'Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê là tự sát'

"Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê là tự sát. Chỉ có nhà nước hoặc tổ chức công đoàn có sẵn nguồn tài chính và được giao đất sạch mới làm nổi", ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, doanh nghiệp chuyên đầu tư các dự án nhà ở xã hội ở TP HCM, nói tại tọa đàm Nhà ở xã hội: Thêm giải pháp cho thuê do báo Tuổi Trẻ tổ chức, chiều 18/5.

Dẫn ví dụ từ các dự án nhà ở xã hội của Lê Thành, ông Nghĩa cho biết "tìm đỏ mắt" vẫn không kiếm được ngân hàng cho cho vay lãi suất làm dự án dưới 10% mỗi năm. Các dự án của doanh nghiệp đang vay 13%. Nếu vốn mỗi căn hộ 500 triệu đồng, dự án 1.000 căn thì tổng chi phí bỏ ra là 500 tỷ đồng.

Theo ông Nghĩa, nhà ở xã hội vốn dành cho người thu nhập thấp, giá thuê phải tương đương hoặc thấp hơn thị trường mới có khách. Đặt tình huống giá thuê tốt nhất doanh nghiệp có thể đưa ra là 3,5 triệu mỗi tháng và lấp đầy 100%, doanh thu mỗi năm của dự án 1.000 căn là 35-40 tỷ đồng, trong khi lãi suất phải trả 50 tỷ, tức doanh nghiệp âm 10 tỷ đồng.

"Làm một dự án rồi chết luôn", ông Nghĩa nói. Hiện, để trụ được với nhà ở xã hội, Lê Thành đang "lai căng" giữa bán và cho thuê. Doanh nghiệp vay toàn bộ vốn làm dự án, sau đó bán lại cho người dân theo hình thức sở hữu có thời hạn 50 năm. Theo cách thức này, đất vẫn của doanh nghiệp nên tiền đất không hạch toán vào giá nhà giúp giá căn hộ giảm xuống.

Ông Nghĩa ví dụ, một căn hộ giá 700 triệu đồng, người mua sẽ trả cho doanh nghiệp mỗi tháng 7 triệu đồng, số tiền này sẽ không tăng dù lãi suất ngân hàng biến động. Người mua trả tối đa 10 năm sẽ hoàn tất nghĩa vụ và sau đó ở miễn phí những năm còn lại. "Nếu đơn thuần kinh doanh theo kiểu cho thuê sẽ chết, còn làm nhà bán cũng không ai mua nổi vì giá cao vượt thu nhập của người mua", ông nói.

Ngoài ra, lãnh đạo Lê Thành cũng cho rằng sắp tới phân khúc nhà ở xã hội cho thuê sẽ càng khó. Cụ thể, trước đây, quy định cho phép lợi nhuận dự án nhà ở xã hội cho thuê không quá 15%, trong khi nhà bán 10% nhưng luật mới thì đều 10%. "Lợi nhuận càng giảm thì nhà cho thuê sẽ càng khó và ít", ông Nghĩa nói.

Tại hội nghị, ông Trịnh Quang Minh, Phó Ban quản lý dự án thiết chế công đoàn, Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, cho biết luật nhà ở sửa đổi cho phép Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê.

Hiện, đơn vị này đã thí điểm dự án 244 căn ở Hà Nam với giá thuê bình quân 1,7 triệu đồng mỗi tháng. Công đoàn không thu lợi khi làm nhà ở xã hội. Khi dự án đi vào hoạt động, công nhân đến nộp hồ sơ đăng ký rất nhiều nhưng quỹ nhà hạn chế, không đáp ứng hết được.

Công đoàn Việt Nam đang làm việc với các tỉnh để được giao đất sạch nhưng cũng gặp nhiều trở ngại như đất được giao không phải đất ở phải chờ điều chỉnh quy hoạch. Có địa phương vị trí quá xa, xấu, không kết nối hạ tầng, xây xong "mời công nhân cũng không chịu đến". Tại TP HCM, đơn vị này cũng đã đề xuất nhưng gần 7 năm chưa có.

Trong khi đó, ông Trần Đoàn Trung, Phó chủ tịch Liên đoàn lao động TP HCM, cho biết công đoàn TP HCM ủng hộ phương án xây nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân thuê vì quản lý dễ dàng, giải quyết được chỗ ở cho nhiều người và phù hợp thu nhập của công nhân. Đặc biệt, điều này sẽ góp phần tạo sự cạnh tranh với nhà trọ, thúc đẩy các hộ gia đình cải thiện chất lượng phòng ở.

So sánh số liệu lao động và số căn nhà ở xã hội mỗi năm tung ra thị trường, ông Trung cho rằng "mua được một căn nhà ở TP HCM không hề dễ". Cụ thể, mỗi năm thành phố cần khoảng 300.000 lao động đáp ứng các vị trí việc làm mới. Hiện, số lượng lao động đang làm việc tính chung là 4,8 triệu người, riêng đoàn viên thuộc tổ chức công đoàn là 1,4 triệu người.

Trong khi đó, mục tiêu 2021-2025 của cả thành phố chỉ 35.000 căn. Do đó, giải pháp nhà cho thuê phù hợp đặc điểm lao động hiện nay. "Công đoàn có nguồn lực nhưng cần cơ chế để cùng tạo ra chỗ ở cho công nhân giống như sinh viên đến thành phố học có ký túc xá", ông Trung nói.

Đại diện Liên đoàn lao động TP HCM đề xuất công đoàn dành nguồn tín dụng nhất định cho các chủ đầu tư vay lãi suất thấp để làm nhà ở xã hội, lưu trú cho công nhân. Sau đó, doanh nghiệp quay ngược lại hỗ trợ cho công nhân thuê giá rẻ. Công đoàn sẽ tham gia xét duyệt hồ sơ được thuê nhà xã hội như xác nhận đoàn viên công đoàn, làm việc ở các công ty, nhà máy.

Theo ông Trung, việc này không chỉ giúp nâng cao đời sống người lao động, mà còn giúp việc quản lý dễ dàng. Đơn cử, sau Covid-19, Chính phủ có gói hỗ trợ nhà trọ nhưng triển khai rất khó. Nếu người lao động ở trong nhà lưu trú, nhà ở xã hội do công đoàn, doanh nghiệp phối hợp xây dựng sẽ thuận tiện hơn nhiều. Tuy nhiên, cần có khảo sát, phân tách người có nhu cầu sở hữu nhà và nhóm cần chỗ ở phù hợp thu nhập để nắm được nhu cầu thực tế.

Trước đề xuất này, ông Lê Hữu Nghĩa nói sẵn sàng phối hợp công đoàn để làm nhà ở xã hội cho công nhân thuê. "Chúng tôi là nhà đầu tư có kinh nghiệm xây dựng, quản lý nên nếu được vay vốn lãi suất thấp, có sẵn quỹ đất sạch sẽ rất thuận tiện", ông Nghĩa nói, và đề nghị đẩy nhanh quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội để tránh bị đội giá.