Doanh nghiệp địa ốc chật vật giữ dòng tiền

Ông Đỗ Hùng Dũng, Giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch tại khu Đông TP HCM, chia sẻ lượng giao dịch của đơn vị vài tháng qua giảm 70-80% so với cùng kỳ năm ngoái. Có tháng, sàn không chốt được giao dịch nào dù tăng chi quảng cáo và mở thêm kênh tìm khách.

Ông cho biết rổ hàng dự kiến phân phối cuối năm cũng bị thu hẹp khi nhiều dự án có lượng đăng ký trước thấp, chủ đầu tư lùi lịch mở bán. Doanh thu sụt giảm, một phần phí môi giới từ các giao dịch trước chưa được thanh toán, trong khi tiền thuê mặt bằng, lương nhân sự, marketing và chi phí vận hành vẫn phải trả đều, khiến dòng tiền ngày càng cạn.

"Nếu tình hình không cải thiện sàn sẽ phải cắt giảm chi phí, tinh gọn nhân sự để duy trì hoạt động", ông Dũng cho biết.

Không riêng các sàn môi giới, nhiều chủ đầu tư cũng điều chỉnh kế hoạch kinh doanh, ưu tiên dòng tiền thay vì mở rộng quy mô.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại phường Bến Thành cho biết công ty đã giãn kế hoạch triển khai dự án mới, dồn nguồn lực hoàn thiện các dự án đang xây dựng để sớm bàn giao, thu hồi vốn. Theo ông, với tốc độ hấp thụ hiện nay, tiếp tục rót vốn vào các quỹ đất chưa thể bán hàng sẽ làm gia tăng áp lực tài chính.

"Hiện chúng tôi ưu tiên thu hồi vốn hơn mở rộng đầu tư. Lãi vay cao, tốc độ bán hàng chưa như kỳ vọng nên vay thêm lúc này là quyết định nhiều rủi ro", lãnh đạo doanh nghiệp nói.

Theo ông, với các quỹ đất hiện có, doanh nghiệp ưu tiên tìm đối tác cùng phát triển hoặc chuyển nhượng một phần dự án thay vì tự triển khai toàn bộ. Chấp nhận chia sẻ lợi nhuận được xem là đánh đổi cần thiết để giảm áp lực vốn và gánh nặng chi phí tài chính trong thời gian bán hàng kéo dài.

Những thay đổi này diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt khó khăn. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 6 tháng đầu năm cả nước có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, hơn gấp đôi cùng kỳ năm trước, bình quân khoảng 243 doanh nghiệp giải thể mỗi tháng.

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến 12-16% một năm khiến chi phí vay tăng, trong khi tâm lý người mua thận trọng hơn trước việc giá nhà cao và khả năng sinh lời chưa rõ ràng. Sức mua vì vậy suy yếu, kéo theo thanh khoản thị trường giảm rõ hơn trong quý II.

Theo Bộ Xây dựng, lượng giao dịch bất động sản thành công trên cả nước giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Dat Xanh Services cũng ghi nhận lượng hấp thụ nửa đầu năm giảm 62% so với nửa cuối 2025, đưa tỷ lệ hấp thụ bình quân xuống 20-30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm.

Thanh khoản giảm khiến chủ đầu tư phải tăng ưu đãi để kích cầu, từ hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán đến các chính sách bán hàng khác. Tuy nhiên, với doanh nghiệp nhỏ, dư địa này không lớn bởi càng tăng hỗ trợ, biên lợi nhuận và dòng tiền càng chịu sức ép. Ngược lại, nếu cắt giảm ưu đãi, tốc độ bán hàng có thể tiếp tục chậm lại, kéo dài thời gian thu hồi vốn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định sức mua suy yếu đang làm lộ rõ hơn áp lực tài chính ở những doanh nghiệp có nền tảng vốn yếu. Với chủ đầu tư, giao dịch chậm không chỉ làm giảm doanh thu mà còn kéo dài thời gian thu hồi vốn, trong khi chi phí đất, xây dựng, nhân sự và lãi vay vẫn phát sinh. Doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy càng lớn càng chịu sức ép khi thời gian bán hàng kéo dài.

Theo ông Thắng, bối cảnh năm nay khó hơn những năm trước vì nhiều chủ đầu tư đã bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án để xử lý áp lực tài chính các giai đoạn trước. Điều này khiến dư địa xoay xở hiện không còn nhiều. Khi tín dụng tiếp tục được kiểm soát, khả năng huy động vốn mới bị thu hẹp, khiến doanh nghiệp khó chủ động nguồn lực cho các dự án đang triển khai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết việc một số ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản cùng với lãi suất tăng mạnh đã tạo sức ép lớn lên thị trường. Có những khoản vay doanh nghiệp bị điều chỉnh lên mức 19-20% một năm, khiến chi phí tài chính tăng cao.

Theo ông Châu, vấn đề không chỉ nằm ở lãi suất mà còn ở cách phân bổ tín dụng. Việc tín dụng bị kiểm soát quá mức có thể khiến những doanh nghiệp, dự án có khả năng triển khai và tạo sản phẩm cho thị trường cũng gặp khó về vốn.

VCBS đánh giá khả năng tiếp cận tín dụng của ngành bất động sản năm nay kém thuận lợi hơn. Tín dụng vẫn tăng nhưng được kiểm soát chặt hơn trong bối cảnh rủi ro nợ xấu gia tăng. Nhóm doanh nghiệp tài chính yếu, đòn bẩy cao hoặc sở hữu dự án thanh khoản thấp sẽ chịu áp lực tái cấp vốn lớn hơn.

Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp chuyển từ mở rộng sang phòng thủ. Chủ đầu tư có tiền mặt, ít nợ và dự án đủ điều kiện vẫn có thể chờ thị trường phục hồi hoặc tận dụng cơ hội khi đối thủ thu hẹp. Ngược lại, những đơn vị phụ thuộc vốn vay và tiền bán hàng sẽ chịu sức ép lớn khi thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Vốn ngày càng đắt và tín dụng phân hóa, quá trình sàng lọc có thể mạnh hơn, buộc doanh nghiệp thiếu vốn phải hợp tác, chuyển nhượng dự án hoặc thu hẹp hoạt động.