Hai 'vấn nạn' của thị trường bất động sản đã được đẩy lùi

Theo HoREA, năm 2016, thị trường bất động sản (BĐS) đã có những dấu hiệu tích cực, dần đẩy lùi hai “vấn nạn” lớn hình thành trong giai đoạn trước đó.

“Vấn nạn” lớn được chỉ ra trong giai đoạn 2011 – 2012 là hàng tồn kho và nợ xấu trong thị trường BĐS.

Về hàng tồn kho, tính đến 21/11/2016, tồn kho BĐS cả nước còn khoảng 31.847 tỷ đồng, giảm 19.047 tỷ đồng so với năm 2015 và 867 tỷ đồng so với tháng 10/2016. Lượng hàng tồn kho chủ yếu là đất nền dự án xa khu vực trung tâm.

Thống kê hàng tồn kho tại Hà Nội và TP.HCM tính đến tháng 11/2016 (Nguồn: Hiệp hội BĐS Việt Nam - VNREA)

Riêng tại TP.HCM, mặc dù số lượng giao dịch 11 tháng đầu năm 2016 chỉ đạt khoảng 1.400 lượt nhưng giá trị hàng tồn kho chỉ còn 5.954 tỷ đồng, giảm 4.153 tỷ đồng so với năm 2015.

Về nợ xấu, nếu như thời điểm 31/12/2012, tỷ lệ nợ xấu là 5,3% thì đến hết tháng 11/2016, nợ xấu chỉ còn 3,79%.

Riêng tại TP.HCM, nếu loại bỏ nợ xấu của 3 ngân hàng bị mua lại 0 đồng thì nợ xấu tín dụng chỉ khoảng 2,6%.

Đây đều là những tín hiệu mừng không chỉ với thị trường BĐS cả nước mà còn rất đáng mừng với thị trường TP.HCM, nơi có quy môt phát triển cao hàng đầu cả nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc giảm hàng tồn kho, giảm tỷ lệ nợ xấu là một tín hiệu vui của thị trường. Điều đó chứng tỏ thị trường đang đi lên. Các chính sách tín dụng của Chính phủ đã dần phát huy hiệu quả.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cảnh báo phần chìm của “tảng băng” hàng tồn kho đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ lớn, bởi nhiều phần nợ xấu vẫn rất khó giải quyết.

Tại TP. HCM có khoảng 500 dự án bị ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án dở dang bởi nhiều nguyên nhân khác nhau. Các dự án này không được tính vào hàng tồn kho, không tính vào nợ xấu nhưng lại tiềm ẩn nguy cơ lớn.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho biết cách tính hàng tồn kho và nợ xấu đang có nhiều vấn đề.

Các chuyên gia cho rằng cách tính hàng tồn kho và nợ xấu BĐS vẫn còn nhiều điều phải bàn (Ảnh: Tiến Tuấn)

Theo ông Đực, hàng tồn kho có 3 dạng: Đất nền chưa xây dựng, đang xây dựng dở dang và đã xây dựng xong rồi mà chưa bán được.

Tuy nhiên, việc thống kê con số thực tế tồn kho vẫn còn nhiều điều phải bàn do tình trạng bán ảo. Khi tung sản phẩm ra thị trường, doanh nghiệp tuyên bố đã bán được rất nhiều nhưng thực chất chỉ là bán lại cho các đơn vị phân phối cấp 1, cấp 2… Vì vậy, hàng vẫn còn đó, chưa được mua bán cho người tiêu dùng nhưng không còn tính là hàng tồn kho nữa.

Việc tồn kho thực chất là chuyển từ kho của doanh nghiệp sản xuất sang kho của doanh nghiệp phân phối.

Ngoài ra, việc thống kê hàng tồn kho vẫn xuất phát từ doanh nghiệp tự khai với cơ quan chức năng. Còn việc họ khai đúng hay không thì chúng ta cũng không biết được.

Vấn đề nợ xấu, ông Nguyễn Văn Đực nhìn nhận: Về mặt nổi thì nợ xấu có giảm, còn về mặt chìm, không ai biết được sự thật như thế nào. Có nghĩa là, nợ xấu đã biến đổi hình thức thành một loại nợ khác, không còn (mang tên) "xấu" nữa.

Về chính sách thì nợ xấu được kiểm soát, nhưng thực tế nó vẫn còn đó và chuyển đến nhiều đối tượng khách hàng khác nhau. Nếu người dân không trả được số nợ đó thì lại càng nguy hiểm và ảnh hưởng lớn đến xã hội.