Đề xuất có cơ chế Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất cho doanh nghiệp làm dự án

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi tổng hợp các ý kiến từ doanh nghiệp.

Theo đó, liên quan đến việc thu hồi đất, Dự thảo Luật Đất đai đang thiết kế quy định về cơ chế thiết lập quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại như sau:

Thứ nhất, Nhà nước thu hồi đất để tạo lập quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở.

Thứ hai, nhà đầu tư thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn. Trường hợp này Nhà nước không thu hồi đất.

"Đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất,… là không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện.

Bởi vì trong nhiều trường hợp, việc giải phóng mặt bằng sẽ bị “ách tắc” chỉ vì một hoặc một ít hộ dân không chịu thỏa thuận, hoặc yêu cầu mức giá quá cao. Trên thực tế doanh nghiệp không thể đàm phán, thoả thuận với hàng ngàn người dân trong một dự án lớn. Để có thể triển khai được dự án, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất", VCCI cho biết.

Mặt khác, cơ quan này cho rằng, việc dự thảo phân tách Nhà nước thu hồi đất dựa vào tính chất của đất (đất không phải là đất ở) còn nhà đầu tư thoả thuận đất ở và các loại đất không phải đất ở, dường như chưa phù hợp.

Vì có trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở và đất này phù hợp với quy hoạch nhưng không thể thực hiện dự án bởi theo quy định đất đó phải có một phần là "đất ở". Đây cũng là trường hợp vướng mắc lớn trên thực tế mà doanh nghiệp đã phản ánh trong mấy năm vừa qua.

Liên quan đến quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất, theo VCCI, giữa Điều 128 và Điều 78 đang quy định chưa thống nhất.

Cụ thể, khoản 2 Điều 128 Dự thảo quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất là “việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 77, khoản 1 Điều 78 của Luật này”. Có nghĩa, những đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi tại khoản 2 Điều 78 nhà đầu tư có thể thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.

Nhưng, khoản 5 Điều 78 Dự thảo lại quy định “các dự án, công trình không thuộc quy định tại khoản 1, 2 và 3 của điều này thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của Luật này”. Như vậy, dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở quy định tại khoản 2 Điều 78 Dự thảo sẽ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay là nhà đầu tư tự thỏa thuận?

Để đảm bảo khai thông các dự án đầu tư, các doanh nghiệp đề nghị cân nhắc sửa đổi quy định về tạo lập quỹ đất theo hướng bỏ cụm từ “sử dụng các loại đất không phải là đất ở” tại điểm a khoản 3 Điều 78; “đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất” tại điểm c khoản 1 Điều 128.

Đồng thời, thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất (có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp). Rà soát lại quy định tại Điều 78, Điều 128 Dự thảo để đảm bảo thống nhất trong xác định các loại đất Nhà nước thu hồi, các loại đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.

Trước đó, tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra sáng 8/3, đề cập đến các hình thức thu hồi đất đai hiện nay (doanh nghiệp tự thoả thuận với người dân sau đó Nhà nước thực hiện thu hồi hoặc Nhà nước thực hiện thu hồi và giao đất sạch cho doanh nghiệp), Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết dự thảo luật dự kiến mở rộng thêm một số khái niệm như Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, bảo vệ môi trường,…

Phó Thủ tướng nêu nghịch lý “hai chính sách và hai giá”, nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận thì giá đền bù rất cao do doanh nghiệp thu lợi nhuận cao nhưng chỉ đối với những dự án quy mô nhỏ, trong khi đó, những dự án quy mô lớn do Nhà nước thực hiện thu hồi có giá đền bù thấp hơn do phải bảo đảm công bằng, hài hoà các mục tiêu, kể cả về lợi ích kinh tế, các vấn đề xã hội.

“Trên thực tế chưa có doanh nghiệp tự thoả thuận được giá đền bù thu hồi đất đối với dự án quy mô lớn. Đồng thời, trong tất cả các dự án, Nhà nước đều thực hiện thu hồi, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng, tuy nhiên, việc tính toán, điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai còn rất khó khăn. Đây là vấn đề các doanh nghiệp, chuyên gia kinh tế cần nhìn nhận, đóng góp ý kiến sát thực tiễn, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất đai”, Phó Thủ tướng mong muốn.

Ông cũng khẳng định, Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý, chịu trách nhiệm trước người dân, phải định giá, quyết định việc chuyển dịch đất đai, định hướng để trong quá trình chuyển dịch thì những doanh nghiệp phát triển dự án và những người dân bị thu hồi đất, đều có lợi. Vì vậy, phải lượng hoá, có tiêu chí cụ thể về cơ sở hạ tầng, chỗ ở, sinh kế, an sinh xã hội, thiết chế văn hoá,… để người dân tái định cư có điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ.