Nhà đất

Khu đất bỏ hoang giữa Sài Gòn: Rao 1.200 tỷ, giảm giá 400 tỷ vẫn ế

Năm 2018 “nóng”chuyện các tổ chức tín dụng dồn dập rao bán tài sản đảm bảo nợ xấu, chủ yếu là bất động sản, với giá trị lên đến hàng chục ngàn tỷ đồng. Tuy vậy, việc bán nợ xấu diễn ra không hề suôn sẻ.

	Sóng ngầm săn tìm bất động sản nợ xấu
	HoREA đề xuất tính thời hạn sử dụng đất từ ngày dự án được bàn giao để tăng thu ngân sách

Đồng loạt bán bất động sản nợ xấu

Trên cơ sở Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, nhiều tổ chức tín dụng đã thu hồi thành công hàng loạt tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu và tăng tốc bán ra.

Ngân hàng Sài Gòn Thương tín (Sacombank) thời gian qua đã tích cực rao bán đấu giá hàng loạt tài sản đảm bảo, trong đó có 4 lô bất động sản với tổng giá trị lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng gồm: Dự án Khu công nghiệp Phong Phú (huyện Bình Chánh, TP HCM) với giá khởi điểm 7.600 tỷ đồng; Dự án khu nhà ở cao tầng và khu vui chơi Bình Trị Đông (quận Bình Tân, TP HCM) giá khởi điểm 6.698 tỷ đồng; Dự án khu nhà ở phương Long Bình (quận 9, TP HCM) giá 1.815 tỷ đồng; Dự án khu dân cư phường Bình Thủy (quận Bình Thủy, TP. Cần Thơ) giá 4.565 tỷ đồng.

Ngân hàng NN-PTNT Việt Nam (Agribank) trong năm 2018 cũng có nhiều đợt tổ chức đấu giá tài sản đảm bảo nợ xấu là bất động sản, với tổng giá trị chào bán khởi điểm hàng trăm tỷ đồng. Trong đó có nhiều tài sản có giá trị như quyền sử dụng đất ở phường Phú Hữu, quận 9, TP HCM; thửa đất số 132 phố Nguyễn Thái Học, Hà Nội có diện tích 201,3 m2,...

khu dat bo hoang giua sai gon rao 1200 ty giam gia 400 ty van e

Bán tài sản là nợ xấu mà không đắt. (Ảnh minh họa)

Ngân hàng Đầu tư và phát triển (BIDV) đã tổ chức bán đấu giá hàng loạt khoản nợ “khủng” của Công ty CP Thương Mại Toàn Lực với giá khởi điểm hơn 241 tỷ đồng; khoản nợ hơn 678 tỷ đồng của công ty CP Tiến Nga với giá khởi điểm gần 495 tỷ đồng; khoản nợ của Công ty cổ phần Thuận Thảo Nam Sài Gòn với giá 761,5 tỷ đồng,...

Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBank), sau khi mua lại toàn bộ khoản nợ xấu tại VAMC, gần đây cũng liên tục đăng thông báo đấu giá các tài sản để xử lý lên đến hàng trăm tỷ đồng.

Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), với các tài sản đảm bảo được đưa ra đấu giá trong thời gian qua, có tổng giá trị khởi điểm lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Có thể thấy, việc xử lý các khoản nợ xấu đang trở nên linh hoạt và nhanh hơn. Trước đây, từ một khoản nợ xấu đến thu hồi tài sản đảm bảo và bán đấu giá, là những bước đi không hề dễ dàng đối với ngân hàng.

Đây là thời điểm thị trường bất động sản đang tăng trưởng, các tổ chức tín dụng đã tận dụng tốt cơ hội này để đẩy mạnh bán các tài sản đảm bảo nợ xấu. Qua đó, giúp tăng tính thanh khoản, giảm nợ xấu và ghi điểm trước đại hội cổ đông thường niên.

Chợ chiều hiu hắt

Tuy nhiên, nhiều trường hợp tưởng chừng như đã đến bước cuối cùng để xử lý dứt điểm thì lại tiếp tục đối mặt với "chướng ngại vật" mới. Có hàng loạt tài sản tổ chức đấu giá nhiều lần mà không bán nổi, chẳng khác gì những phiên chợ chiều vắng vẻ khách mua.

Điển hình nhất là dự án Saigon One Tower, được VMAC thu hồi từ nửa cuối năm 2017, định giá xong nhưng rao bán mãi, đến nay vẫn không có ai mua. Hay như khoản nợ của Thuận Thảo Nam Sài Gòn, đến nay đã công bố hạ giá lần thứ 7, xuống mức 761,45 tỷ đồng so với giá khởi điểm là 1.200 tỷ đồng, nhưng cũng chưa tìm được “chủ nhân”.

Vụ rao bán tài sản thế chấp của Công ty Khoáng sản Miền Trung tại Agribank cũng tương tự. Tổ chức 3 lần và liên tục giảm giá (giảm gần 70 tỷ đồng) mà vẫn không có người mua.

BIDV cũng đang đấu giá một số tài sản mà nhiều lần chưa thể bán được, chẳng hạn như khoản nợ của Công ty Địa ốc Gia Phú do vấp phải phản đối mạnh của cư dân sinh sống tại Chung cư Gia Phú,...

Nợ xấu toàn ngành ngân hàng còn khoảng 6,76%.

Thậm chí bán được rồi nhưng cũng chẳng vui. Đầu năm 2018, Sacombank thông báo đã thanh lý thành công 3 lô đất tại khu công nghiệp Đức Hoà III (Long An), sau 2 lần rao bán thất bại. Nhưng phải giảm giá gần 900 tỷ đồng và chấp nhận cho bên mua trả chậm trong vòng 7 năm, ân hạn hai năm đầu, chi phí trả chậm 7,5%.

Nói về vấn đề này, đại diện của VAMC đã thừa nhận, việc thu hồi nợ xấu tiến triển khá tốt. Tuy nhiên, thị trường có muôn hình vạn trạng, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chất lượng khoản nợ, giá cả chào bán. Do đó, VAMC có khi chỉ đấu giá một lần là bán được tài sản nhưng cũng có tài sản phải đấu giá 7-8 lần, thậm chí là 10 lần vẫn chưa có người mua.

Báo cáo giải trình gửi Ủy ban Tư pháp của Quốc hội về một số vấn đề liên quan đến công tác thi hành án dân sự năm 2018, trong đó có giải trình về hạn chế thi hành án đối với khoản nợ của các tổ chức tín dụng, Bộ Tư Pháp lý giải nguyên nhân là các tổ chức tín dụng khi thẩm định giá tài sản thế chấp cho vay cao hơn nhiều lần so giá thẩm định khi kê biên đấu giá; tài sản thực tế không đúng; tài sản là nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, có mồ mả trên đất, tài sản ở vị trí bất lợi trong giao dịch, dẫn đến khó bán đấu giá.

Bên cạnh đó là tâm lý e ngại của người dân khi mua tài sản thi hành án. Hầu hết đều cho rằng tài sản bị xiết nợ là không may mắn, không “sạch”, lo ngại chậm được giao tài sản; không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng, do vướng các khoản nợ thuế của người phải thi hành án,... nên nhiều tài sản không bán được, phải giảm giá nhiều lần, thậm chí đến lần thứ 18 vẫn không có người mua.

Còn giới chuyên môn thì cho rằng, hiện nay, tài sản đảm bảo của nợ xấu đang được tung ra với số lượng quá nhiều, khiến nguồn cung dư thừa. Cùng với đó thị trường mua bán nợ đúng nghĩa đến nay vẫn đang bỏ ngỏ.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, nợ xấu toàn ngành ngân hàng còn khoảng 6,76%, vẫn ở mức cao, đặt ra nhiều thách thức và đòi hỏi phải có những cơ chế chính sách để xử lý hiệu quả hơn. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng phải rà soát, cập nhật kế hoạch xử lý nợ xấu xác định theo nghị quyết 42 chi tiết từng năm, triển khai các phương án, giải pháp xử lý nợ xấu đảm bảo kết quả xử lý nợ xấu theo đúng lộ trình, kế hoạch đã đề ra.

Theo chuyên gia kinh tế Phạm Nam Kim, thời gian tới, số tài sản nợ xấu được thu hồi và rao bán sẽ còn tăng. Câu hỏi đặt ra ở đây là ai sẽ mua và lấy tiền ở đâu để mua? Nếu lại đi vay vốn từ các ngân hàng và dùng chính tài sản đó thế chấp, thì nợ xấu có được xử lý triệt để hay chỉ chuyển từ nơi này sang nơi khác?