Hiện tượng lạ tại thị trường bất động sản Đồng Nai

Một góc khu đô thị Long Hưng, một dự án được quy hoạch bài bản nên đã thu hút khá nhiều khách hàng.

Một chuyên gia bất động sản đã nhận định, việc trước đây cho phân lô tách thửa nhỏ lẻ nhằm tạo điều kiện cho các hộ gia đình đông con có thể chia đất để an cư, tuy nhiên, một bộ phận đã lạm dụng việc này và phân lô ra bán. Điều đó đã làm cho bộ mặt đô thị không được đồng nhất.

Siết chặt

Thời gian qua, việc phân lô, tách thửa đã làm “rối” thị trường đất nền, do đó, UBND tỉnh Đồng Nai cho biết mặc dù thời gian qua, địa phương này đã có nhiều văn bản chỉ đạo chấn chỉnh việc tự ý tách thửa, phân lô, chuyển nhượng đất bằng giấy tay trái pháp luật song hiện tại vẫn còn một số địa phương chậm thực hiện; việc xử lý vi phạm về phân lô bán nền, xây dựng nhà ở công trình chưa triệt để đã dẫn đến tình trạng thu gom, mua bán đất đai, phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất trái luật ngày càng phức tạp.

Việc tỉnh Đồng Nai ra quyết định trên như một “cây kim” đâm vào “quả bóng” đất nền đang căng lên từng ngày khiến nó lập tức xì hơi. Theo Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, toàn tỉnh đang tồn đọng khoảng hơn 5.000 hồ sơ xin tách thửa.

Theo cán bộ của Sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh Đồng Nai, tình trạng này đã làm cho thị trường bất động sản Đồng Nai kém sôi động thời gian qua nhưng vẫn phải tạm ngưng giải quyết để tỉnh rà soát, ban hành lại quy định mới chặt chẽ hơn.

Theo vị này, cách nay khoảng một năm, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành quyết định sửa đổi quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa theo hướng “siết” chặt việc tách thửa. Theo quy định trước đây, tổ chức, cá nhân tách từ 25 thửa đất trở lên mới làm dự án, nhưng từ tháng 4/2016, tách trên chính thửa đất phải làm dự án.

Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa đủ mạnh để ngăn chặn việc lách luật tách thửa. Nhiều tổ chức, cá nhân vẫn lách bằng cách xin tách thửa thành nhiều đợt để phân lô bán nền. Tình trạng này đã khiến hình thành các khu dân cư tự phát, phá nát quy hoạch.

Theo Sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh Đồng Nai, trong lúc chờ ban hành quy định mới, tỉnh vẫn phải xem xét giải quyết cho người dân theo hướng các địa phương sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Những nơi nào đã phê duyệt khu dân cư tự cải tạo thì xem xét yêu cầu theo hạn mức cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Còn lại những khu vực khác không đưa vào kế hoạch sử dụng đất, địa phương có quyền từ chối việc chuyển mục đích để đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội theo đúng quy hoạch vùng.

Cũng tại khu vực này, sau thời gian các thông tin tốt về hạ tầng, về các dự án “khủng” như các dự án cao tốc, sân bay quốc tế Long Thành… thì việc phân lô bán nền xảy ra tràn lan, điều đó đi kèm với nhiều rủi ro cho khách hàng. Tuy nhiên, đến nay thị trường đất nền tại khu vực này đã “hạ nhiệt” khá rõ.

Trước đây, các tiệm photocopy, giao dịch nhà đất mọc lên như nấm, thì nay, cũng ở các khu vực này, tình trạng đìu hiu thấy rõ. “Nhà nước đã ngưng không cho tách thửa rồi. Giờ ai mua nữa đâu mà bán”, một môi giới cho biết khi được hỏi về lý do vì sao không làm “cò” đất nữa.

Vốn vẫn vào các dự án tốt

Tuy không còn sôi động trên diện rộng như cách đây vài tháng, song thị trường bất động sản Đồng Nai hiện nay vẫn đang diễn ra làn sóng ngầm về giao dịch. Đặc biệt, kể từ sau khi tỉnh Đồng Nai có chủ trương siết chặt việc phân lô tách thửa, dòng vốn lại tìm đến các dự án pháp lý tốt như một quy luật “nước chảy về chỗ trũng”. Tuy nhiên, câu chuyện đặt ra là tại sao cùng trên một thị trườn nhưng lại xảy ra hiện tượng “kẻ ăn không hết, người lần không ra”?

Rõ ràng, thị trường bất động sản ở Đồng Nai trong một năm trở lại đây rất hấp dẫn các nhà đầu tư thứ cấp và người dân là nhờ hạ tầng giao thông của tỉnh được cải thiện. So với tỉnh Bình Dương hay Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai có lợi thế hơn hẳn về hạ tầng, nhất là giao thông đang phát triển mạnh.

Hầu hết những công trình lớn đều đi qua Đồng Nai, kết nối với TP Hồ Chí Minh và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như: đường cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên kéo dài đến TP Biên Hòa, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cầu kết nối huyện Nhơn Trạch với quận 2 và quận 9 (TP Hồ Chí Minh)…

Theo ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, Chủ tịch Hội BĐS Đồng Nai, thị trường tiềm năng, cơ hội đầu tư lớn. Do đó, chủ trương siết quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền của Đồng Nai sẽ dẫn đến thực tế nguồn cung sản phẩm có pháp lý rõ ràng bị khan hiếm hơn. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ đổ vốn vào các dự án hoàn chỉnh quy hoạch, pháp lý minh bạch.

Mới đây, UBND tỉnh Đồng Nai cho biết, tỉnh đang tiến hành thực hiện dự án xây dựng cầu Vàm Cái Sứt trên hương lộ 2 (TP Biên Hòa) với tổng kinh phí hơn 330 tỷ đồng. Cầu có chiều dài khoảng 347m, rộng 18m.

Tuyến hương lộ 2 bắt đầu từ vị trí giao với quốc lộ 51 tại ngã ba Bến Gỗ và kết thúc tại nút giao với đường cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây. Đây là trục kết nối trung tâm hành chính TP Biên Hòa với các khu đô thị Long Hưng, Khu công nghiệp An Phước, đô thị Nhơn Trạch. Khi xây dựng xong cầu Vàm Cái Sứt và hương lộ 2 sẽ là tiền đề cho phát triển kinh tế – xã hội khu vực ven sông Đồng Nai.

Bà Trần Thị Cẩm Tú – Giám đốc Công ty Donaland, đơn vị phân phối dự án Khu đô thị Long Hưng cho biết việc đầu tư hàng loạt các dự án hạ tầng tại Đồng Nai đã thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Tuy nhiên, kể từ sau khi có thông tin siết phân lô, tách thửa tại Đồng Nai, không những việc bán bán hàng của dự án Long Hưng bị chững lại mà còn tăng khá mạnh.

“Chỉ tính riêng gần một tháng qua đã có hơn 300 sản phẩn đất nền dự án Long Hưng đã chính thức được giao dịch ra thị trường. Còn nếu tính từ đầu năm đến nay đã có hơn 1.000 sản phẩm dự án đã chính thức được giao dịch. Không những giao dịch tăng mà giá cũng không ngừng tăng, so với đợt đầu đưa ra thị trường đất nền dự án Long Hưng có giá trung bình khoảng 8 triệu đồng/m2, nhưng hiện giá đang giao dịch đã lên đến 12 triệu đồng/m2”, bà Tú cho biết thêm.

Không chỉ với dự án Long Hưng, một số dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý tốt ở Đồng Nai đều được giới đầu tư săn lùng. Đơn cử như dự án Richland City do Tổng Công ty đầu tư và phát triển xây dựng (DIC Corp) làm chủ đầu tư có quy mô 21,5ha vừa được tung ra thị trường đã bán sạch với mức giá ban đầu trung bình chỉ khoảng 416 triệu đồng/nền, hiện đã được giới đầu tư thứ cấp giao dịch gần 600 triệu đồng/nền.

Thực tế trên thị trường cho thấy dòng tiền của giới đầu tư đang chảy mạnh vào các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng khiến giá của những dự án này không những bị sụt giảm mà còn đang có dấu hiệu tăng cao. Và nếu như cách đây chứng vài tháng, thị trường đất nền Đồng Nai sốt trong diện rộng thì gần đây, cơn sốt vẫn âm ỉ diễn ra nhưng mang tính cục bộ hơn.

Ông Nguyễn Đào Duy, Phó Tổng Giám đốc LDG Group chia sẻ lần đầu tiên trong nhiều năm trở lại đây ông chứng kiến đất nền Đồng Nai gia tăng thanh khoản mạnh đến vậy. Chỉ tính riêng trong vài tháng gần đây, LDG Group đã bán thành công ra thị trường hàng trăm sản phẩm đất nền. Trước đó, LDG Group đã thành công lớn trong việc triển khai ra thị trường gần 3.000 nền đất The Viva City và được khách hàng sở hữu nhanh chóng.