'Không thể làm dự án 30 triệu đồng/m2, doanh nghiệp cũng phải tính đến lợi nhuận'

BĐS cao cấp cầu ít cung nhiều do đâu? 

Tại Tọa đàm "Thị trường BĐS sau dịch COVID-19?" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng ngày 11/6, các diễn giả tham dự đã đưa ra nhiều giải pháp để đẩy mạnh phân khúc nhà ở giá thấp.

Ông Lê Trần Kiên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết, số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng tại TP HCM đang sụt giảm.

Trong 5 tháng đầu năm 2020, Sở xây dựng chỉ công nhận 12 dự án đủ điều kiện huy động vốn, bán nhà hình thành trong tương lai, giảm 25% so với cùng kì năm ngoái.

Tương ứng với đó, có tổng cộng 3.826 sản phẩm được bán ra thị trường, giảm 19% so với cùng kì. Trong đó, có 2.420 căn thuộc phân khúc cao cấp (chiếm 60%); 1.243 căn thuộc phân khúc trung cấp (chiếm 32%) và chỉ có 163 căn thuộc phân khúc bình dân, chiếm hơn 4%.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Tấn Hoàng, CEO Phú Hoàng Land cho biết, "dân số TP HCM thời gian qua tăng rất nhanh nhưng bài toán về nhu cầu nhà ở vẫn chưa giải được do nguồn cung rất thiếu trong bối cảnh pháp lí BĐS bị siết chặt.

Thực trạng này biểu hiện rõ nét trong hai năm vừa qua. Hiện nay, rất khó để tìm được một sản phẩm có giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại một số quận trung tâm TP HCM".

"Bản thân Phú Hoàng Land khi muốn đầu tư phân khúc BĐS giá thấp cũng rất khó khăn trong việc tính toán được dòng tiền, giải quyết bài toán pháp lí, định hình phân khúc để đưa ra thị trường cho phù hợp. 

Không thể nào làm một dự án BĐS có giá trị 30 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại bởi doanh nghiệp cũng phải tính đến lợi nhuận", ông Hoàng nói.

Cũng liên quan đến vấn đề này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land đưa ra đề xuất, "phân khúc cao cấp sẽ tập trung ở khu vực trung tâm do giá trị đầu vào cao. 

Còn phân khúc trung cấp, nhà ở bình dân vừa túi tiền sẽ phải đi một bán kính xa hơn, khoảng 10-15 km.

Đồng thời, cần xem xét lại qui định mỗi dự án cần bố trí 20% quĩ đất cho NOXH vì như vậy sẽ rất lãng phí nguồn lực. Có những vị trí không phù hợp xây dựng các dự án thuộc phân khúc này".

Từ đó, bà Hương kiến nghị, Bộ Xây dựng cần rà soát lại toàn bộ quĩ đất hoặc cân nhắc qui đổi sang giá trị tài chính phần 20% loại sản phẩm đó để Nhà nước có ngân sách trong việc chủ động triển khai nhà ở xã hội ở các vị trí phù hợp hơn. 

Ngoài ra, có thể cho phép qui đổi sang vị trí khác thuận tiện hơn để phát triển một dự án nhà ở xã hội qui mô lớn, môi trường sống tốt.

Điều kiện để nhà ở xã hội khởi sắc

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, để giải quyết được vấn đề nhà ở giá thấp phải có nhiều cơ chế khác nhau. 

Ông Ninh ví dụ, "phải quan tâm đến vấn đề quĩ đất ở đâu, qui hoạch thế nào vì nếu phát triển nhà ở giá thấp sẽ phải tính đến câu chuyện mật độ dân số.

Tiếp theo, hỗ trợ về đất đai để kéo giá nhà xuống. Có nên cho doanh nghiệp chậm nộp tiền sử dụng đất hay không, hoặc thậm chí miễn giảm tiền sử dụng đất cho phân khúc nhà ở giá rẻ.

Thứ ba là giải pháp hỗ trợ về vốn. Ngoài ra, hiện nay có rất nhiều thủ tục xây dựng như thẩm định thiết kế, kĩ thuật, cấp giấy phép xây dựng,... cần được xem xét lại nếu Nhà nước muốn doanh nghiệp phát triển nhà ở giá thấp".

Ông Ninh cho biết, hiện Bộ Xây dựng cùng với Chính phủ đang sửa đổi, cắt giảm các thủ tục hành chính không cần thiết để hỗ trợ doanh nghiệp tham gia đầu tư vào phân khúc NOXH. 

Sau khi gói 30.000 tỉ đồng kết thúc, Bộ Xây dựng đã nhiều lần kiến nghị cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại và hiện đã có gói tín dụng này với khoảng 2.000 tỉ đồng. Từ đây, các ngân hàng thương mại sẽ huy động thêm trên dưới 60.000 tỉ đồng.

Đối với những dự án nhà ở xã hội đang triển khai mà vướng mắc về vốn sẽ làm việc với NHNN để có giải pháp hỗ trợ cho vay. "Như vậy những năm tới phân khúc nhà ở xã hội sẽ khởi sắc", ông Ninh nói.

Cũng theo đại diện Bộ Xây dựng, trong thời gian tới, Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết khuyến khích nhà ở thương mại giá thấp bởi hiện nay đang có sự lệch pha cung cầu.

Nhà nước sẽ điều tiết bằng cách tăng ưu đãi cho những doanh nghiệp tham gia vào phân khúc căn hộ thương mại giá thấp diện tích dưới 75 m2, giá dưới 20 triệu đồng/m2. 

Dự kiến trong quí III/2020 sẽ có dự thảo Nghị quyết trình Chính phủ. Nếu nghị quyết này ra đời sẽ giúp thị trường phát triển ổn định hơn.

Về phía Sở Xây dựng TP HCM, ông Kiên cho biết, Sở Xây dựng đang xây dựng đề án đầu tư xây dựng để đảm bảo nhà ở cho khoảng một triệu dân trong vòng 5 năm tới.

Song song với đó, Sở Xây dựng sẽ tiếp tục lắng nghe các ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội để kiến nghị điều chỉnh các qui định pháp luật cho phù hợp với tình hình thực tế. Vấn đề này phải có giải pháp tháo gỡ từng bước một.

Đối với các dự án trung và cao cấp có dấu hiệu tồn kho, Sở Xây dựng đang tiếp nhận và điều chỉnh sang phân phúc bình dân hoặc NOXH để phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân.

Sở Xây dựng TP cũng sẽ tăng cường kiểm tra các vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS, ủng hộ các doanh nghiệp có tiềm năng, những con chim đầu đàn của thị trường BĐS TP HCM, tạo điều kiện để những doanh nghiệp phát triển vươn lên.