Gần một nửa nguồn cung nhà ở TP HCM nửa cuối năm là căn hộ dưới 2 tỷ

Báo cáo mới đây của Savills cho biết, tuy nguồn cung sơ cấp nhà ở nửa đầu năm giảm xuống mức thấp nhất, giá bán có xu hướng tăng, nhưng thị trường vẫn có nhiều dấu hiệu tích cực và triển vọng, đặc biệt là trong trung và dài hạn.

Dưới những tác động tiêu cực của làn sóng COVID-19 lần 4 từ đầu quý II/2021, lượng căn hộ mới mở bán tại TP HCM bị hạn chế, cộng với số lượng hàng tồn kho thấp từ các quý trước, dẫn tới nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 3.700 căn, giảm 18% so với cùng kỳ. 

Tỷ lệ hấp thụ giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua với tổng lượng giao dịch chỉ gần 1.400 căn, giảm 35% so với quý trước và 36% so với cùng kỳ. Phân khúc căn hộ hạng B dẫn đầu lượng giao dịch với 49% thị phần và đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 52%.

Theo ghi nhận của Savills, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp tăng gần 15%. Chẳng hạn như một dự án hạng B có giá bán trong quý II/2021 là 3.200 USD/m2 tăng 14% so với quý I/2021. Hay một dự án khác thuộc phân khúc hạng C có giá bán trong quý II/2021 là 1.800 USD/m2, tăng 12% so với quý trước.

Bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM cho biết: “Khoảng 40% số lượng dự án sơ cấp có giá bán tăng nhẹ, số lượng nguồn cung tăng giá khá nhỏ so với tổng nguồn cung. Việc giá bán các dự án sơ cấp có giá bán cao hơn trước, phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian”.

Bên cạnh đó, quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. Việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung cầu thị trường. 

“Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ trong quý thấp, chỉ đạt 35% bởi ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch mới nhất, đang phản ánh áp lực về nguồn cầu tại thời điểm hiện tại. Nếu tình hình dịch bệnh không sớm được kiểm soát, tình hình cung cầu của thị trường vẫn sẽ gặp những áp lực tương tự”, bà Giang Huỳnh cho biết.

Những căn hộ hạng C có giá dưới 2 tỷ đồng/căn đang thu hút được sự quan tâm của đa số người mua trên thị trường. Mặc dù vậy nguồn cung của phân khúc này chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp tại TP HCM và có xu hướng giảm trong thời gian tới. 

Chính vì thế, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng phân khúc căn hộ giá rẻ ra ngoài trung tâm. Cơ sở hạ tầng cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở khu vực phía Đông (TP Thủ Đức) và phía Nam (quận 7 và huyện Nhà Bè) hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở cao tầng và các dự án hạ tầng.

Dự kiến đến năm 2024, TP Thủ Đức sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 44% thị phần, quận 7 chiếm 13% và huyện Nhà Bè chiếm 8%. 

Đồng thời, các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang được hưởng lợi từ sự cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối các khu vực. Chỉ so với căn hộ hạng C tại TP HCM, Bình Dương hiện có giá bán căn hộ thấp hơn (dao động khoảng 800 - 2.000 USD/m2), trong khi tại TP HCM có giá dao động 1.200 - 2.600 USD/m2. 

Bên cạnh đó, Thông tư số 03/2021 của Bộ Xây dựng về việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25 m2 sẽ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư dự án hạng C và sẽ cung cấp các căn hộ giá cả vừa phải ra thị trường. Tuy nhiên sẽ gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án. 

Bà Giang Huỳnh nhận định: “Việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25 m2 có thể giúp ích các chủ đầu tư đa dạng các sản phẩm nhà ở trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao, thiếu các lựa chọn cho người mua có khả năng chi trả thấp, căn hộ dưới 2 tỷ khan hiếm. Tuy nhiên, việc này cũng sẽ gây áp lực rất lớn cho hạ tầng giao thông đô thị và mật độ dân số”.

Về triển vọng trong tương lai, các chuyên gia Savills đánh giá thị trường nhà ở tại TP HCM sẽ có nhiều tiềm năng trong trung và dài hạn. Trong nửa cuối năm 2021, dự kiến 6.800 căn từ 22 dự án sẽ được chào bán ra thị trường, chủ yếu là căn hộ hạng C chiếm 47% tổng nguồn cung. 

Giai đoạn năm 2022 - 2024, nguồn cung tương lai của các căn hộ hạng B dự kiến sẽ tăng và chiếm 53% tổng nguồn cung tương lai. Tiếp đến là căn hộ hạng C chiếm 37% và căn hộ hạng A chiếm 10% tổng nguồn cung. TP Thủ Đức với tốc độ đô thị hóa và cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển sẽ chiếm thị phần cao nhất với 44%.