Luật Đất đai 2024 có thể tác động gì đến thị trường địa ốc?

Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua gồm 16 chương và 260 điều sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025. Theo đánh giá nhiều chuyên gia, đơn vị nghiên cứu, bỏ khung giá đất 5 năm, quy định rõ về các phương pháp định giá đất là những điểm quan trọng, tác động lớn đến thị trường địa ốc.

Trước đây, Chính phủ có trách nhiệm ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng. Sau đó, các địa phương lấy khung này để làm căn cứ xây dựng bảng giá đất.

Trong Luật Đất đai sửa đổi đã không còn đề cập quy định về khung giá đất. Thay vào đó, tại điều 159, bảng giá đất sẽ được UBND các tỉnh công bố lần đầu tiên vào 1/1/2026 và có trách nhiệm sửa đổi, bổ sung bảng giá này hàng năm. Về cơ bản, quy định mới sẽ giúp bảng giá đất của nhà nước tiệm cận mức giá trên thị trường.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng bỏ khung giá đất thể hiện quyết tâm của Nhà nước nhằm bảo vệ tối đa quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, cũng tạo ra một môi trường thuận lợi để nắn chỉnh thị trường địa ốc theo hướng minh bạch và công bằng. Bảng giá đất hàng năm cũng giúp đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình thương lượng và giải phóng mặt bằng, qua đó hạn chế xảy ra tranh chấp, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, theo Công ty Chứng khoán VnDirect.

Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định 4 phương pháp định giá và xác định cụ thể từng trường hợp sử dụng gồm so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh và thặng dư. Trong đó, thặng dư - phương pháp được đánh giá là quan trọng, phổ biến nhất đã được giữ lại. Phương pháp thăng dư sẽ được áp dụng trong trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu và chi phí phát triển của dự án.

Năm ngoái, một số ý kiến đề xuất bỏ phương pháp định giá đất được áp dụng rộng rãi này; không đưa các phương pháp định giá đất vào Luật. Trước đây, các phương pháp định giá đất được quy định tại nghị định 44 về giá đất.

Theo Công ty Chứng khoán MB (MBS), quy định rõ ràng trên cũng sẽ đẩy nhanh tiến độ giải quyết vướng mắc về định giá đất - điểm nghẽn pháp lý lớn nhất của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay. Đơn vị này chỉ ra một số dự án sẽ được khơi thông khi luật có hiệu lực như Izumi City (Nam Long), Gem Riverside (Đất Xanh). Bất động sản công nghiệp cũng hưởng lợi khi luật mới tạo điều kiện đẩy nhanh quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số băn khoăn với quy định mới. VARS cho rằng khi bỏ khung giá đất để xác định theo giá thị trường có thể đòi hỏi Nhà nước phải chuẩn bị nguồn ngân sách đủ để đảm bảo công tác giải phóng, đền bù. Đơn vị này cũng đặt ra câu hỏi khi giá đất sát với giá thị trường có khiến chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp bị tăng cao, giá bất động sản tiếp tục leo thang.

MBS cũng nhận định việc điều chỉnh bảng giá đất cũng sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến biên lãi gộp của chủ đầu tư. Dù vậy, theo MBS, mức tăng sẽ phụ thuộc vào thông tư hướng dẫn của luật khi quy định hệ số điều chỉnh từng khu vực và mức độ điều chỉnh giá đất tại các địa phương.

Còn Chủ tịch HĐQT GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp lại lo ngại thời hạn áp dụng của bảng giá đất một năm có quá ngắn không, bởi có thể khiến cả doanh nghiệp và các cơ quan chức năng ở địa phương cập rập, khi vừa làm xong giá cho năm nay lại tiếp tục phải ngay cho năm sau (bảng giá đất sẽ được ban hành vào ngày 1/1 mỗi năm).

Theo ông Hiệp, một điểm quan trọng khác trong luật này quy định cụ thể về dự án được giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư tại điều 125, 126. Trong đó, điều 126 quy định nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước và phải hoàn thành các công tác này trong thời hạn 36 tháng từ ngày ban hành quyết định công nhận trúng đấu thầu.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận xét quy định trên đảm bảo hài hòa lợi ích của 3 chủ thế có liên quan. Người có đất được đền bù đúng giá trị trường, không còn tình trạng nhà đầu tư được "chống lưng" để mua rẻ đất của người dân.

Nhà đầu tư được biết rõ chi phí, thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và được giao đất thực hiện dự án, không còn tình trạng "đầu nậu" núp bóng sau lưng chủ đất gây khó dễ cho doanh nghiệp. Theo HoREA, toàn bộ "địa tô chênh lệch" được thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

So với luật cũ, hình thức bồi thường cho người dân sắp tới cũng sẽ được đa dạng hơn như bằng tiền, bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng nhà ở và bằng đất khác mục đích sử dụng nếu người bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất. Sự đa dạng này có thể giúp các dự án được đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, luật cũng có quy định về 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng tại điều 79. Như vậy, quy định về việc thu hồi đất đã cụ thể hơn trước đây, trong Nhà nước chỉ thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây khu đô thị. Còn các dự án khác, chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý. Điều này cũng góp phần giảm các tình huống tranh chấp, kiện tụng.

Theo HoREA, điều 79 khắc phục được tình trạng một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây. Chủ tịch GPInvest Nguyễn Quốc Hiệp đánh giá quy định mới tạo điều kiện cho thị trường phát triển sát thực tế hơn. Giai đoạn trước, một số quy định về thu hồi đất chưa sát thực tế cũng góp phần đẩy dự án của doanh nghiệp vào ách tắc.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng có nhóm các quy định nhằm mở rộng quyền sử dụng đất với công dân Việt Nam, kể cả định cư sinh sống ở nước ngoài. Theo điều 4, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng đầy đủ các quyền về thuê, chuyển nhượng, được cấp giấy chứng nhận đất như công dân sinh sống trong nước.

VnDirect cho rằng việc này sẽ giúp tăng khả năng thu hút kiều hối đổ về thị trường bất động sản trong nước, cũng như tạo điều kiện cho các nhân sự, nhân tài gốc Việt trở về nước làm việc, cống hiện.

Tương tự, quyền tiếp cận đất đai với các doanh nghiệp nước ngoài cũng cởi mở hơn. Trước đây, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ được gián tiếp đầu tư thông qua liên doanh liên kết với một công ty của Việt Nam. Còn theo luật mới, VnDirect phân tích, doanh nghiệp FDI được phép trực tiếp đầu tư để triển khai dự án không cần thông qua công ty tại Việt Nam.