Luật 'đá' nhau khiến gần 200 dự án ở TP HCM 'án binh bất động'

Gỡ được quy định này lại vướng thủ tục khác

Trong số 170 dự án, 44 dự án có quyền sử dụng đất ở đã được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và đã được cơ quan thẩm quyền cấp sổ đỏ có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị. Phần lớn các dự án này, trước đây đã được UBND TP cho chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của luật Đất đai và luật Nhà ở cũ.

Thực chất, chỉ có một số ít dự án diện tích nhỏ tại các quận nội thành mới có 100% diện tích đất ở. 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng. Trong đó có 51 dự án đến nay đã hết thời hiệu.

Luật 'đá' nhau khiến gần hàng trăm dự án ở TP HCM 'án binh bất động'. Ảnh: NLĐ

Kể từ tháng 9/2018 đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, kể cả 51 dự án đã hết thời hiệu, đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch - Đầu tư để trình UBND TP ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định của luật Đầu tư.

Tuy nhiên, tất cả các dự án đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục "công nhận chủ đầu tư" và thủ tục "phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500". Đây là một nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Quốc Cường Gia Lai cho rằng doanh nghiệp đang có 12 dự án bị ách tắc trên địa bàn với tổng quỹ đất 150 ha. Những diện tích này chủ yếu là đất nông nghiệp mà Quốc Cường Gia Lai tự đền bù giải phóng mặt bằng cho người dân, không phải có nguồn gốc đất công.

Thậm chí có dự án đất đã chuyển hết sang đất ở nhưng cũng bị vướng các thủ tục hành chính, các cơ quan chức năng đùn đẩy trách nhiệm nên không thể triển khai được.

Quy định phải có 100% đất ở thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" dự án nhà ở thương mại là một vướng mắc rất lớn và cũng là nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.

Dự án "trùm mền" vì rối với khái niệm và con chữ

Trước những khó khăn của doanh nghiệp, Sở Xây dựng TP HCM, cho biết ách tắc lớn nhất hiện nay trong thủ tục "lựa chọn chủ đầu tư" dự án nhà ở thương mại bằng hình thức "chỉ định chủ đầu tư" là quy định đất ở 100%.

Hiện có đến 74,1% dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, thường bao gồm khoảng trên dưới 10% là đất ở; trên dưới 80% là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; trên dưới 10% là đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước trực tiếp quản lý. Chỉ có 25,9% dự án có 100% đất ở được chỉ định chủ đầu tư.

Do đó, Sở đã báo cáo rà soát, tổng hợp các trường hợp dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng trên địa bàn thành phố và đã dự thảo nội dung Văn bản đề nghị UBND TP báo cáo Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là một vướng mắc rất lớn và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.

Trong khi đó, Sở Tài nguyên - Môi trường lại cho rằng vướng mắc hiện nay không phải là khái niệm "quyền sử dụng đất ở hợp pháp" theo kiến nghị của Sở Xây dựng, mà là khái niệm về "nhà đầu tư" và "chủ đầu tư".

Cụ thể, tại Luật Quy hoạch đô thị quy định "chủ" đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư. Trong khi đó, Luật Đất đai quy định "người sử dụng đất" thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Còn tại Luật Đầu tư quy định "nhà đầu tư" là tổ chức hoặc nhà đầu tư là cá nhân. Như vậy, cả chủ đầu tư dự án hoặc nhà đầu tư thực hiện dự án hoặc người sử dụng đất đều có quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết.

Do cách hiểu máy móc về quy định Luật Quy hoạch đô thị như vậy mà hiện nay gần như tất cả dự án đầu tư sau khi đã được TP ban hành quyết định chủ trương đầu tư đều bị ách tắc. Lý do là Sở Quy hoạch - Kiến trúc không thụ lý hồ sơ của "nhà đầu tư" trình lên mà yêu cầu phải là hồ sơ của "chủ đầu tư" dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, năm 2016 đến nay, UBND TP HCM, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tư pháp đã có nhiều báo cáo lên Chính phủ đề nghị giải quyết vướng mắc do quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở thì mới được "chỉ định chủ đầu tư.

Chính vì vậy, về lâu dài các Bộ, ngành, Chính phủ, Quốc hội cần sửa luật để giải quyết sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thậm chí có trường hợp mâu thuẫn, xung đột của các khái niệm, các thuật ngữ, cụm từ trong các luật, các văn bản dưới luật, để đảm bảo tính đồng bộ, tính hệ thống của hệ thống pháp luật.

Mới đây Phó thủ tướng Trịnh Đình Dũng cũng đã có ý kiến chỉ đạo giải quyết vướng mắc này theo hướng giao Bộ Tài nguyên - Môi trường chủ trì, phối hợp Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính nghiên cứu, xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về việc giao đất theo hình thức chỉ định hoặc chỉ định nhà đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện.

Mặc dù vậy mọi thứ vẫn giậm chân tại chỗ do quy định của pháp luật chồng chéo, rối rắm. Trước mắt, HoREA đề nghị TP chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc thụ lý và giải quyết hồ sơ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 (hoặc bản vẽ tổng mặt bằng dự án) đã có quyết định chủ trương đầu tư của TP để giải quyết ách tắc.