Thị trường BĐS ra sao sau nửa năm đối mặt với việc siết tín dụng?

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tỉ lệ vốn cho vay lĩnh vực BĐS hiện nay chỉ chiếm khoảng 7% tổng dư nợ toàn hệ thống. Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia thì đây mới là phần cho vay kinh doanh BĐS, tức chủ yếu từ phía cung (các chủ đầu tư hoặc những nhà đầu tư, đầu cơ mua đi bán lại) mà chưa có các khoản cho vay mua, sửa chữa nhà ở của người dân (tức từ phía cầu).

Nếu tính cả tín dụng cho phía cầu này thì dư nợ cho vay BĐS ước tính phải lên đến 17-18% tổng dư nợ (một tỉ lệ không hề nhỏ và tiềm ẩn nhiều rủi ro). Như vậy việc ban hành chính sách để kiểm soát, có thể thấy, nhà điều hành cũng đã có sự thận trọng nhất định đối với lĩnh vực này.

Thị trường hụt hẫng dưới biện pháp mạnh của ngân hàng

Từ đầu năm 2019, tín dụng cho vay lĩnh vực BĐS sẽ có nhiều thay đổi. Điều này xuất phát từ ba qui định quan trọng. Thứ nhất, NHNN nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ mức 200% hiện nay lên mức 250%. Thứ hai, tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ mức 45% về còn 40% theo qui định của Thông tư 19. 

Cuối cùng là dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36 đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến sửa đổi, theo đó siết tín dụng với người vay mua nhà trên 3 tỉ. Cả ba qui định trên, về cơ bản sẽ đều "siết lại" dòng vốn chảy vào lĩnh vực BĐS.

chính sách ngân hàng đã có những động thái quiết liệt nhằm "cai sữa" và cho thị trường BĐS. Ảnh: Zing.vn

Từ khi những chính sách này được áp dụng, tính toán của một số chuyên gia tài chính cho thấy, theo qui định trên, từ đầu năm 2019, dòng vốn trung và dài hạn mà ngân hàng cho vay BĐS sẽ sụt giảm đến 20% so với năm 2016.

Tuy nhiên, ghi nhận cho thấy, không phải từ năm 2019 dòng vốn này mới sụt giảm đáng kể như vậy, mà ngay từ thời điểm đầu năm 2018 sau khi Thông tư 19/2017/TT-NHNN được ban hành, các ngân hàng đã bắt đầu chuẩn bị cho việc siết chặt tín dụng với các dự án BĐS, và đến giữa năm 2018 động thái này bắt đầu diễn ra mạnh mẽ.

Mặc bằng lãi suất huy động tăng lên nhằm đảm bảo yêu cầu của NHNN, kiểm soát thẩm định giá sản phẩm mang ra đảm bảo là những động thái cho thấy thắt chặt tín dụng BĐS từ phía cơ quan điều hành chính sách tiền tệ. Đa phần các dự án được cấp tín dụng mới trong giai đoạn này đều phải đạt được những yêu cầu rất cao.

Liên hệ với thực tế, việc hạn chế sử dụng vốn ngắn hạn, dài hạn, khiến DN BĐS gặp phải một số trở ngại. Đặc biệt là những dự án đang dở dang, chưa hoàn tất các công đoạn đầu tư, dùng tiền của dự án này đầu tư dự án khác…

Ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh, Phó Tổng Giám đốc Tài chính, Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (ThuDuc House - mã: TDH), nhận định: "Trước mắt, việc này sẽ làm cho hoạt động mua bán cũng như triển khai dự án mới gặp khó khăn, người mua không tiếp cận được khoản vay ngân hàng để mua và DN không có đủ nguồn vốn để triển khai dự án".

Một số chuyên gia khác cho rằng, hướng siết chặt dòng vốn từ các ngân hàng vào BĐS có thể khiến thị trường xảy ra tình trạng mất cân đối cung cầu trong thời gian tới. Theo đó, thị trường BĐS có khả năng sẽ đẩy giá nhà lên mặt bằng cao hơn.

Trên thực tế, theo báo cáo mới nhất của các công ty nghiên cứu thị trường nguồn cung căn hộ đang có mức thấp kỷ lục trong 5 năm (Cả quí II chỉ có 3 dự án được chào bán) nhưng giá nhà đã được đẩy tăng rất cao. 

Thậm chí, các doanh nghiệp (DN) lớn đã phải rời bỏ thị trường ở các thành phố lớn và tìm kiếm cơ hội ở tỉnh lẻ. Trong khi đó người vay mua ở đô thị đang nhà cực kỳ khó khăn vì siết tín dụng và giá nhà lên rất cao vì nguồn cung hạn chế.

Dù chính sách từ ngân hàng là giải pháp an toàn trong dài hạn nhưng trước mắt sự hụt hẫng của thị trường là không tránh khỏi. Có thể thấy nhu cầu thị trường đã giảm, thời gian hoàn vốn theo đó sẽ dài ra, buộc chủ đầu tư phải đưa ra các chính sách bán hàng tốt hơn và thậm chí phải hạn chế qui mô phát triển. Ở một khía cạnh nào đó khiến chủ đầu cũng giảm lợi nhuận, phải giảm qui mô thị trường. 

Doanh nghiệp phải tự sống bằng cách nào?

"Bầu sữa" tín dụng từ ngân hàng đã dần cạn, với qui mô và tốc độ tăng trưởng ngày một nhanh đòi hỏi DN BĐS phải xoay sở tìm cho mình nguồn vốn mới. Việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng đối với BĐS cũng là cơ hội để DN cơ cấu lại chiến lược và nguồn lực đầu tư. 

Nguồn tín dụng chính thống dần khép lại cũng là lúc chứng kiến những DN tiếp cận vốn linh hoạt hơn qua các kênh trái phiếu, quỹ đầu tư, M&A với đối tác ngoại…

Báo cáo của các công ty chứng khoán cho thấy, từ đầu năm đến nay có trên 60.000 tỉ đồng trái phiếu DN được phát hành. Trong đó, nhóm ngành BĐS, xây dựng, hạ tầng đứng thứ hai về lượng trái phiếu phát hành với 16.230 tỉ đồng, chiếm 27%.

Hầu hết DN BĐS niêm yết đều tung ra các đợt phát hành trái phiếu và chấp nhận mức lãi suất rất cao (có DN phát hành lãi suất 14%). Có thể kể đến như CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Phú Quốc phát hành tổng cộng 1.400 tỉ đồng trái phiếu DN trong ba tháng 5-6-7. Cũng trong thời gian này Công ty Địa ốc Phát Đạt đã phát hành 850 tỉ đồng trái phiếu DN qua 3 lần huy động, Novaland phát hành 1.300 tỉ đồng trái phiếu cho PVcomBank; BĐS Tiến Phước phát hành 350 tỉ đồng trái phiếu cho SeABank...

Tuy nhiên, hiện nay thị trường trái phiếu DN tại Việt Nam còn chưa phát triển. Do đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 163 qui định về việc phát hành trái phiếu DN nhằm sửa đổi Nghị định số 90.

Theo Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ: "Phải thúc đẩy thị trường trái phiếu DN để giảm phụ thuộc vào kênh vốn của ngân hàng thương mại. Nếu vốn của DN mà dựa cả vào ngân hàng thương mại thì sẽ khó khăn. Do vậy, phát triển thị trường trái phiếu DN là bước tất yếu".

Rõ ràng, trong bước đầu đối phó với việc siết tín dụng của ngân hàng, các DN BĐS đã cho thấy sự linh hoạt trong phương án huy động vốn. Tuy nhiên việc phát hành trái phiếu này không phải là giải pháp tối ưu trong dài hạn. Và không phải DN BĐS nào cũng tận dụng và phát hành trái phiếu thành công. 

Cụ thể, tỉ lệ các DN tham gia hoặc hội đủ điều kiện để thực hiện phát hành trái phiếu DN còn quá ít. Hiện cả nước có hơn 10.000 DN BĐS nhưng mới chỉ có khoảng 65 công ty niêm yết trên sàn chứng khoán.

Mới đây, tại cuộc họp của Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nhiều chuyên gia kinh tế là thành viên cũng đề nghị Chính phủ có đánh giá sát hơn thị trường BĐS hiện nay, trong đó có việc các DN huy động vốn qua trái phiếu DN với lãi suất cao hơn lãi suất của ngân hàng có thể tác động tới các chính sách điều hành kinh tế vĩ mô.

Nhìn về qui mô vốn từ khối ngoại có thể rất lớn (1,1 tỉ USD trong 4 tháng đầu năm) như để thực sự tiếp nhận dòng vốn này cần không phải DN nào cũng đáp ứng được. Vì vậy, thời gian đầu thị trường BĐS vận hành dưới sự "hà khắc" tín dụng sẽ là cơ hội rất tốt để đào thải và chọn lọc những cá thể tốt nhất nhằm hướng đến một sự phát triển bền vững hơn.