GS. Đặng Hùng Võ: Nền kinh tế sẽ chật vật nếu không khai thác được nguồn vốn tiềm ẩn trong đất đai

Tại phiên hội thảo chuyên đề về hoàn thiện chính sách đất đai trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022 tổ chức ngày 18/9, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh đất đai là nguồn lực tạo vốn đầu tư rất mạnh.

"Đất đai đóng vai trò chính trong quá trình tạo vốn đầu tư thông qua khai thác nguồn vốn tiềm ẩn trong đất, hay còn gọi là vốn hóa đất đai", ông nói.

Ông khẳng định nước nào vốn hóa được đất đai sẽ vượt qua được bẫy thu nhập trung bình, nếu không khai thác được vốn tiềm ẩn trong đất thì sẽ chật vật phát triển.

"Đất đai ở một khu vực khi được đầu tư đều có giá trị tăng lên gấp nhiều lần. Nhà nước phải cương quyết thu được giá trị đất đai tăng thêm do quá trình đầu tư trên đất mang lại. Các nước vượt được bẫy thu nhập trung bình cũng nhờ đã làm được điều này.

Ở Việt Nam, chúng ta đang phung phí giá trị đất đai tăng thêm rất nhiều, giá trị này không chui được vào Ngân sách Nhà nước mà nằm ở khu vực khác (trong túi nhà đầu tư, người dân sử dụng đất tại đó)", ông nói.

Ngoài ra ông cũng đề cập đến việc phát triển hạ tầng cũng sẽ làm giá trị đất đai tăng thêm. 

Về các vấn đề cần hoàn chỉnh trong chính sách đất đai, ông cho rằng công cụ thị trường còn ít được quan tâm so với công cụ hành chính trong quản lý đất đai. Quyền sử dụng đất hiện nay chưa thể hiện được các quy luật của thị trường, các công cụ quản lý đất đai vẫn nặng tư duy bao cấp.

Ông nhấn mạnh hai vấn đề chính cần đặc biệt quan tâm là quá trình chuyển dịch đất đai phục vụ đầu tư phát triển và hệ thống tài chính đất đai có hiệu quả để thực hiện vốn hóa đất đai.

Nói thêm về vấn đề này, ông cho rằng pháp luật hiện hành đang hiểu sai về giá trị thị trường của đất đai.  Trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Đây không phải là kết quả của phép tính số học mà là kết quả của bài toán ước lượng thống kê dựa trên số liệu thống kê các giao dịch thực tế. Cách hiểu đúng này sẽ dẫn tới cách tính toán đáng tin cậy đối với giá đất do Nhà nước quy định.    

"Ở các nước công nghiệp, người ta chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Ta cũng nên theo cách thức thông lệ tốt như vậy mà làm", ông Võ kiến nghị.

Từ cơ sở giá trị đất đai trên thị trường, theo ông, có thể sử dụng công cụ thuế hợp lý, công cụ thu giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư trên đất mang lại. Đây là hai công cụ cơ bản để vốn hóa đất đai trong khu vực Nhà nước.

Trong khu vực tư nhân, cơ chế thế chấp bằng quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng. Pháp luật đất đai cần cho phép các nhà đầu tư trong nước được thế chấp bằng bất động sản thông qua các tổ chức tín dụng trong nước làm đại lý nhận bảo đảm để vay vốn các tổ chức tài chính nước ngoài phục vụ các dự án đầu tư.