Lý do nào khiến nhà đầu tư quay lưng với Becamex IDC?

Dự án tham vọng 10 tỷ USD - Thành phố mới Bình Dương không biết bao giờ mới cho quả ngọt, Nhà nước nắm tỷ lệ vốn lớn trong thời gian quá dài, tình hình nợ vay có xu hướng ngày càng tiêu cực khi các khoản nợ lớn sẽ đến hạn trọng giai đoạn 2019 - 2020... là những nguyên nhân khiến nhà đầu tư dè dặt khi đặt mua cổ phiếu Becamex IDC.

ly do nao khien nha dau tu quay lung voi becamex idc

Nhà đầu tư không mấy mặn mà với phiên đấu giá Becamex IDC

IPO Chaebol đất Bình Dương, “ông lớn” bất động sản khu công nghiệp vị thế số 1 cả nước vừa báo về kết quả chào bán “ế ẩm”. Việc nhà đầu tư chỉ đăng ký mua với tỷ lệ hơn 6% trên tổng số 311 triệu cổ phiếu mà Becamex IDC dự kiến đem đấu giá khiến nhiều người không khỏi thất vọng.

Điều này trái ngược hoàn toàn với những thương vụ IPO “hàng khủng” trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp diễn ra rất thành công như IDICO hay Thanh Lễ vừa qua.

Vậy điều gì đã khiến cho nhà đầu tư quay lưng lại với cổ phiếu của Becamex IDC?

Thành phố mới Bình Dương – đến bao giờ mới cho quả ngọt?

Năm 2010, Becamex IDC được chuyển đổi sang mô hình Tổng Công ty và bắt tay vào thực hiện Dự án đầy tham vọng Thành phố mới Bình Dương nằm trong khu liên hợp Công nghiệp – Đô thị - Dịch vụ Bình Dương.

Dự án Thành phố mới Bình Dương theo quy hoạch có tổng diện tích 1.000 ha, được kỳ vọng đủ khả năng phục vụ cho khoảng 125.000 người định cư lâu dài và hơn 400.000 người thường xuyên đến làm việc. Để thực hiện siêu dự án này, Becamex IDC tính toán tổng nhu cầu vốn đến năm 2020 để hoàn thành các dự án thành phần theo quy hoạch là hơn 200.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 10 tỷ USD.

Tuy nhiên tính đến thời điểm hiện tại, thành phố chỉ thu hút được lượng nhỏ người dân đến sinh sống. Ngoài khu vực đặt trụ sở trung tâm hành chính khá nhộn nhịp khi người dân đến làm việc, những khu vực xung quanh đều thưa thớt hoang vắng hoặc bị bỏ dở nhiều năm.

Theo phản ánh của báo chí về dự án Thành phố mới Bình Dương, phần lớn khách hàng không ưa chuộng đất ở đây do thiếu các dịch vụ phụ trợ. Thậm chí giá bất động sản bị đẩy lên cao so với giá trị thực cũng là một phần nguyên nhân dẫn đến tình trạng ế ẩm.

Quang cảnh Thành phố mới Bình Dương thời điểm tháng 7/2017 (Ảnh: Zing)

Liên doanh Becamex Tokyu nhằm quản lý dự án, tổng vốn đầu tư 8.600 tỷ đồng với tỷ lệ góp vốn Tokyu Corporation 65% và Becamex IDC Corp 35%, thành lập năm 2012 hiện vẫn chưa đem lại nhiều kết quả.

Báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm của Becamex IDC cho thấy, tổng tài sản công ty tính đến này 30/6/2017 là 40.700 tỷ đồng trong đó có tới 18.722 tỷ đồng là hàng tồn kho, mà chủ yếu là chi phí đầu tư xây dựng các dự án, giải phóng mặt bằng dở dang…

Nhà nước “ôm hàng” quá lâu

Thực tế, nếu căn cứ vào tiêu chí phân loại sắp xếp các doanh nghiệp Nhà nước giai đoạn 2016 – 2020 thì Becamex thuộc loại doanh nghiệp Nhà nước nắm giữ dưới 50% vốn điều lệ khi cổ phần hóa.

Tuy nhiên thông tin trên bản cáo bạch công bố, Nhà nước sẽ nắm 75% vốn cổ phần Becamex IDC cho đến năm 2020. Giải thích cho điều này, Becamex cho biết nếu Nhà nước thoái vốn sâu thời điểm này sẽ ảnh hưởng đến vai trò của công ty, bởi công ty đang thực hiện rất nhiều dự án lớn nhỏ tại Bình Dương. Quá trình phát triển thời gian sắp tới rất cần vai trò của sở hữu Nhà nước nhằm duy trì sự ổn định. Do đó, Nhà nước sẽ tiếp tục nắm giữ trên 50% vốn sau cổ phần hóa Becamex IDC.

Thực tế từ những VNM, SAB… hay nhóm cổ phiếu trong diện thoái vốn của SCIC thời gian gần đây cho thấy, việc cổ đông Nhà nước thoái vốn chính là thông tin tích cực thúc đẩy nhà đầu tư mua vào cổ phiếu do kỳ vọng vào một tương lai tươi sáng hơn.

Tuy nhiên ở Becamex IDC chứa đựng vai trò của Nhà nước quá lớn và kéo dài, điều này không chỉ khiến cho các đối tác chiến lược không có đất để thể hiện mà nhà đầu tư cũng sẽ dè chừng trong việc cân nhắc đầu tư.

Càng làm nợ càng nhiều, Becamex sẽ xoay sở ra sao khi đến hạn?

Trong giai đoạn từ 2018 – 2020, Becamex dự kiến tăng vốn thêm 2.670 tỷ đồng, đạt con số 13.170 tỷ đồng.

Tuy nhiên, kế hoạch lợi nhuận của Becamex IDC có phần tỏ ra khiêm tốn, nhất là khi đem so với thời điểm trước năm 2015. Lợi nhuận sau thuế năm 2019, công ty đặt kế hoạch chưa đầy 350 tỷ đồng. Bên cạnh đó tỷ lệ cổ tức chỉ với khoảng 2%.

Kế hoạch kinh doanh của Becamex IDC giai đoạn 2018 - 2020

Nhằm thực hiện các dự án đang dang dở, Becamex cũng sẽ tiến hành đầu tư mạnh tay trong giai đoạn sắp tới. Cụ thể, đến năm 2019, tổng mức đầu tư được nâng lên 13.550 tỷ đồng trong năm, trong đó 50% là vốn vay ngân hàng vào khoảng gần 7.000 tỷ đồng, còn lại 2.700 đồng vốn tự có và hơn 4.000 tỷ đồng ứng của nhà đầu tư. Việc tiếp tục vay thêm sẽ làm ngày càng xấu đi các chỉ số phản ánh nợ của công ty, mà kế hoạch lợi nhuận như trên chắc chắn sẽ không thể nào đáp ứng nổi.

Quay trở lại tình hình nợ của Công ty sau 6 tháng đầu năm, tổng nợ gần 33.200 tỷ đồng trong đó 19.700 tỷ đồng nợ ngắn hạn, nợ dài hạn gần 13.500 tỷ đồng. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu đang rất cao ở mức 3,5 lần.

Các khoản nợ dài hạn gần đến hạn chi trả gần 4.000 tỷ đồng, vay ngân hàng dài hạn 2.250 tỷ đồng và đáng chú ý nhất là khoản trái phiếu dài hạn gần 11.000 tỷ đồng vay tại các ngân hàng nhằm phục vụ cho dự án Thành phố mới Bình Dương, thời điểm đáo hạn vào giai đoạn 2019 – 2020. Thời điểm đáo hạn nợ trùng với thời điểm hoàn thành các dự án, Becamex sẽ bán ra sao, xoay sở nguồn tiền trả nợ thế nào chính là dấu hỏi lớn nhất dành cho ban lãnh đạo công ty lúc này.

Bất chấp việc có lợi thế rất lớn khi nắm trong tay quỹ đất khổng lồ. Tính đến cuối năm 2015, Becamex IDC sử dụng, quản lý 77,2 triệu m2 đất trong đó có 38 dự án khu đô thị, khu dân cư, khu tái định cư với tổng diện tích 39,64 triệu m2; 5 dự án Khu công nghiệp, tổng diện tích 29,65 triệu m2. 11 khu đất đang quản lý làm văn phòng, kho bãi tổng diện tích 153.000 m2; 17 khu đất chuẩn bị triển khai thực hiện dự án với tổng diện tích 7,77 triệu m2. Tất cả khu đất của Becamex đều tại Bình Dương, không có diện tích ở các tỉnh khác.

Còn chưa kể, tính đến thời điểm 30/11/2016, tổng diễn tích đất khu công nghiệp của Becamex các công ty thành viên là 10.456 ha, chiếm 11,39% tổng diện tích đất khu công nghiệp tại Việt Nam.

Xong với việc "đổ thóc giống ra để ăn" đem đất đi thế chấp vay nợ lấy tiền làm dự án mà chưa biết bao giờ mới đem lại hiệu quả, việc nhà đầu tư ngó lơ với cổ phiếu Becamex IDC âu cũng là chuyện bình thường...