Khó phát hành trái phiếu, dự án bất động sản có nguy cơ đói vốn

Trái phiếu BĐS trầm lắng

Sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ cùng với động thái chấn chỉnh của cơ quan quản lý, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã dần hạ nhiệt. 

Theo thống kê của CTCP Chứng khoán VNDirect, tính riêng trong quý II năm nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của ngành bất động sản chỉ đạt 12.248 tỷ đồng, giảm gần 59% so với quý trước và giảm 78,2% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Còn theo thống kê của FiinRatings (thuộc FiinGroup), trong tháng 7 vừa qua, quy mô giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp sụt giảm mạnh, chỉ ở mức gần 22.000 tỷ đồng, giảm lần lượt 65% so với cùng kỳ và 48,23% so với tháng trước đó.

Trong đó, 86% số đợt phát hành thuộc về các doanh nghiệp niêm yết, tăng 4% so với tháng trước, còn lại là 14% đợt phát hành từ các doanh nghiệp chưa niêm yết.

Về chất lượng tài sản đảm bảo, chỉ có 5 trên 24 lô trái phiếu được phát hành trong tháng 7 có tài sản đảm bảo và chủ yếu dưới hình thức cổ phiếu của công ty mẹ. 

Báo cáo cho biết, nếu như doanh nghiệp bất động sản liên tục đứng thứ hai về cơ cấu phát hành ở các tháng trước thì trong tháng 7 hầu như không phát hành. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 7 chỉ ghi nhận một đợt phát hành trái phiếu đến từ CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An thuộc Tập đoàn Đất Xanh. Cụ thể, giá trị phát hành đạt 210 tỷ đồng và chỉ chiếm vỏn vẹn 2% thị trường sơ cấp.

Mặc dù giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp khiêm tốn, song số liệu của FiinGroup lại cho thấy 58 doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn duy trì được tăng trưởng dư nợ vay (bao gồm cả tín dụng ngân hàng và trái phiếu) ở mức 25,1% cho giai đoạn 6 tháng đầu năm 2022.

“Điều này cho thấy dù kênh trái phiếu có diễn biến trầm lắng nhưng các doanh nghiệp vẫn có thể tiếp cận dòng vốn vay từ ngân hàng”, chuyên gia FiinRatings nhận định.

Trong bối cảnh kênh tín dụng ngân hàng cho bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ, kênh vốn huy động qua trái phiếu doanh nghiệp cũng rất ít ỏi với chỉ một đợt phát hành, thị trường chứng khoán ảm đạm. Đơn vị này cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước những trở ngại khá lớn về hoạt động huy động vốn trái phiếu cho việc tiếp tục triển khai và mở bán trong nửa cuối năm 2022 và cả năm 2023.

Các chuyên gia FiinRatings cũng kỳ vọng, những điều chỉnh chính sách bao gồm Nghị định 153 sửa đổi tới đây với những tiêu chuẩn và điều kiện mới về phát hành, phân phối và mua bán trái phiếu được kỳ vọng sẽ giúp kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp từng bước sôi động trở lại và có chiều sâu hơn để góp phần phát huy kênh dẫn vốn dài hạn và các rủi ro từ thị trường này được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Ngân hàng đang cho doanh nghiệp địa ốc vay bao nhiêu?

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tín dụng chảy vào bất động sản vẫn tăng cao trong thời gian gần đây.

Tính đến 31/5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái. Trong đó, tín dụng tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng (1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%), dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản hơn 786 nghìn tỷ đồng, tăng 8,4% so với cuối năm ngoái và chiếm tỷ trọng 33,7%.

Còn theo số liệu mới nhất, 6 tháng đầu năm nay, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã tăng lên mức hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, vượt trội so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%.

Tính đến hết tháng 6, có khoảng 784.575 tỷ đồng dành cho các chủ đầu tư bất động sản. Nếu so với thời điểm cuối quý I, con số này ghi nhận tăng thêm 633 tỷ đồng, tương đương tăng 0,08%. Tuy nhiên, tính riêng trong tháng 6, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lại giảm đi hơn 1.400 tỷ.

Trong số 784.575 tỷ nói trên, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 182.263 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 23,2%.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 46.667 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,95% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 36.343 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,6% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 34.618 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 56.864 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,25% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 141.308 tỷ đồng, chiếm 18% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 78.861 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,1% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Còn dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 207.651 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 26,5% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Khảo sát tại một số ngân hàng cho thấy, số dư và tỷ trọng cho vay chủ đầu tư bất động sản ghi nhận tăng. Đơn cử, tại ngày 30/6/2022, VPBank có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt hơn 47.600 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 12,13% trên tổng dư nợ), tăng hơn 5.044 tỷ so với cuối năm 2021. Cùng thời điểm, SHB có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản hơn 26.200 tỷ đồng (chiếm 7,03% trên tổng dư nợ), tăng 1.748 tỷ đồng so với cuối năm ngoái.

Trong khi đó, ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất là Techcombank ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh lĩnh vực này tại ngày cuối quý II hơn 94.358 tỷ đồng (chiếm 24,08% trên tổng dư nợ), giảm 1.554 tỷ đồng so với cuối năm 2021. 

Các ngân hàng ngoài cho chủ đầu tư dự án vay còn bỏ tiền đầu tư trái phiếu bất động sản. Tính đến cuối tháng 5/2022, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản của toàn hệ thống tổ chức tín dụng là 154.050 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 49,8% so với tổng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống, tăng 18,7% so với cuối tháng 12/2021.

NHNN mới đây cho biết, thời gian qua, một số tổ chức tín dụng (TCTD) phản ánh hết “room” tín dụng là do các TCTD tăng tín dụng quá nhanh trong 6 tháng đầu năm. Việc từ chối cho vay đối với khách hàng không hẳn là do hết room mà còn có thể do phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn, hoặc một số ngân hàng xếp hạng thấp không được tăng trưởng tín dụng cao,...

Với bản chất hoạt động ngân hàng chủ yếu tập trung cho vay ngắn hạn, cho vay bổ sung vốn lưu động thì thường xuyên có nguồn thu nợ, cho vay. Tuy nhiên, một số TCTD chủ yếu cho vay trung dài hạn, tập trung vào lĩnh vực bất động sản thì thời gian quay vòng vốn chậm, không thu hồi được nợ nhanh, nên dẫn đến hết dư địa tăng trưởng tín dụng.

NHNN cho rằng, tín dụng ngân hàng chỉ giải quyết được các vấn đề trước mắt, tạm thời đối với thị trường bất động sản về nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường này. Về lâu dài, để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững cần có các giải pháp đồng bộ để khơi thông nguồn vốn đa dạng, an toàn, hiệu quả, hỗ trợ thị trường.

Tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống các TCTD nói riêng và nền kinh tế nói chung; do nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực BĐS thường có thời gian vay vốn dài (hiện nay khoảng 94% dư nợ tín dụng BĐS có thời gian vay vốn từ 10-25 năm), trong khi nguồn huy động của hệ thống TCTD chủ yếu là ngắn hạn với lãi suất thay đổi theo thị trường (80% nguồn vốn huy động của hệ thống TCTD là tiền gửi ngắn hạn).

Vì vậy, TCTD sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng được nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân.