Doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc đặt cược thị trường đã tạo đáy, mạnh tay gom đất

Xu hướng đáng chú ý

Các công ty bất động sản nhà nước Trung Quốc đang bắt đầu mua đất với giá cao hơn giá chào bán sau khi chính phủ nới lỏng các hạn chế đối với giá nhà.

Sử dụng dữ liệu của hãng nghiên cứu China Index Academy, Bloomberg đã phân tích các giao dịch mua bán đất với giá trị ít nhất 1 tỷ nhân dân tệ (tương đương khoảng 138 triệu USD).

Kết quả cho thấy, số lô đất bán ra với giá cao hơn ít nhất 20% so với giá chào bán chiếm khoảng 37% các giao dịch trong năm 2025. Các giao dịch kiểu này chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 14% trong năm 2024 và 4,6% vào năm 2023.

70% các giao dịch trong năm nay có sự tham gia của các doanh nghiệp nhà nước Trung Quốc, bao gồm China Resources Land, China Overseas Land & Investment, Poly Developments and Holdings Group và công ty sở hữu hỗn hợp Greentown China Holdings.

Theo Bloomberg, diễn biến trên báo hiệu rằng một số công ty bất động sản nhà nước đang đặt cược vào sự phục hồi của thị trường, dù doanh số và giá bán vẫn trong đà giảm vì tâm lý yếu kém của người tiêu dùng. Đây là dấu hiệu mới nhất cho thấy thị trường địa ốc đang ổn định trở lại dù chưa hồi phục hoàn toàn.

Doanh số bán đất suy giảm đã gây ra áp lực đáng kể lên nhiều tỉnh thành trong những năm gần đây. Doanh thu của các chính quyền địa phương từ hoạt động bán đất đã lao dốc 16% vào năm 2024, giảm thêm 2,8 điểm phần trăm so với năm 2023.

Để đối phó, ngày càng nhiều thành phố đã bắt đầu khuyến khích các nhà phát triển mua đất bằng cách điều chỉnh điều khoản, bao gồm nới lỏng giới hạn về mức lợi nhuận mà doanh nghiệp được phép kiếm khi bán nhà mới. Nhiều thành phố đã dỡ bỏ định hướng về giá nhà trong nửa cuối năm ngoái.

Ông Xie Yangchun, nhà phân tích tại China Real Estate Information, cho biết: “Tuy thị trường đất đai chưa phục hồi hoàn toàn, một số thành phố đang chứng kiến các buổi đấu giá đất ‘nóng bỏng'. Đó là bởi các hạn chế nghiêm ngặt về giá nhà đã được dỡ bỏ vào năm ngoái”.

Tờ Bloomberg lưu ý rằng số giao dịch đất đai trị giá hơn 1 tỷ nhân dân tệ ở Trung Quốc vẫn thấp hơn thời kỳ trước khi thị trường lao dốc. Thêm nữa, đa số những lô đất đó cũng có diện tích nhỏ. 

Dỡ bỏ rào cản

Vào cuối tháng 9 năm ngoái, Bắc Kinh bắt đầu hứa hẹn sẽ ngăn chặn đà suy yếu của thị trường bất động sản. Những tuyên bố đó đã thúc đẩy thêm nhiều nhà phát triển cạnh tranh để có được những lô đất chất lượng, đặc biệt là tại những trung tâm kinh tế như Thượng Hải và Hàng Châu.

Trước khi thị trường nhà đất rơi vào khủng hoảng, chính phủ Trung Quốc đã tìm cách kiểm soát giá nhà cao ngất ngưởng bằng cách áp đặt ràng buộc với hoạt động bán đất, thường là hạn chế giá bán nhà tối đa trên những lô đất đó.

Một số chính quyền địa phương đặt ra các điều kiện rất rõ ràng. Trường Sa, thủ phủ tỉnh Hồ Nam, quy định lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản phải dưới 10% so với chi phí đất.

Tháng 11 năm ngoái, Bắc Kinh ngừng áp đặt giới hạn trên của giá nhà khi đấu giá một lô đất thổ cư. Đây là lần đầu tiên thành phố này làm vậy trong hơn ba năm qua. Kết quả là ông lớn nhà nước China Overseas Land & Investment đã mạnh tay chi 11 tỷ nhân dân tệ cho lô đất đó.

Hai nhà phân tích Andrew Chan và Daniel Fan của Bloomberg Intelligence nhận định các nhà phát triển nhà nước Trung Quốc có thể sẽ tiếp tục mua đất trong năm nay.

Tháng 6 năm ngoái, Thượng Hải nới lỏng quy định mua đất bằng cách dỡ bở hạn chế tương tự về giá nhà. Không lâu sau, thành phố này bán được lô đất đắt nhất cả nước tính theo giá mỗi m². Điều tương tự cũng đang xảy ra tại thành phố Hàng Châu kế bên.

Hai nhà phân tích Chan và Fan bình luận: “Việc chính quyền thành phố Hàng Châu quyết định sửa đổi hướng dẫn phát triển nhà ở đối với một lô đất tại đó có thể là dấu hiệu cho thấy họ đang khuyến khích các nhà phát triển bất động sản mua đất”.