M&A không phải ‘liều thuốc tiên’ cho các dự án 'chết lâm sàng'

Bên cạnh những dự án M&A thành công, mở bán sôi nổi trở lại sau thời gian dài “đóng băng”, thị trường BĐS vẫn có những dự án dù sang tên, đổi chủ xong nhưng không hề đổi vận.

ma khong phai lieu thuoc tien cho cac du an chet lam sang

Thị trường BĐS vẫn có những dự án dù được sang tên, đổi chủ xong nhưng không hề đổi vận. (Ảnh minh họa: Linh Lê)

Ngay trong báo cáo năm 2016 và dự báo thị trường năm 2017 của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM - HoREA đã nhận định, xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu; hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây. Thực tế đã chứng minh, nhiều ông lớn đang lấy hoạt động M&A dự án làm chiến lược phát triển.

Nhiều chuyên gia cùng đồng tình rằng hoạt động mua bán, sát nhập dự án BĐS giúp các doanh nghiệp tiết kiệm được rất nhiều thời gian làm thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng vốn kéo dài có khi đến hàng năm trời, có thể mất luôn cơ hội thị trường. Khi mua lại toàn bộ hoặc một phần dự án, doanh nghiệp còn có thể lựa chọn các vị trí đẹp, quỹ đất lớn, hạ tầng tốt...

Tuy nhiên, vẫn có những dự án dù được sang tên, đổi chủ xong nhưng không hề đổi vận. Đơn cử như trường hợp mới đây, Công ty Emaar Properties PJSC (Tiểu Vương quốc Ả Rập thống nhất) xin rút khỏi dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa ở quận Bình Thạnh, UBND TP HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ định Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco tiếp tục là nhà đầu tư thực hiện dự án này.

Dự án Khu đô thị Thanh Đa - Bình Quới được UBND TP HCM phê duyệt đầu tư từ năm 1992, năm 2004 giao Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn đầu tư nhưng đơn vị này không triển khai được và đến năm 2010 thì thành phố thu hồi quyết định.

Năm 2016, UBND TP HCM phê duyệt cho liên danh tập đoàn Bitexco và công ty Emaar Properties PJSC thực hiện. Dự án cũng được đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm 2016 nhưng do thay đổi nhà đầu tư nên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và triển khai vẫn chưa thể tiến hành. Nhu vậy, dù đổi chủ nhưng dự án vẫn chưa có dấu hiệu tái khởi động thì một trong hai đơn vị thuộc liên danh CĐT đã rút lui. Tính đến nay, Khu đô thị này đã bị “treo” đến 25 năm.

Ví dụ thứ hai là khu đất 6,2 ha tại số 231 Nguyễn Trãi - trụ sở của Công ty cổ phần Cao su Sao Vàng (Mã CK: SRC). Sau khi Hà Nội có chủ trương di chuyển các nhà máy, cơ sở gây ô nhiễm khỏi nội đô, tháng 11/2015, đơn vị đã ký hợp đồng với Công ty cổ phần Tập đoàn Hoành Sơn, thành lập Công ty cổ phần Sao Vàng – Hoành Sơn nhằm triển khai Khu phức hợp Thương mại – Nhà ở Cao su Sao Vàng tại đây.

Tuy nhiên, mãi đến cuộc họp cổ đông thường niên tháng 4 vừa rồi của SRC, phương án di dời nhà máy vẫn chưa được xem xét vì phải chờ ý kiến Bộ Công Thương. Báo chí phản ánh, trước đó tại phiên họp Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2016, ông Mai Chiến Thắng - Tổng Giám đốc SRC cho biết, dự án di dời nhà máy đã manh nha từ những năm 2008 – 2009 nhưng mãi đến cuối năm 2015 mới “chốt” được đối tác liên doanh. Gần hai năm sau thương vụ M&A với Tập đoàn Hoành Sơn, đến nay việc di dời nhà máy cao su vẫn ì ạch và bóng dáng Khu phức hợp tại đây cũng chưa thể hình thành.

Ngoài ra có thể kể đến thương vụ từng gây xôn xao thị trường là đại gia Mường Thanh vượt qua nhiều đối thủ để mua được đến 95% cổ phần của Cienco 5 Land tại dự án Khu đô thị Thanh Hà. CĐT mới sau đó điều chỉnh thiết kế, bơm vốn và đẩy nhanh tốc độ triển khai, chào bán sản phẩm ra thị trường.

Tuy nhiên mới đây, cơ quan chức năng yêu cầu dừng hoạt động huy động vốn tại dự án để xác minh bởi có dấu hiệu cố ý làm trái quy định của Nhà nước về quản lý kinh tế gây hậu quả nghiêm trọng và lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại đây…

Như vậy có thể thấy, M&A cũng không phải là “liều thuốc tiên” giúp các dự án “chết lâm sàng” có thể đổi vận. Việc có hồi sinh được dự án hay không còn phụ thuộc rất nhiều vào khả năng, tiềm lực và cách thức tái khởi động dự án của chủ mới.

Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp phản ánh với báo chí, trước khi mua lại một dự án nào đó, họ cần khảo sát rất kỹ về các yếu tố: chi phí đã bỏ ra để thực hiện dự án tính đến thời điểm đó, số khoản nợ, tổng chi phí sẽ phải bỏ ra để hoàn thành dự án và doanh thu có thể đạt được. Sau khi tính toán, cân nhắc dòng tiền bỏ ra và thu lại, nếu kết quả không khả quan thì ngay cả dự án chào bán với giá 0 đồng thì doanh nghiệp cũng không mua.

Những dự án “treo” thời gian dài thì nợ vay ngày càng lớn, không có doanh số để trả nợ và giá sẽ càng ngày càng rẻ, còn dự án có quỹ đất sạch, dù chưa triển khai hay đã triển khai một ít thì vẫn có thể tăng giá nhẹ.

Đồng quan điểm, các báo cáo của HoREA cũng cho rằng doanh nghiệp có quỹ đất sạch là điều kiện cơ bản để bán dự án “được giá”, đây cũng là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp có thể chuyển nhượng dự án.

Hiệp hội nhấn mạnh, chính sách chuyển nhượng dự án BĐS đang là 1 trong 5 “điểm nghẽn” của thị trường. Cụ thể, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS quy định CĐT chỉ được chuyển nhượng dự án sau khi đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Điều này không phù hợp với tình hình và nhu cầu của thị trường khi hoạt động mua bán, sáp nhập chỉ diễn ra giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng dự án chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục hoàn tất. Nếu sau M&A, doanh nghiệp thay đổi quy hoạch dự án, phá bỏ hạ tầng cũ để xây dựng lại theo mục tiêu kinh doanh của mình thì rất lãng phí. Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị chỉ cần có quỹ đất sạch là đủ điều kiện để doanh nghiệp có thể chuyển nhượng dự án.

Hiện tại, TP HCM thống kê được khoảng 500 dự án “đắp chiếu, trùm mềm”, đây mới chỉ là một phần nổi của “tảng băng” tồn kho BĐS trên địa bàn thành phố và M&A là phương pháp hữu hiệu để giải quyết vấn đề này.

Trong nhiều lần trao đổi với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM đều nêu quan điểm: việc hoạt động M&A dự án sẽ diễn ra sôi nổi hơn trong năm 2017, thị trường cần coi đó là xu thế tất yếu và là một giao dịch bình thường của các doanh nghiệp với ý nghĩa là hoạt động “mua bán” chứ không phải “thâu tóm”.