Dự báo các địa phương ‘dẫn sóng’, ‘theo sóng’ bất động sản

Tại sự kiện công bố báo cáo thị trường bất động sản quý III và dự báo quý IV/2024, các chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), cho biết trong quý III vừa qua nguồn cung nhà ở mới có sự sụt giảm chung do các chủ đầu tư hạn chế ra hàng thời gian tháng Ngâu và các bộ luật mới có hiệu lực đã tác động đến kế hoạch ra hàng. Tổng nguồn cung sơ cấp cũng có sự sụt giảm trên phạm vi cả nước với tỷ lệ 17% so với quý trước đó.

Phía Bắc là khu vực duy nhất ghi nhận nguồn cung tăng trưởng 13%. Dù tồn tại một số yếu tố khách quan bất lợi như ảnh hưởng tâm lý tháng Ngâu, bão Yagi… nhưng thị trường căn hộ Hà Nội vẫn tiếp tục sốt nóng cục bộ. Giá bán sơ cấp tiếp tục leo thang và hiện đã tiệm cận mức giá bán căn hộ tại TP HCM. Còn giá bán thứ cấp đã tăng 30 - 50% so với cùng kỳ năm 2023.

Dữ liệu nghiên cứu thị trường của các đơn vị đều cho thấy, từ cuối năm 2023, thị trường căn hộ Hà Nội đã có dấu hiệu tăng trưởng tốt và chuyển sang tăng trưởng nóng từ quý đầu năm 2024, bao gồm thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Nhìn chung, tỷ lệ hấp thụ ở thị trường sơ cấp đã được cải thiện hơn so với cuối quý II. Các TP trung tâm như Hà Nội, TP HCM cùng các tỉnh lân cận đều tăng 15 - 25%.

Giá bán căn hộ ở thị trường sơ cấp tiếp tục duy trì đà tăng 5 -10%, vẫn tập trung tại các thị trường Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM và các đô thị vệ tinh xung quanh. Thị trường thứ cấp đã giảm mạnh tình trạng bán cắt lỗ, chênh lệch giá bán khoảng 10 - 20% so với giá mua bán đầu.

Hình thành thị trường “dẫn sóng”, “theo sóng”

Theo ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Dat Xanh Services - FERI, sự điều phối của Chính phủ thông qua hàng loạt các chính sách kết hợp với đặc thù nhu cầu thực tế của từng địa phương đã lần lượt hình thành các thị trường “dẫn sóng” và thị trường “theo sóng”.

Sự lan tỏa này phù hợp với chủ trương của Nhà nước về sự phát triển đồng đều tại các vùng miền, các địa phương cũng như chính sách giãn dân tại các đô thị lớn, đồng thời giúp hạn chế tình trạng sốt nóng cục bộ.

Tại Miền Bắc, dòng tiền chủ yếu tập trung vào các thành phố lớn, thanh khoản cao, dòng vốn đầu tư xa bờ trước đây có xu hướng quay về. Giá bán leo thang làm gia tăng nhu cầu trong ngắn hạn, đặc biệt là loại hình căn hộ. Hà Nội được dự báo tiếp tục là thị trường “dẫn sóng”. Thị trường “theo sóng” là Hải Phòng, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa.

Tại Miền Trung, các chủ đầu tư đang tái cấu trúc lại sản phẩm, nhu cầu tập trung nhiều tại phân khúc căn hộ trung, cao cấp. Dự báo Đà Nẵng sẽ là thị trường “dẫn sóng”, theo sau là Khánh Hòa, Quảng Nam, Quảng Bình, Huế, Bình Định.

Tại Miền Nam, nhóm khách có nhu cầu mua ở thực tại TP HCM và các địa phương lân cận, dòng tiền đầu tư lớn đến từ Việt kiều, từ các khách hàng phía Bắc, người nước ngoài. Dự báo Bình Dương, TP HCM tiếp tục là thị trường “dẫn sóng”, thị trường “theo sóng” là Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ.

Theo góc nhìn của Phó Viện trưởng Dat Xanh Services - FERI, dù còn nhiều yếu tố khách quan chưa thuận lợi nhưng tiềm năng và cơ hội từ việc thị trường bất động sản đang ấm dần lên đã kéo nhu cầu mua bất động sản tăng trở lại.Việc bảng giá đất mới chưa áp dụng dẫn đến tâm lý tranh thủ mua bất động sản khi giá còn chưa tăng.

Các quy định mới bảo vệ người mua nhà nhiều hơn, đồng thời tình hình pháp lý các dự án mới đã được đảm bảo hơn giúp cho khách hàng cảm thấy yên tâm và tự tin hơn khi thực hiện giao dịch.

Tuy nhiên, các bộ luật mới đã có hiệu lực khoảng hai tháng nhưng hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành chưa đầy đủ. Do đó, tâm lý khách hàng tiếp tục trong trạng thái chờ đợi, thăm dò; đồng thời dẫn đến tình trạng nhiều hồ sơ tồn đọng trong lĩnh vực đất đai đang chờ hướng xử lý.

Chuyên gia lưu ý “vẫn còn khá sớm để kết luận thị trường bất động sản đã phục hồi vì việc phục hồi cần có thời gian và lộ trình. Điều chúng ta cần theo dõi là các biến số liên quan địa chính trị toàn cầu, cũng như thiên tai, dịch bệnh.

Các vấn đề này có tác động rất lớn đến sự phục hồi chung của nền kinh tế toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Các biến số này đảo chiều tích cực và được kiểm soát tốt bao nhiêu thì thị trường bất động sản Việt Nam cũng sẽ phục hồi nhanh bấy nhiêu”.