Hồi sinh thị trường bất động sản Hà Nội: Làm thế nào để gỡ nút thắt?

Cùng với thị trường chứng khoán - "hàn thử biểu" của nền kinh tế, thị trường bất động sản có vai trò như nhịp đập quan trọng của tăng trưởng kinh tế và tác động đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực.

Tuy nhiên, hơn một năm qua, "mũi nhọn tăng trưởng" này lâm vào trạng thái "trượt dốc" do bối cảnh bất lợi chung của kinh tế thế giới và trong nước đang trong quá trình phục hồi phát triển hậu COVID-19.

Để vực dậy lĩnh vực kinh tế, tài chính quan trọng này, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập Tổ công tác và ban hành nhiều văn bản chỉ đạo yêu cầu các bộ, ngành, địa phương thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp trong ngắn hạn và lâu dài để tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Là địa phương mang tính dẫn dắt thị trường, Hà Nội đang vào cuộc mạnh mẽ, triển khai nhiều biện pháp để “hồi sinh” thị trường. Song, trong hành trình “tiếp nhiên liệu” ấy, không thể chỉ có các liệu pháp điều chỉnh từ phía chính quyền địa phương mà còn cần đến những giải pháp vĩ mô và có được niềm tin trở lại của doanh nghiệp cũng như từ chính các nhà đầu tư.

Khi "mũi nhọn tăng trưởng" bị bỏ lại phía sau

Thời gian qua, nguồn cung nhà ở trên cả nước khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc trung-cao cấp; nhà ở cho người thu nhập thấp còn rất thiếu, cơ cấu sản phẩm bình dân giảm dần từ 20% (năm 2019) xuống dưới 5% (năm 2022) với số lượng dự án triển khai rất hạn chế. Đáng chú ý, dư nợ tín dụng trong kinh doanh bất động sản tính đến ngày 31/12/2022 là gần 800.000 tỷ đồng. Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng; trong đó, của doanh nghiệp bất động sản là 419 nghìn tỷ đồng.

Tại Hà Nội, lượng sản phẩm được chào bán tập trung chủ yếu ở các dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư trước đây, còn các dự án mới được chấp thuận không nhiều, chỉ một vài dự án đấu giá đất quy mô nhỏ. Cả năm 2022, Hà Nội chỉ có hơn 12.600 căn hộ mới được tung ra thị trường - mức thấp nhất 8 năm qua, nhưng lại có hơn 80% căn hạng B với giá bán sơ cấp trung bình gần 47 triệu đồng/1m2. Tuy nhiên, giao dịch cũng chỉ đạt khoảng 10% sản phẩm chào bán ra thị trường.

Phân khúc đất nền, một thế mạnh của bất động sản Hà Nội cả trong nội đô và vùng lân cận suy giảm mạnh về thanh khoản, đặc biệt nửa cuối năm 2022. Ngay cả loại hình nhà ở xã hội cũng giảm tới 25% số lượng căn hộ đưa ra thị trường và tổng diện tích sàn giảm 55% so với năm 2021.

Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng từ 28/3/2023 đến nay, mỗi ngày có hàng trăm người dân xếp hàng từ 4 đến 5 giờ sáng để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội tại dự án Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội); dự kiến có hàng nghìn người nộp hồ sơ trong khi chỉ có 225 căn hộ...

Theo Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn, thị trường bất động sản không chỉ bị ảnh hưởng bởi "làn sóng" khó khăn chung mà còn vấp phải những vướng mắc đặc thù riêng của Thủ đô.

Đơn cử, về triển khai nhà ở xã hội, mặc dù Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo rất mạnh mẽ, có đề án xây dựng 1 triệu căn hộ, nhưng khả năng phân bố khu vực nhà ở xã hội chủ yếu là 20% trong các khu nhà ở, khu đô thị mới đã hình thành; còn các khu mới phải đấu thầu, đấu giá thì cần thời gian. Tới đây, Hà Nội sẽ đấu thầu 5 khu nhà ở tập trung nhưng cơ chế chính sách về việc này chưa có.

Thêm vào đó, chính sách tín dụng siết chặt, giá nguyên vật liệu tăng cao dẫn đến giá sản phẩm bất động sản tăng theo; cùng với một số bất cập, hạn chế về thủ tục khiến các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư gặp khó khăn khi tham gia thị trường.

Nút thắt được tháo gỡ

Xác định được 2 "điểm nghẽn" lớn nhất của các dự án bất động sản là vốn và tính pháp lý, Chính phủ đang nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, đặc biệt là việc ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo nhiều chuyên gia, văn bản này đã "bắt bệnh" chính xác tình hình thị trường, xác định cụ thể khó khăn, vướng mắc, chỉ rõ các nguyên nhân và điều quan trọng là đã đề ra các liệu trình "phục hồi" đúng hướng. Qua đó, thể hiện được quyết tâm đồng hành từ phía Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương, đã tiếp thêm niềm tin cho doanh nghiệp và cả những cá nhân đầu tư.

Về phía Hà Nội, khi Chính phủ quyết liệt chỉ đạo, địa phương cũng khẩn trương hành động để "tiếp sức" cho thị trường bất động sản. Hiện, thành phố đang chỉ đạo các cấp, các ngành chủ động tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án đang triển khai; kiến nghị cơ chế và mô hình đầu tư trong phát triển các dự án mới.

Ngay từ đầu tháng 4/2023, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Trần Sỹ Thanh đã làm việc với nhiều quận huyện về việc kiểm tra, rà soát và xử lý khoảng 700 dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai.

Thành phố kiên quyết thu hồi, chấm dứt và hỗ trợ thu hồi các dự án chậm triển khai, không để tình trạng chây ỳ, kéo dài và coi đây là việc làm thường xuyên, định kỳ hàng năm. Với các dự án đầy đủ thủ tục thì cho triển khai ngay theo phân kỳ và từng bước.

"Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện, nhưng cũng quyết liệt thu hồi ngay các dự án chậm triển khai. Dù dự án quan trọng đến đâu cũng không để tổn hại đến lợi ích của người dân," Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Trần Sỹ Thanh nhấn mạnh.

Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường cùng các ngành rà soát hồ sơ từng dự án để đưa ra kết luận thanh tra, hoàn thành trong tháng 4/2023. Đồng thời, chủ trì đẩy nhanh việc xác định giá đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án; khẩn trương nghiên cứu, triển khai đồng bộ nhóm giải pháp thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội, nhà ở lưu trú cho công nhân. Lãnh đạo thành phố Hà Nội cũng yêu cầu phân công rõ trách nhiệm của các cấp, các ngành, lĩnh vực; làm rõ trách nhiệm mỗi cá nhân, tổ chức khi để xảy ra tồn tại, sai phạm không xử lý dứt điểm.

Từ Chính phủ đến thành phố, từ thành phố đến quận huyện, các biện pháp "hồi sinh" được nối dài từ trung ương đến cơ sở. Đơn cử, tại huyện Thạch Thất, với 28 dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách chậm triển khai, huyện mạnh mẽ đề nghị thu hồi đất, huỷ quyết định thu hồi đất, chấm dứt hoạt động đối với 15 dự án "uống thuốc mãi không khỏi"; đồng thời, tiếp tục rà soát 13 dự án khác để xử lý dứt điểm.

Hay tại huyện Mê Linh, qua kiểm tra, rà soát 64 dự án "treo," huyện cũng đề nghị thu hồi, chấm dứt đầu tư 12 dự án do chưa giải phóng mặt bằng, để kéo dài nhiều năm...

Hiện nay, Hà Nội cũng đang phát triển các tuyến đường có tính kết nối với các đô thị vệ tinh, nội vùng và liên vùng. Đặc biệt, việc tập trung triển khai tuyến đường Vành đai 4 - vùng Thủ đô; xây dựng hai thành phố gồm Bắc sông Hồng (Mê Linh-Sóc Sơn-Đông Anh) và Tây Hà Nội (Hòa Lạc-Xuân Mai) sẽ là động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2023 và các năm tiếp theo.

Bên cạnh đó, thành phố cũng chủ trương tiếp tục triển khai 28 dự án nhà ở với khoảng hơn 2 triệu m2 sàn, dự kiến hoàn thành giai đoạn sau năm 2025. Đối với 50 dự án nhà ở xã hội đang triển khai thủ tục đầu tư (khoảng hơn 3,2 triệu m2 sàn), Hà Nội sẽ tập trung hoàn thành 22 dự án trong giai đoạn 2021-2025, cung cấp khoảng hơn 1,2 triệu m2 sàn...

"Rót vốn" trở lại vào bất động sản?

Nhận định về những quyết sách hiện nay của Chính phủ và Hà Nội, các doanh nghiệp bất động sản đánh giá cao sự vào cuộc quyết liệt để tháo gỡ vướng mắc về cơ chế chính sách, tài chính. Đây là cơ sở quan trọng để các nhà đầu tư an tâm "rót vốn" trở lại vào bất động sản.

Đại diện Công ty Cổ phần BIC Việt Nam cho biết, công ty đã có 3 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội. Tuy nhiên, giống như các doanh nghiệp khác, công ty đang gặp khó khăn khi thực hiện các dự án tiếp theo, đặc biệt là vốn tín dụng và quỹ đất. Do đó, doanh nghiệp này bày tỏ mong muốn chính quyền Hà Nội tiếp tục có thêm những cơ chế chính sách cụ thể để bố trí nguồn vốn cần thiết cho chủ đầu tư, có thêm quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội mới.

Còn theo Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico), sự vào cuộc tích cực cùng với những chính sách ưu đãi của Chính phủ và Hà Nội sẽ là cơ hội để doanh nghiệp tận dụng đầu tư, phát triển, huy động vốn giá rẻ. Thời gian tới, công ty  đẩy mạnh hoàn thiện hạ tầng, hoàn chỉnh thủ tục pháp lý để đưa các dự án  vào đầu tư, sử dụng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, các chính sách mới đây của Chính phủ cho thấy chỉ báo về sự hồi phục của thị trường bất động sản sau quý I/2024, song, những động thái này chỉ là điều kiện cần.

Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, từ đầu tháng 3/2023, sau hàng loạt động thái tháo gỡ khó khăn, thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Tuy nhiên, các giải pháp mới chưa đủ lực để trở thành "đòn bẩy" giúp tạo "cú hích" cho thị trường "bật dậy" mà vẫn cần phải điều chỉnh hành lang pháp lý nhằm tháo gỡ một cách triệt để các rào cản; nhất là lãi suất, nguồn cung, dòng tiền.

"Doanh nghiệp có thêm vốn từ các kênh huy động khác, thị trường sẽ thêm những khởi sắc. Hơn nữa, để sớm cân bằng cán cân cung cầu, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội," ông Đính nhấn mạnh.

Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho rằng, thị trường cần có thêm các giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn, nhất là các sản phẩm phù hợp với nguồn cầu của đa số người dân, xây dựng cơ sở hạ tầng kết nối vùng ven với trung tâm đô thị, từ đó thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển lành mạnh và bền vững.

Cũng theo ý kiến nhiều chuyên gia, điều kiện đủ để thị trường phục hồi đòi hỏi doanh nghiệp phải nỗ lực tái cấu trúc sản phẩm, tái cơ cấu đầu tư, điều chỉnh mức giá phù hợp. Về dài hạn, Luật Đất đai (sửa đổi) sớm được thông qua sẽ là bước ngoặt lớn khi tháo gỡ được các "nút thắt" pháp lý, có thể giúp nguồn cung dần phục hồi từ năm 2024-2025...

Mới đây, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn cũng kiến nghị Chính phủ xây dựng một nghị định linh hoạt để xâu chuỗi lại Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở nhằm phân định rõ đấu thầu, đấu giá và chỉ định theo cơ chế để thúc đẩy các dự án dở dang, phát triển dự án mới.

"Bắt bệnh, kê đơn" kịp thời, hàng trăm dự án bất động sản Hà Nội kỳ vọng sẽ sớm được "điều trị" dứt điểm với mục tiêu phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; đóng góp quan trọng hơn cho nền kinh tế-xã hội Thủ đô và cả nước. Đặc biệt, sẽ sớm hiện thực hóa ước mơ sở hữu nhà ở của mọi thành phần xã hội, nhất là người nghèo, người có thu nhập thấp trên địa bàn Thủ đô.