Đề xuất thu hồi đất đai, bất động sản giao dịch trao tay không đăng ký

Chia sẻ tại phiên tọa đàm cấp cao thuộc khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Xã hội Việt Nam 2022 diễn ra mới đây,  GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.

Cụ thể, cần đăng ký và thực hiện số hoá toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai và bất động sản thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ bất động sản. Nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai bất động sản không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ thậm chí thu hồi đất đai, bất động sản giao dịch trao tay không đăng ký.

Bên cạnh đó, cần quy định bắt buộc các giao dịch mua bán đất đai bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch, tránh những thông tin không xác thực hoặc các hành vi giả mạo có thể gây rủi ro cho người mua và bán.

Quy định tiêu chuẩn và điều kiện hành nghề của người môi giới; điều kiện hoạt động và chức năng, trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản trong việc trung gian giao dịch và các dịch vụ mua bán, hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thủ tục thanh toán, đồng thời có trách nhiệm trong quản lý, cung cấp thông tin cho các cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký nhà đất và quản lý thị trường bất động sản.

Ông Cường cũng đề xuất Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước.

Theo đó, người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sách để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Ngoài ra, phải thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế luỹ thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị đất đai và bất động sản chiếm dụng vượt trên mức bình quân của xã hội.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, phải phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm. Kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình và sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng vào đâu tư đất đai cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỷ lệ vốn vay cao.

Nên thay thế phương thức huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư thứ cấp bằng phương thức huy đông vốn thông qua trái phiếu công trình có chuyển đổi thành quyền mua sản phẩm sau khi công trình hoàn thành,...

Trong một diễn biến khác, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến để hoàn chỉnh dự thảo Tờ trình và Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). 

Theo đó, liên quan đến các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án.

Cụ thể, phương án 1, chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2, các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đưa ra hai phương án.

Trong đó, phương án 1, các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới và phải hành nghề trong một tổ chức, sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2 là giữ nguyên quy định của Luật hiện hành. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Về nội dung này, Bộ Xây dựng đề xuất chọn phương án 1.