Lãi suất tiếp tục 'hạ nhiệt,' bất động sản chờ dòng tiền quay trở lại

Kể từ ngày 25/5, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giảm lãi suất điều hành. Như vậy đây là lần thứ 3 liên tiếp kể từ trung tuần tháng Ba tới nay, Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh giảm các lãi suất điều hành, hai lần trước là ngày 14/3 và 31/3/2023.

Nguồn cung bất động sản vẫn tiếp tục khan hiếm trong khi lãi suất đã “hạ nhiệt,” room tín dụng đã mở.

Đây có lẽ là thời điểm thích hợp để các nhà đầu tư nghiên cứu và quyết định “xuống tiền,” bởi thị trường bất động sản ở quý 1/2023 đã có dấu hiệu chuyển biến tích cực nhờ vào động thái hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ.

Việc lãi suất tiếp tục “hạ nhiệt” được kỳ vọng sẽ là một trong những yếu tố tích cực đưa dòng tiền quay trở lại với phân khúc bất động sản, nhất là nhà đầu tư cá nhân.

Theo Ngân hàng Nhà nước, bám sát Nghị quyết của Quốc hội, chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng chắc chắn, chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả, phối hợp hài hòa, hợp lý, chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác nhằm góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thị trường tiền tệ để phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp, người dân, hỗ trợ phục hồi tăng trưởng kinh tế.

Nhận xét về việc các ngân hàng đồng loạt hạ lãi suất trong thời gian gần đây, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính-Tiền tệ Quốc gia, cho rằng đây là điều tích cực cho thị trường bất động sản, bởi khi lãi suất vay vốn giảm sẽ có ba tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua.

Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn. Từ đó, chủ đầu tư có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản. Đồng thời, họ có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai dự án mới. Như vậy, thị trường sẽ được bổ sung nguồn cung mới.

Điều này cũng khiến nhu cầu mua bất động sản của khách hàng khởi sắc hơn. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc khách hàng ra quyết định mua bất động sản.

Do vậy, khi lãi suất vay vốn giảm sẽ thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản của khách hàng. Ngoài ra, việc ngân hàng hạ lãi suất sẽ tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường bất động sản, chuyên gia này phân tích.

Thời gian qua, khách hàng có tâm lý chờ đợi giá bất động sản giảm tiếp, làm thanh khoản thị trường trầm lắng. Vì vậy, trong bối cảnh lãi suất giảm dần, tình trạng trên sẽ được cải thiện và tâm lý trên thị trường sẽ tích cực hơn.

Công ty Chứng khoán BSC nhận định việc hạ lãi suất điều hành sẽ tạo điều kiện cho mặt bằng lãi suất hạ xuống khiến chi phí sử dụng dòng vốn thấp, từ đó, cải thiện kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Người dân có thể quyết định tiêu dùng nhiều hơn chi chi phí vay vốn thấp. Hiện tượng này sẽ kích thích tăng trưởng kinh tế và làm gia tăng khối lượng đơn hàng cho doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định, giai đoạn thắt chặt chính sách tiền tệ đang có dấu hiệu chậm lại. Dự báo đến hết quý 2/2023, khả năng giai đoạn thắt chặt tiền tệ sẽ kết thúc.

Từ tháng 3/2023 đến nay, Ngân hàng Nhà nước liên tiếp có 3 đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ cho doanh nghiệp và nền kinh tế. Sau động thái này, các ngân hàng thương mại đồng loạt giảm lãi suất huy động.

Hiện nay đã có tín hiệu nguồn tiền quay trở lại, lãi suất trái phiếu, lãi suất liên ngân hàng, lãi suất tiền gửi hạ nhiệt, khách hàng đã tiếp cận được khoản vay mới với lãi suất khoảng 10-11% và có thể thấp hơn nữa.

Tuy nhiên, các chuyên gia của VARS cho rằng chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản mới “phản ứng” mạnh. Vì 10% vẫn là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng quý 3-4/2023 thị trường sẽ xác định đáy và đây là thời điểm để thích hợp để nhà đầu tư xuống tiền.

Lãi suất hiện nay đang có xu hướng giảm, song đa phần vẫn quanh mức lãi suất 10%/năm. Nhà đầu tư cần cân nhắc tới tiềm lực tài chính và độ hấp dẫn về mức giá bất động sản để có quyết định chính xác.

Khảo sát của VARS cho thấy chỉ tính trong năm 2022, tổng lượng tiền gửi của các tổ chức và cá nhân vào hệ thống ngân hàng tăng thêm gần 900.000 tỷ đồng; trong đó, lượng tiền gửi quý 4/2022 chiếm tỷ trọng 46%. Trong số gần 900.000 tỷ đồng lượng tiền gửi ròng cả năm qua, cá nhân đóng góp hơn 565.000 tỷ đồng, chiếm tới 65%.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện Nghiên cứu Kinh tế-Tài chính-Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, nhận xét quý 3/2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.

Theo ông Khôi, sẽ có hai kịch bản xảy ra. Với kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn.

Ở kịch bản thứ hai, nếu thị trường ấm lên, lãi suất huy động giảm xuống mức 6-7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường bất động sản.

Dữ liệu từ cuộc khảo sát của một sàn giao dịch bất động sản là hội viên VARS tại Quảng Ninh đối với nhóm khách hàng thân thiết cũng cho thấy, với các khoản tiết kiệm kỳ hạn 6 - 12 tháng dự kiến sẽ đáo hạn vào quý 3 và 4/2023, nếu lãi suất huy động giảm, họ sẽ mang khoản tiền đáo hạn đầu tư vào những kênh đem lại lợi nhuận cao hơn kênh gửi truyền thống; trong đó, ưu tiên đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Ghi nhận của VARS tại các khu vực trên cả nước cũng cho thấy, từ giữa quý 2/2023, nhà đầu tư đã bắt đầu tìm kiếm những sản phẩm, phân khúc, khu vực còn dư địa phát triển lớn. Một số khu vực đã có tín hiệu khởi sắc rõ nét với lượng giao dịch thành công tăng.

Ông Tô Hùng, CEO Recbook, Trưởng văn phòng đại diện VARS tại Hải Phòng, thông tin số lượng giao dịch thành công của các đơn vị môi giới trên địa bàn này đã ngày một nhiều và ổn định hơn. Giá đất nền ở một số khu vực tại Hải Phòng ghi nhận mức tăng khoảng 5% so với quý 1/2023. Hiện tượng cắt lỗ tại các khu vực từng xảy ra sốt đất đã được thay thế bằng các giao dịch thành công với mức giá bán phù hợp.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính khẳng định lãi suất hạ là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản, giải quyết được vấn đề về thanh khoản. Bởi trong thời gian dài qua, lãi suất tăng cao khiến tâm lý người mua e ngại xuống tiền, từ đó kéo sụt giảm thanh khoản.

“Nếu lạc quan, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu sôi động từ cuối quý 2 đầu quý 3 năm nay. Khi đó, giá bất động sản cũng sẽ dễ chịu hơn, đặc biệt là ở phân khúc đất nền, người mua cảm thấy hợp lý sẽ xuống tiền kích hoạt thanh khoản trở lại,” ông Đính dự báo.