Gỡ khó cho thị trường bất động sản: Xác định đúng các 'nút thắt'

Từ cuối năm 2022, sau những chỉ đạo của Thủ tướng, các bộ, ngành nhanh chóng triển khai thực hiện nhiều biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Đặc biệt, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản đã có nhiều cuộc họp cùng doanh nghiệp để tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã được trao nhiều quyền quyết định nhưng làm thế nào để “thượng phương bảo kiếm” này phát huy hiệu quả và tìm ra được vấn đề nóng cần tháo gỡ là điều được quan tâm đặc biệt.

“Tổ công tác cần sâu sát hơn, bằng cách đi xuống các địa phương có nhiều dự án đang vướng mắc, đưa ra phương án giải quyết thí điểm và lắng nghe doanh nghiệp xem họ đang vướng mắc cụ thể ở đâu. Vướng mắc của mỗi địa phương là khác nhau nên Tổ công tác cần linh động đưa ra nhiều giải pháp còn tháo gỡ chung chung thì không giải quyết được vấn đề," ông Hiệp đề xuất.

Theo ông Hiệp, hiện có địa phương vướng giải phóng mặt bằng, nhiều năm mà một dự án vẫn chưa xong khâu này nhưng có địa phương lại ách tắc do điều chỉnh quy hoạch hoặc do chính quyền e ngại nên dự án vẫn tiếp tục chờ đợi.

Bên cạnh vướng mắc về thủ tục hành chính, vốn tín dụng cũng đang là “điểm nghẽn" đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào thế khó bởi hầu hết các ngân hàng đều tăng lãi suất huy động, khiến lãi suất cho vay bị đẩy lên cao.

Để hỗ trợ doanh nghiệp, ngày 15/12/2022, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đã kêu gọi các ngân hàng thương mại đồng thuận giảm lãi suất huy động về 9,5%/năm. Chỉ một tuần sau, cuộc đua tăng lãi suất đã hạ nhiệt, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất huy động, mức giảm khoảng 1% đối với từng kỳ hạn.

Đơn cử như Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Công Thương giảm lãi suất tiết kiệm từ 10,5% xuống mức 9,5%/năm; Ngân hàng Thương mại cổ phần Bảo Việt cũng giảm xuống còn 9,4%/năm. Việc các ngân hàng giảm lãi suất tiết kiệm đồng nghĩa với việc giảm lãi suất cho vay hỗ trợ doanh nghiệp và người dân...

Song song với việc hạ lãi suất huy động, nhiều ngân hàng cũng công bố giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc giảm lãi suất chỉ diễn ra đơn lẻ ở một số ngân hàng nhất định. Do chính sách cấp thêm hạn mức tín dụng của Ngân hàng Nhà nước có sự chọn lọc, nên mỗi ngân hàng sẽ có một phương án cho vay và hạ lãi suất khác nhau.

Bởi vậy, câu chuyện dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản vẫn rất nan giải. Mặc dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều chỉ đạo và yêu cầu các ngân hàng thương mại chia sẻ với doanh nghiệp. Thế nhưng, con đường để doanh nghiệp bất động sản thực sự tiếp cận được nguồn vốn vẫn rất gian nan, ông Hiệp nhận định.

Theo phản ánh của các doanh nghiệp bất động sản, thủ tục vay vốn rất chặt chẽ. Khả năng chi trả của người vay là yếu tố ngân hàng phải xem xét kỹ để bảo vệ mình nhưng cả doanh nghiệp và người mua nhà đều không dễ vay được vốn. Khi các ngân hàng được cấp thêm 1,5-2% chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, tương đương khoảng 240.000 tỷ đồng, số lượng người được vay chắc chắn sẽ tăng lên, nhưng không vì thế mà thủ tục vay được nới lỏng hay dễ dàng hơn.

Dưới vai trò Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest), ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ sau nhiều vụ tiêu cực trong huy động vốn từ trái phiếu xảy ra trên thị trường, doanh nghiệp vẫn tìm cách tiếp cận với các quỹ nước ngoài. Tuy nhiên, việc tiếp xúc với quỹ đầu tư của Mỹ vừa rồi cho thấy mặc dù lãi suất thấp nhưng doanh nghiệp khó lòng đáp ứng được các điều kiện vay vốn của họ.

“Ở trong nước, room tín dụng (giới hạn cho vay của một ngân hàng) đã được “nới” nhưng cũng chưa thấy tác động cụ thể bởi việc chọn lọc dự án để cấp vốn được xét rất kỹ. Đành rằng việc thẩm định hồ sơ cho vay phải xem xét đến uy tín cũng như lịch sử vay nợ của chủ đầu tư nhưng chỉ cần quy định dự án khả thi là được vay vốn thì sẽ tốt hơn," ông Hiệp kiến nghị.

Liên quan những khó khăn về dòng vốn, ông Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng lãi suất cho vay đang trở thành mối bận tâm lớn nhất nhì của doanh nghiệp. Lãi suất cho vay ở Việt Nam đang quá cao, làm sụt giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp. Theo chuyên gia này, nhiều doanh nghiệp đang chọn phương án sản xuất cầm chừng vì càng làm càng lỗ.

Còn ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch FiinGroup, nêu quan điểm nếu lãi suất không giảm sẽ là thách thức lớn cho thị trường vốn và mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2023 cũng như những cân đối lớn cho các năm tiếp theo.

Dưới góc độ lựa chọn kênh đầu tư so với tiết kiệm, nếu lãi suất huy động ngân hàng tiếp tục duy trì như hiện nay (9-10%) thì rất khó để người dân chuyển tiền qua kênh đầu tư và sẽ ưu tiên phân bổ vốn nhàn rỗi với tiền gửi và tiết kiệm. Do đó, doanh nghiệp khó có thể huy động vốn cho đầu tư phát triển.

Các chuyên gia nhận định hiện tại, Ngân hàng Nhà nước đang nỗ lực kéo giảm mặt bằng lãi suất cho vay thông qua việc hỗ trợ hệ thống. Tuy vậy, khả năng chỉ khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp được khai thông, thanh khoản ngân hàng yếu được hỗ trợ kịp thời và khi các đợt tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) kết thúc thì lãi suất trong nước mới có thể bước vào chu kỳ hạ.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp đang ngóng đợi việc sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu riêng lẻ. Trong khi đó, các ngân hàng mong chờ Ngân hàng Nhà nước sớm sửa đổi quy định về tỷ lệ an toàn hoạt động để giảm sức ép dự trữ thanh khoản, có thể giải phóng thêm một lượng vốn ra nền kinh tế. Nếu như vậy, thị trường bất động sản và doanh nghiệp sẽ được hỗ trợ để vơi bớt khó khăn.