Điều kiện cần của những dự án minh bạch pháp lý

Mua một dự án bất động sản, khách hàng luôn trong cảnh không biết dự án mình mua đã có hồ sơ pháp lý đầy đủ hay chưa. Để rồi khi dự án chậm triển khai mới “bật ngửa” rằng dự án mình mua vẫn chưa hoàn thiện thủ tục nên chủ đầu tư chưa thể triển khai thi công và việc chủ đầu tư bán dự án thời gian dài chỉ là “cầm đèn chạy trước ô tô”.

dieu kien can cua nhung du an minh bach phap ly

Tình trạng dự án bất động sản mở bán nhưng chưa xong thủ tục pháp lý đang diễn ra phổ biến hiện nay. Ảnh: Gia Huy

Quả đắng pháp lý

Anh Hồ Phương Em, ngụ tại quận 9, TP.HCM kể, cuối năm 2015, anh có mua căn hộ tại một dự án bất động sản thuộc quận 8. Chủ đầu tư dự án này cho biết, năm 2018 sẽ hoàn thiện và bàn giao nhà. Sau đó, tới tháng 12/2016, anh qua kiểm tra tiến độ xây dựng tới đâu thì mới biết được dự án vẫn chưa hề xây dựng, dù anh đã đóng tới 30% giá trị căn hộ mình mua.

“Hoảng qua, tôi tìm tới chủ đầu tư dự án, nhân viên công ty cho biết dự án chậm tiến độ vì pháp lý chưa hoàn thiện xong. Khi được hỏi thủ tục pháp lý gồm những gì thì vị này cho biết giấy phép xây dựng, thủ tục thuế đất, chứng nhận 1/500 chưa xong nên chưa thể xây dựng…”, anh Em nói.

Câu chuyện chủ đầu tư bán nhà khi chưa xong thủ tục pháp lý hiện đang “nở rộ” tại TP.HCM chứ không phải chỉ riêng dự án mà anh Em mua. Đơn cử như một dự án vừa giới thiệu tại quận 2 mang tên Thủ Thiêm Dragon. Dự án thuộc diện đặt cọc giữ chỗ, tuy nhiên thực tế tìm hiểu thì dự án này chưa đủ pháp lý nên chỉ thực hiện bán hàng bằng hình thức này.

Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding, có một điểm chung ở các dự án chưa đủ pháp lý nhưng đã mở bán đó là chủ đầu tư thực hiện dùng ngôn ngữ mập mờ cho việc mở bán.

“Chủ đầu tư sẽ không dùng từ mở bán mà chỉ dùng đặt cọc giữ chỗ. Đồng thời, thay vì mở bán tại chính dự án để khách hàng có thể thấy tiến độ của dự án, nhà mẫu và vị trí dự án… thì chủ đầu tư lại thực hiện mở bán ở trung tâm hội nghị tiệc cưới hoặc một hội trường nào đó”, ông Hậu nói.

Bà Lê Thị Liễu, ngụ quận Nhà Bè cho biết, sau thời gian hơn 13 năm mua đất tại dự án Khu dân cư 6A thuộc khu đô thị mới Nam TP.HCM do Công ty cổ phần Kinh doanh nhà Intresco làm chủ đầu tư đã phải đâm đơn cầu cứu khắp nơi vì tới nay dự án vẫn chưa xong pháp lý, chưa xong đền bù giải tỏa, nhưng chủ đầu tư này đã bán hết đất cho người dân và sau hơn 13 năm thì dự án vẫn im lìm, hoang vắng.

Bà Liễu cho biết, chính vì khi mua đất tại dự án này bà và những khách hàng khác không kiểm tra hiện trạng hồ sơ pháp lý nên giờ đây phải khổ sở để đi khắp cơ quan chức năng từ xã, tới huyện rồi Sở và cả UBND TP.HCM để tìm cách làm sao cho chủ đầu tư thực hiện xong pháp lý giao đất cho khách hàng như bà xây dựng nhà trên đất dự án đã mua.

Chiều ngày 23/11 vừa qua, chị Thúy, ngụ huyện Hóc Môn, TP.HCM tìm tới Văn phòng Báo Đầu tư tại TP.HCM trình bày việc mua đất dự án nhưng từ đầu năm tới nay chị vẫn chưa thể nhận đất để xây nhà ở. Dự án mà chị Thúy nói mang tên Thiên Phúc Hoàng Gia tại huyện Đức Hòa tỉnh Long An. Chị Thúy kể, đầu năm 2017 chị mua một nền đất gần 60m2 tại đây, và chủ đầu tư cho biết sẽ giao đất cho chị vào tháng 8 năm nay, nhưng tới nay dự án vẫn không được thực hiện. Tìm hiểu thì được biết dự án chưa hề được tỉnh và huyện chấp thuận chủ trương phát triển dự án, chưa có 1/500 và chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ về thuế đất cho nhà nước nhưng hiện đã thu của khách hàng hơn 60% giá trị lô đất, tìm tới chủ đầu tư thì chủ đầu tư giải thích đang hoàn thành pháp lý…

Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện các dự án nào đầy đủ pháp lý và được phép mở bán dự án hình thành trong tương lai đều được công bố trên trang web của Sở. Tuy nhiên, các chủ đầu tư khi bắt đầu nộp hồ sơ xin cấp phép dự án đã “cần đèn chạy trước ô tô” bằng việc mở bán trước cho khách hàng. Điều này gây nên tình cảnh dự án không ra nổi thủ tục pháp lý và khách hàng thì đã bị thu tiền… Điều này đã nhiều lần được Sở cảnh báo bằng văn bản trên website của Sở.

Cần kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi mua

Câu chuyện kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi mua nhà dự án được ông Nguyễn Văn Hậu cho là rất cần thiết để khách hàng không mắc “trái đắng” khi mua dự án hình thành trong tương lai.

Để kiểm kiểm tra pháp lý dự án đã đầy đủ hay chưa, ông Hậu cho biết, trước hết khách hàng khi chọn được dự án thì nên đi xuống vị trí và tiến độ thi công thực tế.

Bên cạnh đó, khách hàng cũng cần tới Văn phòng đăng ký đất đai của Thành phố xin truy xét dự án có cầm cố ngân hàng hay tranh chấp gì hay không. Sau đó, tìm tới chủ đầu tư hay môi giới bán hàng yêu cầu cho xem những giấy tờ pháp lý liên quan như quy hoạch 1/500 có hay chưa, hiện dự án có giấy phép xây dựng và giấy phép chấp thuận mở bán chưa?

“Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nêu rõ, chủ đầu tư khi bán nhà cho khách hàng phải cho khách hàng xem hồ sơ pháp lý liên quan tới dự án. Chính vì vậy, khi khách hàng yêu cầu xem các loại giấy tờ liên quan mà chủ đầu tư, nhà môi giới viện lý do này lý do kia để thoái thác thì nên thận trọng trong việc xuống tiền mua nhà dự án”, ông Hậu khuyến cáo.

Ngoài ra, luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, đối với việc nhà dân cũng cần kiểm tra kỹ pháp lý như kiểm tra sổ đỏ có hay không, xem có thế chấp ngân hàng không, xem nguồn gốc để loại trừ tranh chấp (ví dụ, việc thừa kế), căn nhà có trong quy hoạch hay không, nhà có sai phép không (sai phép thì không chuyển tên được), có nợ tiền sử dụng đất không, có nợ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không, có bản vẽ hiện trạng không. Có nghĩa là phải kiểm tra thông tin kỹ lưỡng vì khi đã giao tiền thì rất khó “hối lại”.

Còn đối với dự án chung cư đang giao dịch theo hình thức đặt cọc giữ chỗ, luật sư Tuấn cho rằng, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án và hồ sơ pháp lý trước khi giao dịch để tránh rủi ro với những dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, bị thế chấp, chưa nộp tiền sử dụng đất... Khách hàng cũng nên cảnh giác với tình trạng hiện nay nhiều chủ đầu tư nhận đặt giữ chỗ với khách hàng nhưng nội dung thỏa thuận thường chung chung, thậm chí là không trả tiền giữ chỗ, chỉ đưa ra chế tài với khách hàng còn mình thì cầm đằng chuôi....

“Không chỉ rủi ro mua nhầm dự án thiếu tính pháp lý, việc không “soi” kỹ hợp đồng từng khiến khách hàng không lấy được nhà vì chủ đầu tư không muốn bán giá đã thỏa thuận bởi dự án tăng giá quá lớn, hoặc chủ đầu tư đưa ra những mức phạt, hình thức phạt rất vô lý, gây bức xúc cho khách hàng” luật sư Tuấn nói.

Đối với các đơn vị không phải là chủ đầu tư nhưng lại không có văn bản của chủ đầu tư ủy quyền, hợp đồng dịch vụ mà vẫn nhân danh chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án, sàn giao dịch độc quyền để nhận giữ tiền thông qua ký kết thỏa thuận giữ chỗ, đặt cọc... Ngoài ra, cũng cẩn trọng những thông tin không chính xác về dự án để khách hàng hiểu nhầm. Khách hàng nên tỉnh táo để không dính vào việc khiếu kiện các đơn vị không được chủ đầu tư giao dịch, vì không mua được sản phẩm hoặc mua được nhưng sau mới biết các thông tin về dự án bị sai lệch, lúc đó muốn chấm dứt hợp đồng cũng khó mà lấy lại tiền cũng không thể.