Lý giải cơn sốt giá chung cư tại Hà Nội

Ngay từ cuối năm 2023, nhiều chủ đầu tư tại miền Bắc đã nhận xét giá chung cư Hà Nội đang leo thang, không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau một năm và tiếp tục được dự báo tăng ít nhất 10% trong năm 2024.

Gần đây nhất, CTCP Vinhomes (Mã: VHM) đã có thông báo về việc thay đổi giá bán dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire (huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, giáp ranh với Hà Nội). Thông báo cho biết kể từ ngày 10/4, giá bán toàn bộ các sản phẩm tăng 1% so với mức giá hiện hành. Sau thời gian này, giá bán tiếp tục được điều tăng dần theo từng đợt và dự kiến tăng 10% đối với tất cả các sản phẩm đến ngày 4/5.

Ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá bán chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội khoảng 56 triệu đồng/m2, dần đuổi kịp với thị trường TP HCM (62 triệu đồng/m2). Giá bán chung cư trên thị trường thứ cấp tiếp tục tăng 6% theo quý và tăng 16% theo năm.

Ở thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư trung bình tại Hà Nội và TP HCM lần lượt là 27 triệu đồng/m2 và 31 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư Hà Nội đạt 70%, vượt cả TP HCM là 55%.

TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), cho biết cách đây khoảng 10 năm, giá chung cư Hà Nội rất cao so với TP HCM nhưng sau đó đã chững lại trong thời gian khá dài. Trong khi đó, thị trường TP HCM cách đây 5 năm ghi nhận tốc độ tăng giá chung cư đáng kể, vượt qua Hà Nội. Đối với các sản phẩm cùng phân khúc, giá bán tại thị trường TP HCM luôn luôn cao hơn thị trường Hà Nội 30 - 50%.

"Có thể nói rằng thị trường Hà Nội đang quay lại với mức giá đáng lý ra phải có sau thời gian bị tắc để đuổi kịp thị trường TP HCM, trong bối cảnh thị trường chung có một số yếu tố tích cực hơn. Còn việc thị trường TP HCM có tăng giá nữa hay không phải cần thêm thời gian theo dõi, quan sát trong thời gian tới, đặc biệt là các giỏ hàng mới thuộc phân khúc nào", ông Khôi nhận định.

Theo chia sẻ từ một giám đốc sàn môi giới phía Bắc, thị trường chung cư Hà Nội tăng giá mạnh trong thời gian qua là điều đương nhiên vì chi phí xây dựng tăng, hạ tầng ngày càng phát triển, tình trạng khan hiếm nguồn cung đã xảy ra trong nhiều năm nay và gần như không có sản phẩm mới trên thị trường. Các dự án đã được phê duyệt thì gặp khó khăn về vốn, pháp lý sau đó. Do đó, giá nhà chung cư ngày càng cao.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, có hai nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội. Thứ nhất là nguồn cung chung cư ở Hà Nội còn hạn chế. Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 - 80.000 căn hộ mỗi năm. 

Thứ hai là nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam.

"Một thông tin đầy bất ngờ mà chúng tôi thu thập được là lượng quan tâm chung cư Hà Nội đến từ TP HCM gấp 7,5 lần trong giai đoạn từ quý 1/2021 đến thời điểm hiện tại. Trong cùng khoảng thời gian, lượng quan tâm chung cư TP HCM của người ở TP HCM chỉ gấp 2 lần", ông Quốc Anh cho hay. 

Chuyên gia Batdongsan.com.vn nhận định người dân TP HCM ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chung cư Hà Nội vì mặt bằng giá khá ổn định và vẫn đang thấp hơn TP HCM. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư Hà Nội cao hơn so với TP HCM. Cụ thể, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay dao động 4,1% - 4,9%, còn ở TP HCM là 3,9% - 4,5%.

Dấu hiệu thị trường phục hồi?

Một trong những nguyên khác về việc giá chung cư Hà Nội sốt nóng được TS. Phạm Anh Khôi đề cập là trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, dòng tiền của những nhà đầu tư tại Hà Nội rất nhiều năm qua cũng không đi đâu được khi thị trường TP HCM, Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng… đều đóng băng. Nói nôm na là dòng tiền không thoát ra được khỏi thị trường Hà Nội.

Ông Khôi cho rằng nếu xét về việc nhà đầu tư có niềm tin để xuống tiền hay chưa thì câu trả lời là có. Còn thực trạng này có tiếp diễn hay không phụ thuộc vào nguồn cung trong thời gian tới. Trong trường hợp thị trường đón nhận một lượng hàng mới đủ lớn và khi đó giá vẫn tăng thì mới có thể xem đây là xu hướng lâu dài. Thời điểm hiện tại vẫn còn quá sớm để đưa ra đánh giá đây có phải là xu hướng bền vững hay không.

Cũng theo ông Khôi, thời điểm tốt nhất để xuống tiền mua căn hộ, đặc biệt đối với những người có nhu cầu ở thực là cách đây ba tháng khi rất nhiều nhà đầu tư giao dịch trên thị trường thứ cấp cắt lỗ sâu đến 40 - 50%, thậm chí những nhà đầu tư này không cần nhận lại số tiền đã góp cho chủ đầu tư.

"Tới thời điểm hiện tại, hầu như các sản phẩm cắt lỗ sâu như vậy không còn. Bây giờ những người bán cắt lỗ 20 - 30% vẫn có nhưng không nhiều. Đây vẫn là thời điểm có thể mua căn hộ chứ chưa phải quá trễ, nhưng nếu để trễ hơn thì sẽ có hiện tượng mà bất cứ thị trường nào cũng có: Vừa thoát ra khỏi đáy, một số người bán có tâm lý chờ đợi và ngừng rao bán vì kỳ vọng thị trường sẽ đi lên", ông Khôi chia sẻ quan điểm.