Giá căn hộ TP HCM ngày càng đắt đỏ

Riêng dự án Vinhomes Grand Park chiếm 60% lượng bán căn hộ quí III 

Theo báo cáo thị trường quí III mà JLL vừa công bố, thị trường căn hộ tại TP HCM có nguồn cầu mạnh ở phân khúc trung cấp. Các dự án phân khúc trung cấp có giá giao dịch từ 1.200 – 1.700 USD/m2 (từ 28 đến 40 triệu đồng/m2) thu hút nhiều người mua nhất.

Số lượng bán ra của phân khúc tầm trung đạt 17.248 căn trong quí. Trong đó, chỉ tính riêng dự án Vinhomes Grand Park chiếm tới 60% lượng bán. Dự án này đã bắt đầu tiền mở bán từ cuối năm 2017, đã bán hết hơn 10.000 căn khi dự án được chính thức kí hợp đồng mua bán trong quí III/2019.

Trong khi đó, nhu cầu cho căn hộ phân khúc cao cấp đang chậm lại. Người mua đầu tư bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư từ căn hộ cao cấp sang nhà phố, biệt thự để đạt tỉ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn đầu tư tương đương.

Lượng mở bán chính thức căn hộ tại TP HCM đạt hơn 17.000 căn, chủ yếu đến từ một phân khu của dự án Vinhomes Grand Park (hơn 10.000 căn). (Ảnh: N. Lê)

Theo JLL, nguồn cung mới ra thị trường vẫn tiếp tục hạn chế. Lượng mở bán chính thức đạt hơn 17.000 căn, chủ yếu đến từ một phân khu của dự án Vinhomes Grand Park nói trên (hơn 10.000 căn). Dự án này đã được giới thiệu ra thị trường bằng các hoạt động đặt cọc giữ chỗ từ hai năm trước.

Trừ dự án này, lượng cung mới trên thị trường nhìn chung vẫn hạn chế do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây.

Về giá bán, báo cáo nhận định mặt bằng giá tiếp tục đạt mức cao mới. Mức giá sơ cấp toàn thị trường đạt 2.067 USD/m2, tăng gần 24% so với cùng kì năm trước. Riêng phân khúc giá cao thiết lập ngưỡng giá mới ở mức 5.320 USD/m2, tăng 65% so với cùng kì do nguồn cung hạn chế .

Tính toán của JLL cho biết giá bán sơ cấp tính trên mỗi dự án tăng trung bình 21% so với cùng kì năm ngoái, chủ yếu được dẫn dắt bởi phân khúc giá cao. 

JLL dự báo, tổng lượng mở bán của năm 2019 sẽ đạt hơn 31.000 căn, nguồn cung trong năm 2020 sẽ dao động khoảng 40.000 – 50.000 căn. (Ảnh: N. Lê)

JLL dự báo khoảng 6.000 căn hộ sẽ mở bán chính thức trong quí IV/2019, giúp tổng lượng mở bán của năm 2019 đạt hơn 31.000 căn. Do chính sách của Chính phủ liên quan đến qui trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, nguồn cung tương lai trong năm 2020 dự kiến sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 40.000 – 50.000 căn.

Đơn vị này cũng đánh giá, nhu cầu và mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực ở các dự án bình dân và trung cấp. Trong khi, dự án tại phân khúc giá cao sẽ tiếp tục sụt giảm trong nguồn cầu, đặc biệt ở nhu cầu mua đầu tư bởi hiệu suất cho thuê và triển vọng thu lợi nhuận chênh lệch bán lại có vẻ kém hấp dẫn hơn trong tình hình giá bán đạt mức cao mới được ghi nhận.

Nguồn cung nhà liền thổ bán thấp kỉ lục từ 2014

Tại thị trường nhà liền thổ, lượng bán chỉ đạt 229 căn trong quí III, đây là mức thấp kỉ lục kể từ khi thị trường phục hồi từ năm 2014. Nguyên nhân chính bởi lượng cung mới rất hạn chế. 

Trong quí này, lượng mở bán mới chỉ đạt 264 căn, phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu. Tương tự như quí trước, phần lớn nguồn cung mới tập trung vào dòng sản phẩm nhà liền kề, trong khi dòng sản phẩm biệt thự chưa có nguồn cung mới.

Tương tự như thị trường căn hộ, nguồn cung nhà liền thổ hạn chế cũng đến từ việc trì hoãn trong qui trình xin giấy phép xây dựng và ciệc chuẩn bị các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện mở bán của các chủ đầu tư.

Nhu cầu tiếp tục ở mức cao đối với các sản phẩm nhà liền thổ bình dân có khoảng giá từ 170.000 – 250.000 USD/căn (tương đương 4 – 6 tỉ đồng/căn), tập trung vào nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư kì vọng thu lợi nhuận chênh lệch bán lại.

Nhờ vậy, giá bán dòng sản phẩm này tiếp tục tăng mạnh. Cụ thể, giá bán sơ cấp trong quí III đạt 4.689 USD/m2 đất, tăng khoảng 20% so với cùng kì năm trước. Thị trường chứng kiến sự tăng giá bán trên khắp các phân khúc và loại sản phẩm.

JLL nhận định, việc các dự án mới hạn chế ở cả hai thị trường căn hộ và nhà liền thổ đi kèm với các dự án hiện hữu có chất lượng phát triển tốt đã lí giải hiện tượng tăng giá bán sơ cấp ở thị trường nhà liền thổ.

Theo dự kiến, lượng mở bán trong năm 2019 sẽ đạt hơn 2.000 căn, chỉ bằng một nửa so với năm 2018. Một lượng lớn nguồn cung tương lai trong năm 2020 sẽ phụ thuộc vào hai dự án qui mô lớn là GS Metro City ở huyện Nhà Bè và Vinhomes Grand Park ở quận 9.