Gần 200.000 hộ dân TP HCM đang sống trong các ngôi nhà dưới 6 m2/người, HoREA ủng hộ xây căn hộ 25m2

Trước những ý kiến trái chiều về dự thảo cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25 m2 của Bộ Xây dựng, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã dẫn các luận cứ ủng hộ cho việc cấp phép xây dựng căn hộ nhỏ tại TP HCM.

Đồng thời, HoREA cũng đưa ra những kiến nghị nhằm hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không xảy ra tình trạng "ổ chuột" trên cao khi cho phép xây dựng căn hộ nhỏ.

Nhu cầu về căn hộ nhỏ hiện rất lớn

Báo cáo của HoREA cho thấy, tại TP HCM, tốc độ tăng dân số 10 năm gần đây cao hơn rất nhiều so với ba thập niên trước. Dân số trung bình mỗi năm tăng gần 200.000 người và tăng bình quân gần một triệu người trong mỗi 5 năm.

Nếu tính cả người tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai thì dân số TP hiện nay lên đến gần 13 triệu người.

Về thực trạng nhà ở, kết quả điều tra dân số ngày 1/4/2019 cho thấy rõ xu thế giảm số người trong các hộ gia đình trong 10 năm qua. Trong đó, hộ gia đình hạt nhân hai thế hệ là chủ đạo và hộ gia đình ba thế hệ giảm dần.

Thay vào đó, gia tăng xu thế căn hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ của người cao tuổi…

Số hộ gia đình có 1-4 người chiếm gần 79% tổng số hộ gia đình, tương đương hơn hai triệu hộ. Trong đó, hộ gia đình có 1-2 người chiếm trên 32%, tương đương 828.320 hộ.

Trong khi đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người của TP HCM chỉ đạt 19,4 m2, thấp hơn mức bình quân của cả nước là 23,2 m2/người.

Đặc biệt, TP có đến 188.815 hộ dân, tương ứng với khoảng 663.000 người (chiếm 7,4% dân số) đang sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp, dưới 6 m2/người. Bên cạnh đó, có 839.323 hộ đang sống trong các ngôi nhà/căn hộ thuê/mượn/ở nhờ, chưa có nhà ở riêng.

Từ thực tiễn trên, Chủ tịch HoREA cho rằng, "nhu cầu nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, kể cả chuyên gia nước ngoài tại TP HCM là rất lớn.

Về nhu cầu nhà ở trong vòng đời con người, lúc thanh niên, sinh viên cần chỗ ở trong kí túc xá, còn công nhân lao động cần chỗ ở trong khu lưu trú công nhân hoặc thuê phòng trọ.

Đến lúc lập gia đình, người dân cần căn hộ nhỏ. Lúc con lớn và có khả năng tài chính, cần nhà ở rộng hơn, tiện nghi hơn. Lúc về già, các con ra ở riêng, nhiều người lại có nhu cầu căn hộ nhỏ."

Do đó, "Hiệp hội ủng hộ xây dựng căn hộ nhỏ trong chung cư nhà ở thương mại", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu khẳng định.

Người trẻ có thể mua căn hộ cao cấp với giá bình dân

Các chung cư bình dân ở TP HCM được xây dựng trước năm 1975 thường có 4 tầng với diện tích 28-30 m2. Ví dụ như Chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3); Chung cư Ngô Gia Tự, Chung cư Nguyễn Kim (quận 10); Chung cư Chánh Hưng (quận 8); Chung cư Thanh Đa (Lô chữ có diện tích 28-30 m2, Lô số có diện tích trên 50 m2, quận Bình Thạnh)…

Theo ông Lê Hoàng Châu, căn hộ nhỏ có rất nhiều lợi thế, trong đó có yếu tố về giá. "Bất kì phân khúc nhà ở nào, từ cao cấp, trung cấp đến bình dân thì căn hộ nhỏ đều có giá bán thấp nhất so với các căn hộ khác trong dự án đó.

Điều này tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường có thể tạo lập nhà ở theo kì vọng."

Đơn cử như một căn hộ cao cấp 30 m2 có giá bán 45 triệu đồng/m2 nhưng căn hộ nhỏ cao cấp có cùng diện tích, trong cùng dự án cũng có giá bán 1,35 tỉ đồng. "Các bạn trẻ mới lập nghiệp cũng có thể mua được căn hộ cao cấp này", ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Hoặc ở phân khúc bình dân, giá bán căn hộ bình dân 25 triệu đồng/m2, với căn hộ nhỏ bình dân cũng có diện tích 30m2 trong dự án này, giá bán chỉ 750 triệu đồng. "Các căn hộ này rất vừa túi tiền và đáp ứng nhu cầu của nhiều người."

Mặt khác, "người sử dụng căn hộ nhỏ trong dự án nhà ở tuy chật nhưng được thụ hưởng không gian sống và các tiện ích, dịch vụ của dự án như người ở căn hộ lớn hơn trong dự án", Chủ tịch HoREA nói.

Qui hoạch là yếu tố tiên quyết đến hạ tầng

Chủ tịch HoREA cho biết: "Hiệp hội rất đồng tình với các quan ngại của công luận về việc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ có thể kéo theo tác động làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng 'ổ chuột' trên cao nếu không được quản lí, kiểm soát chặt chẽ.

Hiệp hội nhận thấy, Bộ Xây dựng đã lường trước các hệ quả này nên đã qui định căn hộ nhỏ trong dự án chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu là 25 m2 (tương tự như qui định diện tích tối thiểu của căn hộ nhà ở xã hội 25 m2) và qui định tỉ lệ căn hộ nhỏ dưới 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án."

Để hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không xảy ra tình trạng "ổ chuột" trên cao khi cho phép xây dựng căn hộ nhỏ, HoREA đã đề nghị Bộ Xây dựng và lãnh đạo các địa phương coi trọng 4 nhân tố giữ vai trò quyết định.

Thứ nhất, qui hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là nhân tố nền tảng để đảm bảo phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở theo hướng bền vững, thân thiện môi trường.

Trong đó, ngoài những chỉ tiêu qui hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn có những chỉ tiêu qui hoạch quan trọng khác như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án.

Riêng đối với TP HCM, để giảm tải cho khu vực trung tâm thành phố, HoREA đề nghị chấp thuận đầu tư xây dựng các dự án nhà ở chung cư cao tầng, có căn hộ nhỏ diện tích tối thiểu 25 m2.

Trong đó, các khu vực như vùng ven, huyện ngoại thành, nhất là xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cụm công nghiệp, Đại học quốc gia TP HCM…, tổng số các căn hộ nhỏ dưới 45 m2 không được vượt quá 25% như qui định của Bộ Xây dựng.

Thứ hai, việc thiết kế nhà chung cư và căn hộ nhỏ phải đảm bảo khoa học và hợp lí, giữ vai trò nền tảng. Thứ ba, công tác quản lí, vận hành của Ban Quản trị nhà chung cư đóng vai trò quyết định trực tiếp.

Cuối cùng, ý thức của người sử dụng nhà chung cư giữ vai trò quyết định nhất, góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ "ổ chuột" trên cao.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết thêm, nhiều nước trên thế giới cho phép xây dựng các "căn hộ nhỏ studio" có diện tích trên dưới 20 m2 với các tiêu chuẩn thiết kế riêng, kết hợp với sử dụng các trang thiết bị nội thất có thể thay đổi chức năng và gấp gọn.

Cá biệt trường hợp ở Đặc khu Hong Kong Trung Quốc, do đặc thù đất quá chật, người quá đông, giá thuê nhà quá đắt đỏ nên đã có các phòng cho thuê tạm gọi là "hộp diêm" rất chật chội, với diện tích chỉ vài mét vuông.

Tại Việt Nam, hơn 10 năm qua, HoREA đã kiên trì đề xuất với UBND TP HCM, Bộ Xây dựng và Chính phủ cho phép thực hiện dự án chung cư nhà ở thương mại, có các căn hộ nhỏ diện tích dưới 45 m2 để đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người dân.