Lộ diện chủ mới của Lim Tower 1

Phân khúc văn phòng cho thuê vừa chứng kiến một thương vụ chuyển nhượng đình đám. Theo ghi nhận của Công ty Tư vấn thị trường Colliers International, tòa nhà văn phòng hạng A Lim Tower 1 sở hữu góc hai mặt tiền Tôn Đức Thắng và Lê Thánh Tôn (quận 1, TP.HCM) đã được một nhà đầu tư đến từ Hồng Kông thâu tóm.

Giá trị M&A không được công bố chi tiết nhưng dễ thấy, với quy mô và vị trí đắc địa, người mua phải bỏ ra một số tiền không hề nhỏ nếu muốn sở hữu tài sản này. Cùng với Saigon Trade Center gần đó, giờ đây khu vực trục đường Tôn Đức Thắng kết nối với ga metro Ba Son trong tương lai có thêm một tài sản lớn rơi vào tay các nhà đầu tư đến từ Hồng Kông.

Cùng với Vietcombank Tower và Saigon Centre (giai đoạn 2), Lim Tower 1 là số ít các dự án văn phòng hạng A được đưa vào khai thác ở khu vực trung tâm trong thời gian qua, Lim Tower 1 có tổng diện tích sàn cho thuê khoảng 22.000m² do Công ty Hoa Lâm làm chủ đầu tư. Ngoài tòa nhà nổi tiếng này, Hoa Lâm cũng sở hữu một tòa văn phòng khác nhỏ hơn là Lim Tower 2 ở góc Võ Văn Tần - Cách Mạng Tháng Tám (quận 3, TP.HCM) với tổng diện tích cho thuê khoảng 8.400m².

Do là của hiếm tại khu vực trung tâm nên Lim Tower 1 được ưa thích bởi các tập đoàn lớn trong và ngoài nước, đáng kể nhất là giới tài chính ngân hàng thuê làm nơi kinh doanh. Tỉ lệ lấp đầy của Lim Tower 1, theo ghi nhận của Colliers International, lên đến gần 100%, giá chào thuê khoảng 28 USD/m² (khoảng 630.000 đồng/m²). “Giá bất động sản và tỉ suất sinh lợi tổng thể ở Việt Nam hấp dẫn nhà đầu tư ngoại đến từ các thị trường phát triển hơn nhưng đang tăng trưởng chậm hơn”, ông Jonathon Clake, Giám đốc của Colliers Việt Nam, nhận định.

Trong đó, dòng vốn của các nhà đầu tư Trung Quốc đang đổ vào Việt Nam ngày càng lớn. Số lượng yêu cầu đặt mua của các nhà đầu tư này đã tăng hơn 400% trong quý III vừa qua. Chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở, hạ tầng giao thông được cải thiện đáng kể và tốc độ tăng trưởng kinh tế khả quan được xem là những yếu tố kích thích các nhà đầu tư Trung Quốc dốc tiền đầu tư vào Việt Nam.

Điển hình như dự án Sunwah Pearl trên trục đường Nguyễn Hữu Cảnh mới giới thiệu ra thị trường cách đây không lâu. Nhiều thông tin cho thấy, có khoảng 30% khách hàng mua nhà tại dự án là người nước ngoài mà nhiều nhất đến từ Trung Quốc đại lục, Hồng Kông và Nhật.

Tất nhiên, còn có các nguyên nhân khách quan khác. Hiện một số thị trường trong khu vực châu Á đã tăng trưởng quá nóng thời gian qua buộc chính phủ các quốc gia này bắt đầu siết lại để hạn chế đà tăng. Tại Myanmar, chính phủ mới lên nắm quyền đã can thiệp mạnh vào thị trường để kiểm soát giá nhà, khiến cho các giao dịch mua bán trở nên trầm lắng.

Hay mới đây, Chính phủ Úc đã ban hành các quy định khắt khe hơn đối với thị trường bất động sản trong nước, khiến cho các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu tìm đến các thị trường khác tiềm năng hơn để thay thế. “Mặc dù Chính phủ Trung Quốc đã ban hành các quy định siết chặt lại dòng vốn đầu tư ra nước ngoài, nhưng đối với các quốc gia nằm trong sáng kiến “Một vành đai, Một con đường” tỏ ra mềm dẻo hơn”, ông Jonathon Clake nói.

Nguồn cung cạn kiệt tại khu vực trung tâm cũng giúp sức hấp dẫn các tòa nhà tại đây gia tăng thêm đáng kể. “Nhiều nhà đầu tư từ Trung Quốc đại lục đang hy vọng TP.HCM sẽ tái hiện lại sự tăng trưởng vượt bậc như Bắc Kinh và Thượng Hải”, Công ty Tư vấn JLL Việt Nam nhận định.

Hãy quay trở lại với thương vụ M&A của Lim Tower 1, một câu hỏi có lẽ được nhiều người quan tâm là giá trị của văn phòng này hiện khoảng bao nhiêu? Mặc dù thương vụ không công bố chi tiết thông tin nhưng một số giao dịch đáng chú ý trên thị trường vừa qua có thể giải đáp được một phần câu hỏi này.

Năm 2013, tòa nhà văn phòng kế cận với Lim Tower 1 là Gemadept Tower đã chuyển nhượng cho Tập đoàn CJ (Hàn Quốc) với giá ước tính khoảng 930 tỉ đồng, tương đương 45 triệu USD. Gemadept Tower có diện tích cho thuê khoảng 14.000m², chỉ bằng 64% so với Lim Tower 1. Đi cùng với mức tăng giá của thị trường trong 3 năm qua, cộng với vị trí đắc địa hơn, dễ thấy giá trị thị trường của Lim Tower 1 nhiều khả năng không ít hơn 77 triệu USD vào thời điểm này.

Hay năm 2016, một tòa nhà văn phòng khác là A&B Tower cùng phân khúc hạng A có quy mô sàn cho thuê khoảng 17.120m² được chuyển nhượng cho nhà đầu tư Nhật. Giá trị tòa nhà, theo ước tính của JLL, rơi vào khoảng 67 triệu USD. Như vậy, với quy mô lớn hơn nhưng kém hơn chút về vị trí, giá trị của Lim Tower 1 nhiều khả năng rơi vào tầm 80 triệu USD.

Còn ước tính sơ bộ theo đơn giá trung bình cho thuê, tỉ lệ lấp đầy, cùng với suất sinh lợi cho phân khúc văn phòng (khoảng 8,5% theo Savills) thì giá trị của Lim Tower 1 sẽ rơi vào tầm 83 triệu USD. Một con số cũng khá gần với hai ước tính trước đó.