Hai luật lớn về bất động sản vừa được thông qua chưa thể tác động đến thị trường

Cuối tháng 11 vừa qua, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cả 2 luật đều chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam đánh giá các luật đều có nhiều điểm mới đáng chú ý.

Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép cấp sổ hồng đối với căn hộ chung cư mini; không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư; Tổng Liên đoàn Lao động được xây NOXH; bãi bỏ "điều kiện cư trú" trong quy định hưởng chính sách hỗ trợ NOXH; “chuẩn hóa" quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở;...

"Nhìn chung, Luật Nhà ở (sửa đổi) được ban hành lần này khá thông thoáng; song vẫn đảm bảo được tính chặt chẽ khi quy định một cách chi tiết, rõ ràng những vấn đề liên quan với nhau, qua đó tránh xung đột với các luật khác.

Nhất là câu chuyện của chung mini, tôi nghĩ đây là một điểm mới tiến bộ trong việc làm luật của chúng ta khi đã đề cập đến một loại hình nhà ở chưa được công nhận trước đó. Trên thực tế, chung cư mini hiện hữu rất nhiều ở các đô thị và là vấn đề thời sự nóng diễn ra suốt thời gian qua.

Tuy nhiên, việc làm sao để cấp sổ cho loại hình nhà ở này vẫn rất khó khăn và không hề đơn giản. Lý do là bởi còn phải tuân theo rất nhiều quy định liên quan khác về quy hoạch, trật tự xây dựng, phòng cháy chữa cháy... Việc này cần thêm thời gian và có hướng dẫn cụ thể chi tiết.

Một vấn đề nữa là việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà tập thể cũ không phải tính lại giá đất, tính bổ sung tiền đền bù đất, đây là thuận lợi cho nhà đầu tư thực hiện dự án sớm hơn.

Tuy nhiên, vấn đề khó khăn nhất là thu hồi, đền bù thì luật lại chưa đưa ra hướng giải quyết được, do đó vẫn còn chưa trọn vẹn", ông Toản nói.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho phép người Việt Nam ở nước ngoài có quyền kinh doanh bất động sản; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng; chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc tối đa 5% giá bán; không thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu chưa cấp sổ; siết chặt phân lô, bán nền; khuyến khích giao dịch qua sàn thay vì bắt buộc;...

Vị này nhận xét: "Việc bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn là điều tích cực với thị trường. Về bản chất, giao dịch qua sàn không giải quyết được quá nhiều vấn đề. Nếu muốn thông qua cách này để kiểm soát giao dịch, giá bán thì khá lạc hậu, bởi hiện giờ có nhiều công cụ khác giúp kiểm soát.

Đơn cử như quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng. Cuộc sống ngày càng phát triển, thông qua cách làm này cũng hoàn toàn có thể kiểm soát được khối lượng giao dịch, giá giao dịch, nắm bắt tình trạng thị trường sôi động hay trầm lắng,... thông qua báo cáo của các ngân hàng.

Còn với quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc tối đa 5% giá bán, trên thực tế, việc này ảnh hưởng khá nhiều đến các chủ đầu tư. Doanh nghiệp sẽ kẹt hơn trong việc huy động vốn, do đó đòi hỏi chủ đầu tư phải tìm cách khai thác các kênh huy động vốn khác hiệu quả hơn, thay vì chỉ trông chờ từ khách hàng.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều cách thức “lách” để người mua, người bán tìm cách thỏa thuận dân sự với nhau. Có thể quy định này chỉ quản lý được các chủ đầu tư bán ra thị trường sơ cấp. Còn trên thị trường thứ cấp, việc này là giao dịch dân sự, khó kiểm soát được. Đây cũng chính là hạn chế còn tồn tại".

Khủng hoảng nguồn cung kéo dài ít nhất 2 - 3 năm nữa 

Xét chung cả 2 luật liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản mới được thông qua, ông Toản nhận định, ở khía cạnh tính cực, các luật gần như đã "bịt" gần hết những "lỗ hồng" pháp luật. Đồng thời giúp giải quyết những chồng chéo, mẫu thuẫn giữa các luật với nhau, qua đó có tác động tốt tới thị trường.

Song, cả Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều chịu sự chi phối của bộ luật gốc là Luật Đất đai. Tuy nhiên luật này lại được dời lịch thông qua. Do đó, trong ngắn hạn, những tác động của 2 luật đến thị trường bất động sản là không nhiều.

Lý do bởi về lâu dài, hệ thống luật pháp cần phải có sự đồng bộ, nếu 2 luật đã thông qua mà Luật Đất đai chưa thông qua thì chưa thể giải quyết được những vấn đề nổi cộm. Trong Luật Đất đai, có rất nhiều quy định liên quan đến các vấn đề lớn như thu hồi đất, giao đất, định giá đất,...

Ngoài ra, một số điều khoản vẫn còn chung chung. Do đó, cần có thêm các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết, cụ thể từng vấn đề.

"Giai đoạn khó khăn hiện tại mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt có nhiều khác biệt so với đợt khủng hoảng những năm 2011 - 2013. Cuộc khủng hoảng lần này có quy mô ảnh hưởng sâu rộng hơn khi cả nền kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới... cũng chịu tác động.

Khía cạnh luật pháp chỉ là một yếu tố, còn do sức khỏe kinh tế vĩ mô quá kém nên đã ảnh hưởng lớn đến ngành địa ốc. Đa phần người dân bị giảm thu nhập, không có tiền tích trữ để mua nhà cửa hay đi đầu tư, dẫn đến thị trường suy thoái.

Chưa kể những vướng mắc pháp lý ảnh hưởng rất nhiều đến triển khai tiến độ dự án, nguồn cung sụt giảm. Hiện giờ, những thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM gần như vắng bóng hoàn toàn các dự án mới, thiếu hụt nguồn cung. Điều này lý giải cho câu hỏi tại sao giá nhà ở vẫn tăng vọt ở nội đô dù lượng giao dịch rất ít.

Thị trường cần điều chỉnh bằng cách gia tăng nguồn cung nhà ở. Trong đó, mục tiêu hàng đầu là phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập trung bình và thấp. Đây cũng là lực lượng khách hàng chiếm tỷ lệ lớn", Tổng Giám đốc EZ Property bổ sung.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho rằng, việc lùi thời điểm thông qua Luật Đất đai sẽ khiến thị trường bất động sản tiếp diễn khó khăn ít nhất cho đến lúc luật được thông qua và có hiệu lực.

“Thủ tục đầu tư lâu nay phức tạp, các luật chồng chéo khiến việc triển khai các dự án mất nhiều thời gian. Thông thường cũng phải mất 3 - 7 năm cho toàn bộ quá trình, thậm chí có dự án kéo dài 7 - 12 năm.

Khi Luật Đất đai chưa được thông qua, các tồn tại về thủ tục đầu tư còn y nguyên, khiến nguồn cung vẫn bị hạn chế. Khủng hoảng nguồn cung sẽ kéo dài ít nhất 2 - 3 năm nữa.

Điều này sẽ tác động đến tâm lý nhà đầu tư và cũng ảnh hưởng đến cả chủ đầu tư, nhất là những doanh nghiệp đang phải gồng chi phí. Sắp tới, vấn đề mua bán, sáp nhập dự án sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn, các chủ đầu tư buộc phải bán nhanh để cơ cấu lại nguồn vốn.

Tôi kỳ vọng nhà ở xã hội sẽ giải quyết được vấn đề về nguồn cung nhà ở trên thị trường, hạ mặt bằng giá chung cư thương mại.

Vậy nhưng Luật Đất đai chưa được thông qua thì nguồn cung nhà thương mại càng khan hiếm, chủ đầu tư cũng không vội bán với giá rẻ. Có thể giá chung cư sẽ tiếp tục neo cao", ông Quê nói.