Nhiều lỗ hổng trong xác định giá đất

Liên quan đến vấn đề tài chính đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho rằng có ba nội dung cần quan tâm, trước hết là chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo đánh giá của Bộ trưởng Bộ Tài chính, đây là lỗ hổng vô cùng lớn mà Luật Đất đai 2013 không bịt được và tạo thất thoát lớn về địa tô chênh lệch. Từ đó, dẫn đến xảy ra một số sai phạm liên quan đến đất đai.

"Nếu đất có mục đích là sử dụng là cho thuê thì bên thuê chỉ sử dụng để phát triển kinh doanh trên mục đích cho thuê đó. Khi không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi để đấu giá hoặc chuyển cho cơ quan khác sử dụng hiệu quả hơn. Điều này tạo động lực, nguồn lực cho nền kinh tế phát triển.

Ví dụ trường hợp sau cổ phần hóa, các doanh nghiệp ngoài Nhà nước nhìn vào các khu đất vàng, sau đó lấy và chuyển mục đích sử dụng sang thương mại hoặc đất ở. Đây là một lỗ hổng, chỉ một quyết định hành chính thì hàng trăm, hàng nghìn tỷ có thể mất đi”, Bộ trưởng nói.

Về vấn đề giá đất, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho biết hiện nay có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng các phương pháp này chưa thật sự nhất quán, chưa chính xác mà tạo một số lỗ hổng.

“Khi chuyển mục đích sử dụng đất, hiện nay đa số sử dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất nhưng phương pháp này không chính xác bởi doanh thu và chi phí đầu tư đều giả định, gây rủi ro pháp lý, cũng như tạo rủi ro cho doanh nghiệp và bản thân những người làm cơ quan Nhà nước.

Ví dụ, giá bán nhà cao tầng hôm nay được xác định là 30 triệu đồng/m2 nhưng hôm sau đoàn kiểm tra khác đến nói cái này phải 35 triệu đồng/m2 chứ không phải 30 triệu đồng/m2 bởi đã là giả định thì mỗi người có quyền giả định một con số để thu thập dữ liệu.

Tương tự, việc xác định chi phí chỉ là dự toán giả định và tự lập, không có ai phê duyệt, cộng các chi phí dự phòng vào thì chi phí giả định cũng không đúng. Điều đó đưa đến giá đất không đúng.

Cho nên những hành vi vi phạm quy định gần như đều phải xử lý hình sự, còn ví dụ như làm chưa đúng quy định pháp luật nhưng không gây thất thoát thì chắc chắn không bị xử lý hình sự”, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc phân tích.  

Bộ trưởng Bộ Tài chính cho rằng phương pháp thặng dư không khác gì cách tính thuế giá trị gia tăng hiện nay. Vì vậy, sắp tới các cơ quan phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để tìm ra phương pháp xác định phù hợp nhất, chẳng hạn như phương pháp so sánh rất khoa học.

Hay như phương pháp hệ số, bỏ được khung giá đất, xây dựng hệ số để giá đất tiệm cận với giá thị trường và khi có biến động sẽ điều chỉnh bằng hệ số. Để tăng độ chính xác, có thể sử dụng hệ số dày hơn và quy định chi tiết hệ số cho từng loại nhà, loại công trình,… 

Một vấn đề đáng lưu ý khác, Bộ trưởng cho biết lâu nay việc giao đất đai được xem như đi thu thuế, nói thời điểm xác định giá đất và thời điểm giao đất nhưng không biết tại thời điểm giao đất tới thời điểm xác định giá đất là một tháng, 6 tháng hay một năm.

Theo Bộ trưởng, phải có quy định việc xác định giá đất được thực hiện trước thời điểm giao đất và hai thời điểm này cách nhau không quá 6 tháng mới đảm bảo độ chính xác. Đồng thời, khi bên mua hoàn tất nộp tiền vào ngân sách mới được giao đất.

Bởi, nếu bán cho nợ, đến khi bên mua bán tài sản cho bên thứ ba thì nợ khó thu, ảnh hưởng đến hàng nghìn, hàng vạn người dân đã đóng tiền mua nhà, mua đất,… Và Bộ trưởng nhận định đây là những sai phạm phổ biến, đã xảy ra nhiều vụ lừa đảo tại các dự án đại đô thị mà đến nay vẫn chưa khắc phục được.

Ngoài ra, giao đất hiện nay có hai loại hình: Giao đất theo đấu giá và giao đất theo chỉ định. Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho rằng giao đất theo đấu giá phù hợp trong những trường hợp đấu giá đất để xây dựng những công trình đô thị, nhà ở. Còn đối với đất sản xuất, kinh doanh, chi phí hạ thì giá thành hạ, sức cạnh tranh sẽ cao hơn.

Bộ trưởng ví dụ: “Nếu giá đất tại Phú Quốc (Việt Nam) mà cao thì rõ ràng giá phòng nghỉ sẽ cao, đương nhiên sẽ không cạnh tranh được với Thái Lan, người ta sẽ sang Thái Lan nghỉ với chi phí rẻ hơn.

Hoặc với việc thuê đất, hiện nay chúng ta có chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất 11 năm đối với khu kinh tế, 15 năm đối với vùng miền đặc biệt khó khăn. Những vấn đề này phải được rà soát, đưa vào luật thay vì trước đây được ban hành thông qua nghị định”.