Dừng phân lô tách thửa đất nông nghiệp có chặn được sốt đất?

Phân lô bán nền hay còn gọi là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần, hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng. Thời gian qua, phân lô bán nền tràn lan ở nhiều địa phương song không được quản lý chặt chẽ dẫn đến tình trạng nhiều dự án lừa đảo, vi phạm nghiêm trọng, gây hệ quả lớn. Bên cạnh đó, có không ít dự án phân lô bán nền chủ yếu được mua với mục đích đầu cơ, không đưa vào sử dụng làm lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội.

Trước thực trạng trên, nhiều địa phương gần đây đã đồng loạt siết chặt tình trạng san nền, phân lô, tách thửa đất nông nghiệp trái quy định nhằm tránh nguy cơ sốt đất ảo, phá vỡ quy hoạch, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Đơn cử, Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) Hà Nội mới đây đã có văn bản đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã thực hiện kiểm tra, rà soát, báo cáo về việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng đường giao thông trên địa bàn trong khoảng thời gian từ ngày 1/1/2017 đến 31/1/2022 đối với thửa đất có diện tích lớn hơn 500 m2.

Sở này cũng đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Và chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Hay UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng vừa yêu cầu Sở TNMT đề xuất giải pháp quy định tách thửa đất nông nghiệp để kiểm soát, không để tình trạng lợi dụng tách thửa phân lô đất nông nghiệp.

Nhiều địa phương ở Bình Phước vừa qua cũng đã có động thái siết chặt việc phân lô bán nền, tách thửa đất nông nghiệp trái phép.

Đơn cử, UBND TP Đồng Xoài đã đề nghị các đơn vị, địa phương trên địa bàn thành phố tạm dừng tách thửa đất nông nghiệp đối với các thửa đất không tiếp giáp đường giao thông.

Đối với các thửa đất tiếp giáp đường giao thông thì tạm dừng tách thửa đối những thửa có diện tích dưới 2.000 m2 trên địa bàn phường và dưới 3.000 m2 trên địa bàn xã; đồng thời, không thực hiện tách thửa đất đối với những khu đất đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Đối với những trường hợp khác, vẫn thực hiện theo quy định.

UBND huyện Bù Đăng cũng có công văn khẩn chỉ đạo các địa phương, cơ quan chức năng trên địa bàn báo cáo các trường hợp người sử dụng đất tự ý mở đường đi không theo quy hoạch; báo cáo các trường hợp người dân đã lập hồ sơ, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp diện tích trên 1.000 m2 tại địa phương gửi về UBND huyện để có hướng giải quyết.

Tương tự, UBND huyện Lộc Ninh cũng đã có công văn chỉ đạo các địa phương tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn khi có tình trạng đăng tin quảng cáo trên mạng xã hội là dự án bất động sản nhưng thực tế không được cấp phép,…

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường, tình trạng sốt đất xảy ra một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. Trong đó, thời gian thực thi Luật Đất đai 2013 thì phân lô bán nền chỉ được thực thi ở nông thôn, nếu đô thị thì ở các thị trấn. Tức là không cho phát triển ở tất cả các đô thị.

Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ cho thị trường bất động sản bởi nó giống như hình thức buôn bán đất thô, không có đầu tư.

Trước đây, Chính phủ vẫn có quy định không cho chia lô bán nền. Cụ thể, năm 2004, cố Thủ tướng Phan Văn Khải đã viết tay yêu cầu Nghị định 181 phải có điều cấm hoàn toàn phân lô bán nền ở khu vực đô thị và phát triển quy hoạch đô thị. Mục tiêu là không để cho đô thị nhếch nhác.

"Nhưng một vấn đề đáng ngại hơn là nếu chỉ buôn bán đất mà không có đầu tư sẽ làm hại nền kinh tế. Thậm chí điều này có thể tạo ra bóng bóng trên thị trường và làm xuất hiện những cơn sốt đất gây hệ lụy lớn. Bởi đầu cơ chủ yếu là đất. Đất là cái khơi gợi đầu tư nhiều hơn là nhà”, vị này nói.

Mới đây, GS. Đặng Hùng Võ cũng đã đề xuất ban soạn thảo "cấm chia lô bán nền, chỉ sử dụng cách thức này ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho các hộ gia đình tách ra từ một hộ, không mang tính thị trường" trong dự án Luật Đất đai sửa đổi. Mục đích nhằm để tránh "chôn" tiền vào đất, không thúc đẩy sự phát triển.

Vị chuyên gia này khẳng định, sốt đất đầu tiên là ở đất nền, sau đó mới ở loại đất khác, do đó cơ chế chia lô bán nền phải dứt khoát bỏ.

Bộ TNMT từng muốn siết phân lô bán nền

Thực tế, tháng 4/2020, trong Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Bộ TNMT đã có những sửa đổi liên quan đến khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ về phân lô bán nền, theo hướng mở rộng các khu vực không được phép.

Cụ thể, dự thảo mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô bán nền: "Các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị".

Tuy nhiên, quy định này lập tức nhận được nhiều ý kiến trái chiều, thậm chí có nhiều ý kiến phản đối vì cho rằng quy định không phù hợp với thực tế. Do đó, Bộ TNMT sau đó đã rút đề xuất này.

Cũng trong năm 2020, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ TNMT đề nghị xem xét bãi bỏ quy định cho phép tách thửa đối với từng loại đất, không để bị lợi dụng nhằm thực hiện phân lô bán nền tràn lan, trái pháp luật.

Theo HoREA, trước năm 2019, đã có địa phương cho phép tách thửa đất nông nghiệp, mặc dù luật Đất đai 2003 và luật Đất đai 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị.

Nhưng, tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01 đã bổ sung Điều 43d vào Nghị định 43 lại quy định: “Điều 43d. UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.

Quy định này đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… từ đó có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Trước thực trạng trên, Hiệp hội đã có văn bản đề nghị Chính phủ xem xét, bãi bỏ quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 1/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ về việc “bổ sung Điều 43d” vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, trong đó, có đất nông nghiệp, vì không phù hợp với Luật Đất đai, có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soá.

Đồng thời Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ chỉ đạo các địa phương chỉ được phép tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013.