2021, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu.

"Phân khúc nhà ở luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020. Tuy nhiên, các phân khúc như văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn", ông Khương cho hay.

Tuy nhiên, vị này cho rằng, khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, TTTM, khách sạn dịch vụ thì thời gian hoàn vốn thông thường là 10 năm. Do đó, 1 - 2 năm khó khăn không phải là một vấn đề quá lớn. 

Song, đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì sẽ rất khó khăn trong việc duy trì. Hiện tại các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam hầu hết đã hoạt động được 5 - 7 năm, vậy nó đã có được dòng tiền tích lũy.

Ngoài ra, bất động sản công nghiệp cũng là một điểm nóng của thị trường trong năm 2021. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn vì hiện tại Chính phủ đang kiểm soát rất chặt chẽ các chuyến bay quốc tế.

"Đây là thời điểm để tìm hướng đi tốt nhất cho 1 - 2 năm tới, Chính phủ và các nhà đầu tư cần phải cấu trúc lại những sản phẩm, giải pháp cũng như dây chuyền khép kín và chuỗi cung ứng để hoàn hiện mình. Vì khi thị trường hồi phục, tình hình chung của thế giới chuyển biến tốt hơn thì các doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp đã có thể sẵn sàng nguồn lực gồm quỹ đất, cơ sở hạ tầng,... để thu hút các nhà đầu tư", TS. Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.