Doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc 'điêu đứng' trước nguy cơ mới

Bất động sản TP HCM: Sau thời hoàng kim, nhiều dự án đất nền hoang hóa

Thêm nhiều mối lo

Chính quyền Quảng Đông trở thành một trong những địa phương đầu tiên xem xét việc xóa bỏ tình trạng bán nhà trước khi hoàn thành, theo tài liệu được Bloomberg News công bố.

Thực tế, việc bán nhà trên giấy tờ đang cho phép các nhà phát triển bất động sản nhận được toàn bộ tiền mua hàng từ khách hàng trước khi công trình được hoàn thành. Điều này giúp các doanh nghiệp thu về nguồn tài chính để tiếp tục mua bán và phát triển các dự án bất động sản khác.

Nếu quy định loại bỏ hình thức bán hàng này được thông qua, nó sẽ “chấm dứt” kênh tài chính quan trọng đối với các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc, nhất là khi giới chức nước này đã thực hiện nhiều biện pháp thắt chặt khác nhằm kiềm chế tình trạng giá nhà tăng nóng.

Động thái này được đánh giá đang tạo thêm áp lực lớn đối với lĩnh vực bất động sản, khi doanh nghiệp bất động sản bị chặn nhiều chiều về vấn đề tài chính, trong khi các khoản nợ đến hạn của khối công ty này trong quý I/2019 ước tính vào mức kỷ lục 23 tỷ USD.

Sau khi thông tin được công bố, cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc ngay lập tức đi xuống. Country Garden, một trong những doanh nghiệp phụ thuộc vào việc bán hàng trước khi hoàn thiện để hỗ trợ đà tăng trưởng, chứng kiến giá cổ phiếu giảm 8% trong phiên cuối tuần trước. Cổ phiếu của China Evergrande Group giảm 4,9% và của China Vanke giảm 5,4%.

Theo các chuyên gia kinh tế, giới chức Trung Quốc muốn xóa bỏ hình thức bán hàng trước khi hoàn thiện để kiểm soát các nguy cơ tại thị trường bất động sản, vốn đang có đóng góp vào khoảng 20% GDP của quốc gia này.

Cụ thể, việc cho phép bán hàng trước khi xây dựng xong đã thúc đẩy quá đà hoạt động đầu tư bất động sản và thu hút thêm các doanh nghiệp không đủ năng lực tham gia vào lĩnh vực này. Việc chấm dứt hình thức bán hàng trên sẽ giảm tình trạng sử dụng đòn bẩy cao và phần nào tháo gỡ các rủi ro tài chính trên thị trường.

Nhận định về diễn biến này, Zhao Ke, chiến lược gia thị trường bất động sản tại China Merchants Securities Co cho biết: “Trong tình huống xấu nhất khi việc bán hàng trước khi hoàn thiện được phổ biến rộng rãi, khoảng 1/3 số doanh nghiệp bất động sản nhỏ trên thị trường sẽ biến mất. Đồng thời, mọi công ty sẽ chứng kiến sức ép tài chính gia tăng mạnh, làm căng thẳng dòng tiền hoạt động”.

Chỗ dựa của các nhà phát triển bất động sản

Country Garden vươn từ vị trí thứ bảy lên nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc dựa theo doanh số bán hàng trong 2 năm qua chủ yếu nhờ hoạt động bán hàng trước khi hoàn thiện.

Theo thông tin công bố tới các nhà đầu tư năm 2017 của Country Garden, thời gian từ khi có mặt bằng làm dự án tới khi hoàn thành việc bán hàng của hãng trung bình chỉ 9,6 tháng.

Đây là thời gian rất nhanh so với mọi nơi trên thế giới, bởi các dự án này đều bán hàng trước khi tiến hành xây dựng và hoàn tất mọi công việc.

Điều này là khác thường tại một số thị trường phát triển, bởi thông thường, khách hàng không cần phải trả toàn bộ khoản tiền trước. Nếu phải trả, số tiền này sẽ được tập hợp tại một quỹ do bên thứ ba quản lý cho tới khi dự án hoàn thiện.

“Lợi thế lớn nhất của việc cho phép bán hàng trước khi xây dựng xong là gia tăng tỷ lệ đòn bẩy và thúc đẩy dòng tiền, điều rất cần thiết để gia tăng nguồn cung khi thị trường bị thiết hụt.

Nhưng hiện tại, việc mở rộng quá nhanh của các nhà phát triển bất động sản khiến nguồn cung dư thừa và tạo thêm nhiều rủi ro tài chính”, Chen Jie, giáo sư thị trường bất động sản tại Đại học Tài chính và Kinh tế Thượng Hải cho biết.

Đây không phải lần đầu tiên chính quyền Trung Quốc xem xét việc kiểm soát tình trạng bán nhà trước khi hoàn thiện. Năm 2016, chính quyền Thẩm Quyến đã đi trước mở đường bằng việc yêu cầu chỉ các dự bán bất động sản đã hoàn thiện mới được bán hàng. Theo Xinhua News, đây là diễn biến thăm dò trước khi cải tổ lại hệ thống bán hàng tại thị trường bất động sản.

Trong tháng 6/2018, chính quyền Trung Sơn cũng thử nghiệm việc đặt rào chắn đối với việc bán hàng trước khi hoàn thiện, trong khi thành phố lân cận là Giang Môn đã đưa ra dự thảo quy định cấm việc bán nhà trước khi hoàn thành và sẽ có hiệu lực từ tháng 10/2018.

Theo các chuyên gia kinh tế, việc kiểm soát hoạt động bán hàng tại thị trường bất động sản phù hợp với chủ trương của Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình trong thời gian qua.

Yan Yuejin, chiến lược gia thị trường bất động sản tại China Real Estate Information Corp cho biết, tại Đại hội toàn quốc năm ngoái, ông Tập Cận Bình đã nhấn mạnh yếu tố “nhà ở không dành cho những kẻ đầu cơ”.

Kể từ đó, chính quyền Trung Quốc đã có nhiều động thái quyết liệt nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ, ổn định lại thị trường bất động sản Đại lục.

“Hiện tại, đã tới thời điểm để bắt đầu thử nghiệm việc xóa bỏ hoạt động bán hàng trước khi hoàn thiện, hoặc ít nhất là thiết lập quy định mới đặt số tiền người mua đã trả trước vào một quỹ uy tín. Người mua sẽ không còn bị lợi dụng để phục vụ tham vọng của nhà phát triển bất động sản”, Yan Yuejin cho biết.

Xem thêm Doanh nghiệp bất động sản tìm hướng đa dạng nguồn vốn Doanh nghiệp bất động sản tìm hướng đa dạng nguồn vốn Nhiều 'ông lớn' BĐS đường đến kế hoạch 2018 còn xa sau nửa đầu năm Nhiều 'ông lớn' BĐS đường đến kế hoạch 2018 còn xa sau nửa đầu năm Xu hướng lên sàn của các doanh nghiệp bất động sản Xu hướng lên sàn của các doanh nghiệp bất động sản Doanh nghiệp bất động sản tích cực thoái vốn đầu tháng 6, thủ thân hay gom vốn? Doanh nghiệp bất động sản tích cực thoái vốn đầu tháng 6, thủ thân hay gom vốn?