Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP HCM có thể thấp hơn lãi suất ngân hàng

Kể từ nửa cuối tháng 4, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm cùng với sự hạ nhiệt của cơn sốt đất nền. Mức độ quan tâm tại các điểm nóng phía Nam như Lâm Đồng, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An,… đều giảm so với ba tháng đầu năm.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong tháng 5/2021, trong khi hầu hết các loại hình bất động sản khác đều có xu hướng suy giảm lượt quan tâm do ảnh hưởng của dịch COVID-19 thì căn hộ chung cư là loại hình ghi nhận nhu cầu tìm mua gia tăng ở cả thị trường Hà Nội và TP HCM, với mức tăng lần lượt là 12% và 8% so với tháng 4.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, lượt quan tâm chung cư tăng, trong khi đất nền giảm cho thấy xu hướng tất yếu sau giai đoạn sốt nóng của đất.

Bởi lẽ trong cơn sốt đất ở quý I, nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường và giá đất nền bị đẩy lên ngưỡng cao. Từ nửa cuối tháng 4 trở về sau, thị trường bắt đầu hạ nhiệt, giá chững và nhu cầu cũng giảm.

Bước sang tháng 5, thị trường gặp khó khăn do dịch COVID-19 bùng phát mạnh trở lại, khiến dòng tiền và sự quan tâm của thị trường có sự dịch chuyển. Nhà đầu tư ưu tiên chọn sản phẩm bất động sản có giá tăng chưa cao, mặt bằng giá hấp dẫn hơn.

Trong đó, chung cư là loại hình nhận được nhiều sự quan tâm vì phục vụ phần lớn nhu cầu ở thực và giá tăng ổn định, ít bị sốt hay thổi giá theo thông tin hạ tầng như đất nền.

Tuy nhiên, số lượng các dự án chung cư mới cũng ngày ngày càng khan hiếm. Trong quý II, lượng tin đăng về chung cư tại TP HCM giảm 23% và mức độ quan tâm giảm 10% so với cùng kỳ. Riêng thị trường cao cấp và hạng sang vẫn giữ được mức độ quan tâm cao. So cùng kỳ năm ngoái, lượt tìm kiếm và mức độ quan tâm ở phân khúc này tăng trưởng 10-11%.

Giá chung cư tại thị trường sơ cấp thiết lập mặt bằng giá mới, còn ở thị trường thứ cấp phần lớn các phân khúc cũng đều tăng trưởng, đặc biệt ở các quận có số lượng dự án mở bán mới tăng thì giá bán tăng rất nhanh như quận 9, quận 2, quận Bình Thạnh.

Ghi nhận của Batdongsan.com.vn trong quý II, có khoảng ba dự án chung cư mở bán mới, tập trung chủ yếu ở phía Đông TP HCM như Bình Dương, Đồng Nai. Trong đó, mức độ đăng tin và quan tâm tại các thị trường này đều giảm.

Nói về tỷ suất lợi nhuận cho thuê, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh TP HCM nhận định, sau thời gian dài tăng trưởng rất mạnh thì tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP HCM đã giảm, duy trì ở mức thấp hơn tại thị trường Hà Nội và có thể thấp hơn lãi suất ngân hàng.

"Thống kê tại thị trường trung tâm, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư rơi vào khoảng 3,7-4,1%, còn ngoài trung tâm thì tỷ suất khoảng 4,2-4,8%. Tính trong giai đoạn 2019-2021, tỷ suất lợi nhuận này ngày càng giảm đi, từ 5% ở năm 2019 lùi về 4% trong năm 2021. Điều này có hai yếu tố tác động, bao gồm nhu cầu từ nguồn khách nước ngoài giảm và chủ nhà không thể tăng giá do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 và tình hình kinh tế nói chung", ông Đinh Minh Tuấn cho biết.

Trên thực tế, giá căn hộ cho thuê tăng khá đều đặn trước khi dịch COVID-19 bùng phát, nhất là những khu vực gần trung tâm. Còn hiện nay, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers International Việt Nam, cho biết giá thuê căn hộ trung bình hiện đã giảm 20-40%. Những căn hộ cho thuê có diện tích 75 m2 ở một số quận xa trung tâm TP HCM hiện có giá thuê 9-10 triệu/tháng, trong khi giá thuê trước đây 12-13 triệu/tháng.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cũng cho rằng, dịch COVID-19 đã tác động đáng kể đến mặt bằng giá của phân khúc căn hộ cho thuê, lợi nhuận cho thuê phân khúc này bắt đầu giảm và kém hấp dẫn hơn so với một số kênh đầu tư khác.

Giám đốc R&D DKRA Vietnam lấy ví dụ, một căn hộ hạng B tại TP HCM trị giá 2,5-3 tỷ đồng có thể cho thuê với giá 13-15 triệu đồng/tháng vào năm 2018, nhưng hiện nay chỉ có thể cho thuê với giá 10-12 triệu đồng/tháng.

Tương tự đối với căn hộ hạng A trị giá khoảng 5 tỷ đồng, giá cho thuê 22-25 triệu đồng/tháng thì hiện nay chỉ khoảng trên 20 triệu đồng/tháng. Hoặc cao cấp hơn, một căn hộ 8 tỷ đồng có giá cho thuê khoảng 40 triệu đồng/tháng và hiện tại chỉ có thể cho thuê khoảng 32-33 triệu đồng/tháng. Điều này đồng nghĩa tỷ lệ lợi nhuận từ 6% giảm xuống dưới 5%.