Giải mã lí do giá thuê văn phòng hạng A tại TP HCM đắt gấp rưỡi Hà Nội

Năm 2019 là năm Hà Nội có lượng cung văn phòng hoàn thiện lớn nhất kể từ sau 2014. (Ảnh minh họa)

Hà Nội có lượng cung văn phòng lớn nhất sau 5 năm

CBRE vừa tổ chức họp báo công bố báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quí III/2019. Theo đó, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội có nhiều diễn biến tích cực.

Cụ thể, trong quí III/2019, một dự án hạng B mới hoàn thiện (Doji Tower ) đã cung cấp khoảng 3.000 m2 sàn cho thuê. Trong quí IV/2019, dự kiến sẽ có thêm 4 dự án mới đi vào hoạt động khiến cho năm 2019 là năm Hà Nội có lượng cung văn phòng hoàn thiện lớn nhất kể từ sau 2014.

Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A trong quí này ổn định so với quí trước nhưng đã tăng 5% theo năm, đạt 26,4 USD/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT). Tương tự, giá thuê trung bình của hạng B tăng 4,4% theo năm, đạt 14,3 USD/m2/tháng.

Về tỉ lệ trống, theo báo cáo của CBRE, văn phòng hạng A giảm 1,7 điểm % theo năm về mức 7,9%. Trong khi đó, mặc dù có nguồn cung mới trong quí, tỉ lệ trống của hạng B ở mức 9,2%, giảm 2,3 điểm % theo năm.

Đáng chú ý, tỉ lệ hấp thụ đạt khoảng 60.000 m2 trong 9 tháng đầu năm 2019. Nhu cầu vẫn tập trung ở các ngành đang phát triển với diện tích hỏi thuê lớn như công nghệ thông tin hay không gian làm việc linh hoạt.

Theo dự báo của CBRE, trong quí cuối năm 2019, thị trường sẽ tiếp tục các xu hướng tích cực với các dự án mới hoàn thiện tại khu Đống Đa – Ba Đình và khu phía Tây.

Bên cạnh đó, hoạt động thị trường dự kiến sẽ tiếp tục phát triển tốt khi một số dự án mới đã đạt tỉ lệ lấp đầy nhất định trước khi đi vào hoạt động, thậm chí có thể lên tới 70% trước khi đi vào hoạt động.

Vì sao giá thuê văn phòng hạng A Hà Nội thấp hơn nhiều so với TP HCM?

Theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội, trong những năm vừa qua, Hà Nội và TP HCM là hai thị trường văn phòng lớn nhất. Trước đây, mặt bằng giá thuê văn phòng ở Hà Nội và TP HCM không cách biệt nhiều nhưng hiện tại đã xuất hiện hai mặt bằng giá hoàn toàn khác nhau.

Cụ thể, hiện nay, giá thuê văn phòng hạng A ở Hà Nội chỉ khoảng 26 USD/m2/tháng nhưng tại TP HCM ở mức trên 40 USD/m2/tháng.

Theo bà An, có nhiều nguyên nhân giải thích cho khoảng cách trên nhưng nguyên nhân rõ nhất chính là sự chênh lệch cán cân cung – cầu. Mặc dù tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội và TP HCM không quá cách xa nhau (mỗi thành phố đang có khoảng 1,3 triệu m2 sàn cả hạng A và hạng B) nhưng nguồn cung mới ở TP HCM tăng khá chậm trong khi ở Hà Nội tăng nhanh hơn.

Ngoài ra, bức tranh thị trường văn phòng ở Hà Nội và TP HCM phân bố hoàn toàn khác nhau. Với TP HCM, khu vực tập trung văn phòng hạng A chính là khu vực Quận 1 và Quận 3, do đó mặt bằng giá rất ổn định và có xu hướng đi lên.

Tuy nhiên, khoảng 10 năm qua, Hà Nội nằm trong xu hướng mở rộng thành phố nên bức tranh phân bố bất động sản đã thay đổi liên tục.

Bà An cho biết, nếu cách đây 7 - 8 năm, thị trường văn phòng Hà Nội 100% tập trung tại khu vực Hoàn Kiếm thì đến nay có đến 50% nguồn cung nằm tại khu vực phía Tây.

"Do đó, các dự án mới nằm ở khu vực mới phải đưa ra những chính sách giá thuê phù hợp để kéo được khách thuê từ khu vực truyền thống. Đây cũng là một trong những lí do quan trọng khiến giá thuê của thị trường văn phòng Hà Nội không tăng mạnh trong vòng 10 năm vừa rồi so với TP HCM", bà An cho hay.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, TP HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất của cả nước, thu hút được nguồn vốn đầu tư cả trong nước và nước ngoài rất lớn. Do đó, nhu cầu về đầu tư cũng như nhu cầu về văn phòng của TP HCM luôn ở ngưỡng cao hơn so với Hà Nội.

"Tuy nhiên, theo quan sát của chúng tôi ở thời điểm hiện tại, giá văn phòng hạng A tại TP HCM đang có xu hướng tăng chậm lại. Có thể là sẽ không tăng trong khoảng 1-2 năm tới", bà An nhận định.