Làm sao để có căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2?

Bộ Xây dựng vừa hoàn thiện cơ chế về nhà ở thương mại giá chỉ dưới 20 triệu đồng/m2 để trình Chính phủ. Theo đó, Bộ Xây dựng đã đưa ra một số giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Cụ thể, dự thảo sẽ có chính sách khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có qui mô dưới 70 m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2).

Về qui hoạch, khi lập, thẩm định, phê duyệt qui hoạch phân khu, qui hoạch chi tiết phải bố trí tỉ lệ quĩ đất ở để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp (dự kiến tối thiểu 30% tổng diện tích đất ở trong dự án). Bên cạnh đó, giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án...

Nhiều chuyên gia cho rằng, đây là một chủ trương tốt của Chính phủ cũng như các Bộ liên ngành liên quan, có tác động tích cực đến người có thu nhập vừa và thấp cũng như những người thế yếu trong xã hội. 

Chủ trương này là tất yếu cho các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng...  Bởi phân khúc ở nhà thương mại giá rẻ luôn là nhóm sản phẩm chiếm nhu cầu cao, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam là một nước có dân số trẻ, tập trung nhiều các đô thị lớn để học tập, làm việc.

Mặc dù vậy, theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, để hiện thực hóa cơ chế trên cần giải quyết triệt để một số nút thắt. Thứ nhất, đó là vấn đề về quĩ đất. Bởi quĩ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP HCM và Hà Nội đang là bài toán khó cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Thứ hai là những tồn tại trong vấn đề pháp lí, phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ chương, nghị quyết của Bộ Xây dựng, tới việc thống nhất của các ban ngành liên quan cho đến khi ra được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công của dự án.

Thứ ba, nhu cầu và sức mua tuy lớn, nhưng biên độ lợi nhuận của các doanh nghiệp thực hiện dự án lại rất mỏng. Điều đó giải thích cho việc trong thời gian vừa qua, rổ hàng của phân khúc này không nhiều, phải chăng nhiều nhà đầu tư không mặn mà với phân khúc này?

Cuối cùng có thể kể đến chất lượng của bản thân sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy không thể so sánh với các phân khúc trung và cao cấp hơn, nhưng vẫn phải đảm bảo được những tiêu chuẩn cơ bản trong hệ thống Tiêu Chuẩn Việt Nam, về chất lượng an toàn xây dựng, cơ sở hạ tầng đi kèm,... 

Ông Khương cho rằng, nếu những rào cản trước mắt này được giải quyết một cách triệt để và đồng bộ, nghị quyết mới này của Chính phủ sẽ có khả năng rất cao được hiện thực hóa, mang lại nhiều động lực và hứng thú cho các nhà đầu tư bất động sản trong tương lai. 

"Đây cũng là câu trả lời cho những vướng mắc của các nhà phát triển bất động sản hiện nay, về những kiến nghị yêu cầu trong việc miễn giảm và gia hạn thời gian thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất", ông Khương nói.

Giá nhà tăng nhanh do nguồn cung mới bị hạn chế

Báo cáo mới đây của Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) chỉ ra rằng, mức tăng giá BĐS tại Việt Nam hiện đã vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người.

Cụ thể, mặt bằng giá BĐS nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi cả 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm trong khi mức tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ ở mức 7 - 8%/năm.

Khảo sát từ Công ty Navigos Search trong năm 2019 cũng cho thấy, giá nhà tại TP HCM và Hà Nội đang cao hơn nhiều lần so với thu nhập của người dân. 

Khảo sát được tiến hành trên nhóm đối tượng có thu nhập ổn định từ mức thấp 72 triệu đồng tăng dần lên 264 triệu đồng/năm với nhu cầu cơ bản là căn hộ 2 phòng ngủ, trị giá 2 tỉ đồng. Cụ thể, đối với nhóm sinh viên mới ra trường thu nhập bình quân khoảng 72 triệu đồng/năm, thì giá nhà cao hơn thu nhập tới 28 lần.

Đối với nhân viên có kinh nghiệm lâu năm, thu nhập bình quân 120 triệu đồng/năm thì giá nhà tại TP HCM và Hà Nội cao gấp 17 lần. Đối với trưởng nhóm và giám sát có thu nhập trung bình 192 triệu đồng/năm, giá nhà trên thị trường cao gấp 10 lần thu nhập. 

Còn với cấp quản lí, trưởng phòng với thu nhập đạt 264 triệu đồng/năm, giá căn hộ trên thị trường vẫn cao gấp 7 lần thu nhập của nhóm này.

Trong quí đầu năm 2020, mặc dù chịu tác động của dịch bệnh nhưng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại một số địa phương vẫn hầu như không giảm và có chiều hướng tăng bởi nguồn cung mới khan hiếm do thủ tục cấp phép đình đốn.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 1,02% và tại TP HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,5% so với cùng kì năm 2019.