Đồ án đô thị Hòa Lạc được thông qua: Kích cầu liệu có bùng nổ?

	Ông lớn nào đang có dự án chiếm đất 'khủng' nhất tại Khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc?
	Hà Nội thông qua xây dựng đô thị vệ tinh Hoà Lạc

Trong khi đó, diễn tiến thực tế ghi nhận ngược lại. Nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản hiện hữu quanh trục Hòa Lạc vẫn ở trạng thái mạnh tay giảm giá.

Tháo hàng, cắt lỗ

Khảo sát cho thấy, phần lớn các khu đô thị quy mô lớn quanh đô thị vệ tinh (ĐTVT) Hòa Lạc trong tình trạng “hẻo” khách. Giảm giá, cắt lỗ vì thế là hai cụm từ người mua dễ dàng nhìn thấy trên nhiều trang rao bán bất động sản thuộc thị trường khu vực Hòa Lạc.

Nằm trên dọc Đại lộ Thăng Long đi Hòa Lạc, đứng đầu danh sách bán tháo phải kể đến dự án Splendora (Bắc An Khánh, Hoài Đức), giá gốc dự án hơn 1.200USD/m2, ở thời điểm đỉnh cao, giá chênh mỗi căn liền kề 10 tỷ đồng/căn, thì nay nhiều dãy liền kề đang được nhà đầu tư rao bán ồ ạt với mức chênh bằng 1/5 giá chênh giai đoạn cao trào. Tương tự, Khu đô thị Nam An Khánh có giá bán rớt thảm hại do “đắp chiếu” quá lâu, dao động từ 13 triệu đồng/m2.

Dự án Geleximco (Lê Trọng Tấn kéo dài) cũng trong tình trạng bán tháo, khu A được xếp vào diện đẹp nhất khu đô thị do tiếp giáp mặt đường Đại Lộ Thăng Long và Lê Trọng Tấn. Giá bán đã từng có thời điểm đạt 120 triệu đồng/m2 đối với block nhà liền kề, biệt thự mặt đường to.

Tuy nhiên, thời điểm hiện tại giá chỉ còn 50 - 70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dù được quảng bá “nằm trong vùng địa linh Hòa Lạc sẽ được Nhà nước đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng giao thông, xã hội và chỉ mất chưa đầy 20 - 30 phút chạy xe để đến các trường học chất lượng cao và đến trung tâm Hà Nội” song nhiều khu biệt thự đẳng cấp Xanh Villas của Công ty CP Đầu tư Xuân Cầu vẫn ồ ạt “cắt lỗ”.

Vào vai người tìm kiếm mua biệt thự Xanh Villas, thông qua các trang web bất động sản, phóng viên liên hệ được chính chủ tên Tuấn qua số điện thoại 0936376XXX. Anh Tuấn cho biết, đang có nhu cầu bán biệt thự đơn lập cao cấp, lô số 6 - dãy B6, khu sinh thái Xanh Villas Resort (Thạch Thất) diện tích 396m2, mặt tiền 15m. Giá gốc 4,95 tỷ đồng, song hiện chỉ bán 4,3 tỷ đồng, cắt lỗ gần 630 triệu đồng so với giá bán ban đầu.

Khi người mua tỏ ý khá lo ngại về mặt giao thông tới Hà Nội, anh Tuấn thẳng thắn: “Chủ yếu chỉ thuận lợi cho gia đình di chuyển bằng ô tô”. Liên hệ với Công ty CP Đầu tư Xuân Cầu về việc kết nối đồng bộ quy hoạch hạ tầng kỹ thuật cho cư dân khu Xanh Villas với khu vực trung tâm Hà Nội, bà Phạm Mỹ Thuỷ - đại diện truyền thông từ chối trả lời và cho biết: “Lãnh đạo công ty cần có thời gian nghiên cứu thêm”.

Nhà đầu tư thứ cấp hưởng lợi

Trao đổi với phóng viên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận định, việc Hà Nội thông qua đồ án phát triển ĐTVT Hòa Lạc là điều kiện kích cầu thị trường bất động sản ở các TP vệ tinh nói chung và Hòa Lạc nói riêng. Tuy nhiên, như ở các nước phát triển, để chuẩn bị cho bất động sản ở một TP vệ tinh nào đó, việc kết nối ĐTVT với khu đô thị trung tâm đóng vai trò quyết định. Thực tế, Hòa Lạc có Đại lộ Thăng Long vốn là trục đường khá tốt cho những người sử dụng ô tô.

Thế nhưng, ở Hà Nội để bất động sản bình dân lẫn cao cấp phát triển không chỉ kết nối dưới dạng ô tô mà cần kết hợp nhiều phương tiện công cộng hiện đại. Mức thanh khoản tại Hòa Lạc có phát triển nhộn nhịp hay không còn phụ thuộc nhiều vào hành động của các nhà đầu tư và quyết định của TP sẽ đầu tư bao nhiêu để tăng cường kết nối hạ tầng. Nếu không các khu đô thị quy mô lớn tại đây vẫn thiểu số phục vụ cho những gia đình giàu có, mua để đầu tư hoặc nghỉ dưỡng cuối tuần. Trong khi quy mô dân số Hòa Lạc dự kiến 600.000 người vào năm 2030, rõ ràng phải thu hút nhiều hơn lao động thu nhập trung bình và khá, giao dịch địa ốc lúc đó mới mong khởi sắc.

Đồng quan điểm, ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam khẳng định, thị trường bất động sản Hòa Lạc sẽ chuyển biến tích cực hơn, song khó nóng trở lại. Bởi, các vị trí đẹp nhất dọc Đại lộ Thăng Long đều đã có chủ từ thời kỳ nghe thông tin quy hoạch chung Thủ đô xoay về khu Tây. Có chăng, các nhà đầu tư thứ cấp tại đây sẽ được hưởng lợi khi tuồn được một lượng hàng lớn đang tồn kho, thu lại được nợ xấu. Lượng biệt thự, khu đô thị “ma” vì thế có thể giảm đi đáng kể. Điều đó cũng đồng nghĩa, cửa sinh lời cho nhà đầu tư thứ cấp chôn vốn ở các khu đô thị này cũng ngày càng mở rộng.

Theo lý giải của giới đầu tư, trong tương lai khu vực phía Tây vẫn là tâm điểm của thị trường nhà đất Hà Nội. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư không trường vốn, chắc chắn sẽ khó chen chân vào. Hơn nữa, bài toán biến Hòa Lạc thành nơi người dân muốn đến, muốn ở vẫn cần phải có thời gian.

Và để làm được điều đó, cần là sự cộng hưởng phối hợp giữa Nhà nước và chủ đầu tư dự án để Hòa Lạc hội tụ nhiều yếu tố "đáng sống" về giao thương, việc làm, cơ sở giáo dục, y tế, hệ thống hạ tầng kỹ thuật... Nếu ưu tiên thực hiện tốt, người dân sẽ tự nguyện đồng thuận sinh sống tại nơi ở mới chứ không phải tuyên truyền hay vận động như bây giờ.

Quy hoạch xây dựng, phát triển ĐTVT Hòa Lạc thành đô thị mới hiện đại, đồng bộ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật có vai trò giảm tải về chức năng và áp lực về dân số cho đô thị trung tâm. Phạm vi nghiên cứu được xác định trên cơ sở địa giới hành chính các huyện Quốc Oai, huyện Thạch Thất và thị xã Sơn Tây, có quy mô khoảng 17.294ha.