Hoàn thiện chính sách xác định giá trị địa tô chênh lệch

Ngày 3/8, tại Hà Nội, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức hội thảo trực tuyến “Giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong thực hiện Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT hướng dẫn về lựa chọn nhà đầu tư". 

Nhằm tạo diễn đàn để các hiệp hội, doanh nghiệp, các chuyên gia cùng trao đổi, chia sẻ và làm rõ hơn những kiến nghị đối với văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị định 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, qua đó, góp phần tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động lựa chọn nhà đầu tư nói chung và các dự án đầu tư có sử dụng đất nói riêng.

Khai mạc sự kiện, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế VCCI cho biết, qua hơn nửa năm triển khai trên thực tế, một số nội dung của Thông tư 06 vẫn gây nhiều khó khăn, lúng túng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục về lựa chọn nhà đầu tư. 

Đây là 1 nội dung hàm chứa yếu tố kỹ thuật khá cao và riêng biệt trong lĩnh vực quản lý đất đai, bất động sản nên khá hạn chế thành phần tham dự và góp ý kiến xây dựng văn bản luật. Sau những nỗ lực tiếp tục lấy ý kiến đóng góp để hoàn thiện văn bản pháp luật, dự kiến, tháng 9 năm nay, dự thảo sửa đổi Thông tư 06 sẽ chính thức được công bố và ban hành. 

Hy vọng những đề xuất, kiến nghị từ chính các hiệp hội, những doanh nghiệp, doanh nhân sẽ giúp cho văn bản này ngày càng được hoàn thiện và nhanh chóng phát huy hiệu lực, hiệu quả trong đời sống thực tiễn.

Thay mặt cơ quan chủ trì và soạn thảo, bà Vũ Quỳnh Lê, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước về việc xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP được ban hành có nội dung hướng dẫn công thức tổng quát xác định giá sàn nộp ngân sách Nhà nước hay còn gọi là xác định giá trị địa tô chênh lệch (M3). 

Theo đó, nhằm tính toán, phản ánh những biến động của thị trường tạo thuận lợi cho cả phía nhà đầu tư lẫn nhà nước khi đưa đất đai vào khai thác và sử dụng. Tuy nhiên, giá trị này chỉ mang tính tương đối, phản ánh bản chất lợi thế của khu đất và độc lập với giá đất dự kiến.

Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT được hoàn thiện trên cơ sở lấy ý kiến đóng góp của đông đảo các cơ quan ban ngành, các hiệp hội và doanh nghiệp. Theo đó, mục đích là nhằm hướng dẫn cụ thể cách thức xác định M3; trong đó, dựa vào mục đích sử dụng diện tích là đất ở, đất thương mại dịch vụ… nhân với hệ số điều chỉnh và giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của tất cả các khu đất hay quỹ đất có cùng mục đích sử dụng trong phạm vi huyện trong vòng 2 năm. 

Tuy nhiên, phản ánh thực tiễn từ các địa phương lại cho thấy, khi triển khai Nghị định số 25 trong việc nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư, một số nơi đã phát sinh tình trạng “sốt” đất hay xác định giá sàn trong đấu giá còn bất cập tạo ra chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá. 

Một số dự án giao đất chuyển tiếp khi tính giá trị M3 (giá trị tối thiểu nhà đầu tư phải cam kết nộp ngân sách Nhà nước không điều kiện) theo công thức của Nghị định 25 và Thông tư 06 lại cao hơn giá trị M3 được tính theo các văn bản pháp luật trước đó.

Hiện nay, tại các địa phương, việc xác định khung giá đất đai cụ thể là do UBND cấp tỉnh đảm nhiệm theo nguyên tắc xác định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên nếu chỉ có một nhà đầu tư trúng đấu giá thì việc giao đất sẽ áp dụng theo giá đất cụ thể.

Qua một số hội nghị hồi đầu tháng 7/2021, TS Hoàng Thu Huyền, đại diện Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia từng viện dẫn, cả nước hiện có gần 1.400 dự án được điều chỉnh quy hoạch; trong đó, tỷ lệ điều chỉnh quy hoạch cục bộ tại Thủ đô Hà Nội lên tới 70% và ở TP HCM là trên 40%; có nhiều dự án được điều chỉnh từ 5 đến 6 lần. 

Về vấn đề này, bà Vũ Quỳnh Lê, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu cho hay, nhiều dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã phát sinh chênh lệnh lớn về giá; giá được xác định lại không phản ánh đúng quy luật cung - cầu do quyền lực thị trường thuộc về nhóm có thông tin đầy đủ dẫn tới có thể tạo thành nhóm lợi ích giữa chính trị gia địa phương và nhà thầu sân sau.

Thêm nữa, việc lựa chọn chỉ định thầu thay vì đấu thầu công khai, minh bạch bằng cách lách luật, trình cấp cao hơn để xin ngoại lệ trong việc chỉ định thầu. Nhiều nhà thầu có kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính kém đã dẫn tới nhiều dự án kéo dài, gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên, giảm giá trị gia tăng cho nguồn cung của thị trường quyền sử dụng đất.  

Đây thực sự là một thách thức không nhỏ và rất cần những ý kiến đóng góp từ các nhà quản lý, các nhà hoạch định chính sách và giới chuyên môn cùng đông đảo cộng đồng doanh nghiệp - những người trực tiếp triển khai và thụ hưởng chính sách này.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chuyên gia chính sách đầu tư, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần sở hữu trí tuệ DVL Ventures phản biện, theo quy định pháp luật hiện hành về đất đai, đấu thầu, các dự án nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu hoặc đấu giá. Vì vậy, các xác định giá trị M3 thông qua giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất là phù hợp, đảm bảo sự tương đồng.

Bên cạnh đó, theo quy định pháp luật về đất đai, giá đất được xác định trên cơ sở phản ánh đầy đủ mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Do đó, việc xác định hệ số K (là hệ số dùng để tính giá đất theo khung giá của nhà nước quy định) theo tỷ lệ giá đất giữa dự án đang xét và các khu đất tham chiếu là phù hợp, đảm bảo điều chỉnh các khu đất về cùng một mặt bằng so sánh. 

M3 có thể hiểu không phải là một khoản thu ngân sách bắt buộc do cùng là dự án sử dụng đất nên sẽ có dự án thì nộp, có dự án thì không phải nộp đồng nào. Vì thế, nếu tính yếu tố lợi ích nhà nước khi thực hiện dự án bằng tiền thì M3 cần phải được áp dụng cho 100% các dự án có sử dụng đất.

Nghị định 25 xác định các khu đất tham chiếu trên cơ sở các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất trong phạm vi địa phương hoặc khu vực có khu đất, quỹ đất thực hiện dự án. Như vậy, chỉ phán ánh được sự tương đồng về mục đích sử dụng đất và một phần sự tương đồng về vị trí. 

Cách thức xác định các khu đất để tham chiếu tính giá đất theo quy định pháp luật về đất đai và các khu đất để tham chiếu tính giá trị m3 theo quy định pháp luật về đấu thầu có sự khác biệt dẫn đến kết quả tính toán giá trị M3 chưa đảm bảo phù hợp với thực tế...

Để đảm bảo phù hợp với quy định tại Nghị định 25, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 hiện nay cần đẩy mạnh khuyến khích, thu hút đầu tư, ông Hồng Chung kiến nghị sửa đổi quy định về việc xác định giá trị chênh lệch địa tô tại dự thảo Thông tư 06 theo hướng cho phép người có thẩm quyền và bên mời thầu được chủ động hơn trong việc xác định các khu đất tham chiếu để tính giá trị thu địa tô chênh lệch, xác định thời gian tham chiếu không quá 2 năm kể từ ngày trình duyệt hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu.

Đồng thời, chủ động mở rộng phạm vi tham chiếu sang địa bàn các đơn vị hành chính cấp huyện khác cùng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và có điều kiện kinh tế xã hội tương tự nhằm tạo điều kiện cho các địa phương chủ động thực hiện các biện pháp bình ổn thị trường bất động sản trên phạm vi toàn tỉnh, thành phố.

Việc xác định hệ số điều chỉnh cần dựa trên cơ sở so sánh các khu đất quỹ đất tương đồng (3-5 khu) được xác định là hệ số điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Chỉ số này được vận dụng tính toán tỷ lệ theo các tiêu chí khi so sánh mức tăng giảm giá trị của bất động sản so sánh với đối tượng so sánh và tính giá trị bình quân theo phương pháp bình quân gia quyền.

Đồng tình quan điểm, ông Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bổ sung thêm, vấn đề đáng trăn trở nhất hiện nay là việc so sánh các vị trí đất với nhau, nhất là vị trí của những khu đất có cùng mục đích sử dụng để thấy được giá trị và lợi ích sử dụng đất thường quyền của chúng. 

Thêm nữa, dù so sánh giữa đấu giá đất và tổ chức đấu thầu đã thấy rõ ràng sự khác biệt và được quy định rất cụ thể. Song việc thực hiện lại không đúng như quy định khiến vấn đề này thực sự còn nhiều tranh cãi. Cũng cần phải bàn thêm những vấn đề liên quan hạ tầng kỹ thuật, đến pháp lý của khu đất, đến đền bù giải phóng mặt bằng... cũng cần phải được đưa vào làm những yếu tố được tính toán để ra một kết quả tổng thể. 

Đây không chỉ là tính chi phí đơn thuần, mà còn là chi phí cơ hội và lợi nhuận thu được sẽ là bao nhiêu... Văn bản hướng dẫn luật, nghị định cần phải tiến tới những điểm trung hòa về quyền và lợi ích giữa các bên tham gia mới đảm bảo được hài hòa các vấn đề về kinh tế và tháo gỡ được những vướng mắc, khó khăn hiện nay trong thực tiễn.